Wohninvestmentmarkt 2026: Ist der neue Schwung beständig?
Der deutsche Wohninvestmentmarkt ist mit Schwung ins Jahr 2026 gestartet. Was sich im zweiten Halbjahr 2025 bereits abzeichnete, wird nun sichtbar Realität: Die Marktstabilisierung ist abgeschlossen, die Nachfrage steigt – und die Preise beginnen in einigen Standorten sogar wieder langsam zu steigen. Die Branche steht am Beginn eines neuen Zyklus.
Das in 2025 erzielte Transaktionsvolumen spiegelt aus unserer Sicht nicht die tatsächliche Marktdynamik und das große Interesse im Wohnmarkt in Deutschland wider. Der Überhang an Transaktionen prägt die Aktivität des Jahresbeginns.
Der Markt nimmt wieder Fahrt auf
Mit einem aktualisierten Prognosewert von 10,25 Milliarden Euro lag das Transaktionsvolumen 2025 leicht über dem Vorjahresniveau – ein bemerkenswertes Ergebnis angesichts der schwachen makroökonomischen Rahmenbedingungen. Viele Prozesse verlängerten sich, nicht nur weil Investoren zögerten, sondern weil die Anforderungen an Risiko- und ESG-Prüfungen gestiegen sind.
Gleichzeitig kehrt das nationale Kapital zurück, selektiv zwar, aber durchaus entschlossen. Core-orientierte institutionelle Anleger kaufen wieder - bevorzugt Neubauqualität in guten Lagen.
Noch dynamischer agiert das internationale Kapital. Im vierten Quartal 2025 lag dessen Anteil bei rund 40 Prozent. Dabei sucht Kapital aus Asien, Nordamerika und dem Nahen Osten gezielt großvolumige Portfolien oder große Quartiersentwicklungen.
Die Risikobereitschaft kehrt zurück
Ein besonders markantes Signal für die neue Marktphase ist die Rückkehr des Forward Deals. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich um erstklassige Standorte handelt. Investoren gehen früher ins Risiko – sofern Standortqualität und Bonität des Entwicklers überzeugen. Das schien noch 2023 und 2024 kaum denkbar.
Forward‑Zeiträume von 18 bis 24 Monaten lassen sich inzwischen wieder abbilden, das wäre ohne Vertrauen in die Preisentwicklung nicht möglich. Parallel dazu steigt die Kreativität in der Strukturierung: Joint Ventures, Co-Investments und komplexe Finanzierungsmodelle prägen zunehmend das Bild. Diese Entwicklung konzentriert sich auf die Top-7 -Städte – dort, wo die Nachfrage am stärksten ist und die Preisentwicklung am klarsten nach oben zeigt.
Core+ und Value Add dominieren
Die Wohninvestorenumfrage von Cushman & Wakefield 2026 zeigt eine deutliche Verschiebung der Präferenzen. Zwar bleiben Core-Produkte gefragt, doch das reine Core-Segment verliert an Attraktivität. Stattdessen rücken für die meisten Umfrageteilnehmer Investments in den Risikoklassen Core+ (61 Prozent) und Value Add (58 Prozent) in den Fokus.
Das zeigt, dass Wertschöpfungspotenziale wieder realisierbar sind: Bestandsobjekte mittlerer Qualität werden gezielt durch Investitionen zu Core-Produkten entwickelt. Manage-to-Core, Brown-to-Green und energetische Sanierungen sind die zentralen Hebel – auch für gute Exits.
Gleichzeitig zeigt sich ein wachsendes Interesse an Grundstücken – ein Indikator dafür, dass Projektentwickler wieder aktiver werden und Investoren bereit sind, früher in die Wertschöpfungskette einzusteigen.
Kaufpreise: Die Talsohle ist durchschritten
Die Preisentwicklung ist der deutlichste Beleg für den beginnenden Zyklus. Für die Top 7 Städte erwarten 60 Prozent der Befragten steigende Neubaupreise, die sich zwischen 0,5 und fünf Prozent bewegen werden. In Sekundärstädten rechnet ein großer Teil ebenfalls mit Zuwächsen.
Wir sehen die Preisstabilisierung als abgeschlossen und gehen für den Jahresverlauf 2026 aufgrund struktureller Wohnraumknappheit, wieder steigender Kapitalzuflüsse, fehlendem Produkt in Neubauqualität sowie hoher Nachfrage nach ESG-konformen Assets tendenziell von fallenden Renditen aus.
Mietmarkt: Stärkster Preistreiber bleibt die Knappheit
Während die Kaufpreise moderat steigen, bleibt der Mietmarkt der zentrale Wachstumsmotor.
In den Top-7-Städten erwarten 71 Prozent im Neubau Mietsteigerungen ab 2,5 Prozent, 68 Prozent gehen im Bestand ebenfalls von mindestens 2,5 Prozent aus. Für Value Add ist das entscheidend: Investitionen in energetische Sanierungen lassen sich nur verwirklichen, wenn das Mietniveau ausreichend Potenzial für Investitionen bietet.
2026 – ein Jahr steigender Preise
2026 wird nach unserer Auffassung das Jahr, in dem sich der Markt neu sortiert – und in dem diejenigen profitieren, die frühzeitig handeln. Die Kombination aus struktureller Knappheit, hoher Nachfrage und wieder wachsender Kapitalverfügbarkeit führt zu einem Umfeld, in dem Preise steigen und Renditen sinken.
Jan-Bastian Knod ist Head of Residential Investment Germany bei Cushman & Wakefield. Cushman & Wakefield zählt zu den führenden globalen Immobiliendienstleistern und bietet Unternehmen und Investoren Services rund um alle Immobilien-Belange.
Der Beitrag ist zuerst im Schwerpunkt Wohnimmobilien zu EXXECNEWS Ausgabe 07-2026 erschienen.
