Weitere Zinssenkung? Abwarten ist keine Option
Nach den Ereignissen der letzten vier Jahre überrascht es nicht, dass die Immobilienbranche nach einem Hoffnungsschimmer Ausschau hält. Dementsprechend wurde die EZB-Zinssenkung um 25 Basispunkte im Juni diesen Jahres von vielen Marktteilnehmern – besonders von Projektentwicklern – mit großer Begeisterung aufgenommen. Nun gab es im Oktober die zweite Senkung der Leitzinsen um 25 Basispunkte auf 3,25 Prozent. Das bringt der Branche nochmals zumindest etwas mehr Aufwind.
Zweifellos hat die Psychologie auf dem Markt einen erheblichen Einfluss, und selbst die geringfügigen Zinsanpassungen können neue Transaktionen in Gang setzen. Die Zinssenkungen waren zwar – wie an den Aktienmärkten – auch im Immobiliensektor bereits teilweise eingepreist, was bedeutet, dass die Auswirkungen auf das Preisniveau begrenzt bleiben dürften.
Daher sollten Entwickler und Bestandshalter, die unter Refinanzierungsdruck stehen, jetzt nicht dem Irrglauben verfallen, dass das Abwarten eine bessere Option wäre. Die kleinen Entlastungen durch Zinssenkungen ersetzen nicht die dringend erforderlichen Maßnahmen: mehr Einfallsreichtum bei der Akquise von Deals, vorausschauendes sowie teilweise antizyklisches Investieren und ein aktives Management der Bestände. Vor allem wird dadurch das Sterben von Projektentwicklern nicht abgewendet, und es werden weitere bekannte und weniger bekannte Bauprojekte in Schwierigkeiten geraten.
Die Rückkehr zu einer normaleren Zinspolitik mit moderaten Anpassungen über längere Zeiträume hinweg ist volkswirtschaftlich gesund. Die Branche hat sich lange an extrem niedrige Zinsen gewöhnt, und viele Akteure wehren sich immer noch gegen den überfälligen Entzug, indem sie der EZB ein zu langsames Handeln vorwerfen.
In der Zwischenzeit richten potenzielle Immobilienkäufer ihren Fokus auf jene, die nicht verkaufen möchten, aber gezwungen sind. Statt über Insolvenzverwalter oder Banken zu gehen, ist es oft effektiver, zögernde Bestandshalter frühzeitig direkt anzusprechen. Das Gleiche gilt für Projektentwickler, wobei hier Joint Ventures eine sinnvolle Option sein können. Es kann sein, dass man nicht gleich beim ersten Kontakt zu einer Einigung kommt, sondern eine gewisse Beharrlichkeit gefragt ist. Letztendlich braucht es jedoch einen realistischen Ansatz, um eine Lösung zu finden, die für beide Seiten zufriedenstellend ist.
Der Beitrag ist zuerst in EXXECNEWS Ausgabe 23 erschienen.
Moritz Kraneis ist geschäftsführender Gesellschafter der Deutsche Zinshaus Gesellschaft mbH, Frankfurt am Main, eines inhabergeführten mittelständischen Wohnungsunternehmen, das seit Gründung 2010 als langfristig orientierter Bestandshalter in Wohnimmobilien investiert. Die Unternehmensgruppe hat ein Transaktionsvolumen von mehr als einer Milliarde Euro realisiert.
