Immobilien-Crowdinvesting: Quo Vadis?
Gastbeitrag von Volker Wohlfarth, zinsbaustein.de. Immobilien-Crowdinvesting: Quo Vadis?
Es ist das erfolgreichste Segment der Schwarmfinanzierung: Rund ein Drittel des über Crowdinvesting-Portale eingeworbenen Kapitals fließt in die Finanzierung von Immobilienprojekten. Im Jahr 2017 sind die Investitionen auf mehr als 100 Millionen Euro gestiegen. Angesichts historisch niedriger Zinsen und eines stark wachsenden Immobilienmarktes bietet Crowdinvesting eine attraktive Anlageform für Privatanleger, um sich mit kleinen Anlagebeträgen an der Entwicklung von Immobilienprojekten zu beteiligen.
Bisher waren Immobilieninvestments vor allem Family Offices und großen Investoren vorbehalten. Kleinanleger konnten zwar Wohnungen kaufen, mussten aber hohe Summen aufbringen und große Risiken eingehen, da das Investment an eine einzelne Immobilie gebunden war. Zudem müssen Anleger beim Erwerb einer Immobilie mit hohen Transaktionskosten rechnen, Aufwendungen für den Erhalt der Immobilie aufbringen und dazu noch Zeit investieren. Investments in offene Immobilienfonds als Alternative dagegen haben den Nachteil, dass sie das Kapital der Anleger über Jahre bei vergleichsweise geringen Renditen binden.
Crowdinvesting-Plattformen dagegen demokratisieren eine Anlageform, für die Kleinanlegern bisher das Know-how und das Kapital fehlte: Kapital wird in Form von Darlehen für Projektentwicklungen zur Verfügung gestellt. Die Plattform übernimmt dabei mit der Auswahl der Projekte gleichzeitig die Finanzierung der Projektentwickler und bündelt kleine Anlagesummen. Die Vorteile im Vergleich zu klassischen Bankprodukten sind sowohl ein mit 5,25 Prozent deutlich höherer fester Zinssatz wie auch eine kurze Kapitalbindungsdauer. Der Aufwand für Anleger ist gering: Für ein Immobilienprojekt ihrer Wahl können sie zwischen 500 Euro und 10.000 Euro investieren. Im Gegensatz zu vergleichbaren Anlageklassen fallen zudem beim Crowdinvesting für die Investoren keine Kosten bei der Investition an, da Crowdinvesting-Plattformen sich über Gebühren der Projektentwickler finanzieren. Ein weiterer Vorteil: Es wird kein Depot oder zusätzliches Konto benötigt. Die Geldanlage wird einfach per Überweisung an einen Treuhänder getätigt.
Chancen/Risikoprofil steuert den Auswahlprozess
Projektentwicklungen sind relativ vorhersehbar. Es gibt viele Daten, die herangezogen werden können, um die Risiken und Fallstricke gut einschätzen zu können. Im Vergleich zum Crowdinvestment in Unternehmen, können Plattformen bei der Auswahl von Projekten für das Immobilien-Crowdinvesting auf eine breite Datenbasis zurückgreifen und somit die Erfolgswahrscheinlichkeit von Projekten relativ gut prognostizieren. Die Risikominimierung entsteht über einen umfangreichen Auswahlprozess der später angebotenen Immobilienprojekte. Dabei spielt das Immobilien-Know-how der Crowdfunding-Plattform eine entscheidende Rolle.
Bei zinsbaustein.de beispielsweise wird ein Projekt anhand von mehr als 40 Kriterien selektiert - bis hin zu den Ergebnissen von Bodenproben. Anschließend werden die Projekte auf Basis eines ausführlichen Investment-Memos vor dem Investmentkomitee diskutiert und analysiert. Dieses fünfköpfige Gremium, besetzt mit hochrangigen Experten aus der Immobilien- und Finanzierungsbranche, gibt dann final die Freigabe – wenn auch nur ein Mitglied den Daumen senkt, wird das Projekt den Anlegern nicht angeboten.
Derzeit gibt es wenig Vergleichbarkeit über die Kriterien der einzelnen Anbieter. Die im Immobilien-Crowdinvesting angewendeten Qualitätsstandards müssen Investoren in Zukunft besser vermittelt werden. Dazu gehören eindeutige Informationen über die Risiken eines Nachrangdarlehens sowie über die Auswahlkompetenz der Plattform, die Erfahrung der Projektentwickler und das Chancen/Risiko-Profil des jeweiligen Projektes. Anleger sollten sich die Crowdinvestment-Plattform, die Projekte und den Projektentwickler gut anschauen und in unterschiedliche Projekte investieren um das Risiko zu streuen. Crowdinvestment in Immobilien ist eine attraktive alternative Anlagemöglichkeit in der derzeitigen Niedrigzinsphase.
EXXECNEWS-Autor Volker Wohlfarth ist Geschäftsführer und CMO der Zinsbaustein GmbH, einem 2016 gegründeten Joint Venture der sontowski & partner group und der FinLeap GmbH mit Sitz Berlin. Das Unternehmen betreibt das Immobilieninvestment-Portal zinsbaustein.de. Der Gastbeitrag ist zuerst erschienen in EXXECNEWS Ausgabe 03/2018.
