So nutzen Anleger Marktchancen durch individuelle Strategien
Der Immobilienmarkt befindet sich im Wandel, und damit ergeben sich für Anleger neue Herausforderungen – aber auch attraktive Chancen. Während der Erstmarkt gerade die Bodenbildung durchlaufen hat, bietet der Zweitmarkt weiterhin stabile und renditestarke Investitionsmöglichkeiten. Der Zweitmarkt ermöglicht Investoren, in bereits bestehende Zweitmarkt-Beteiligungen in Form von Anteilen an sogenannten Zielfonds zu investieren.
Erstmarkt unter Druck – Zweitmarkt als krisenfeste Alternative
Die derzeitige Entwicklung des Immobilienmarktes zeigt, dass der Erstmarkt mit Herausforderungen wie steigenden Finanzierungskosten, zurückhaltender Bautätigkeit und längeren Vermarktungszeiträumen konfrontiert ist. Viele Immobilienprojekte wurden aufgrund von Unsicherheiten verschoben oder storniert. Gleichzeitig sorgte die Zinsentwicklung für Zurückhaltung bei neuen Investitionen.
Im Gegensatz dazu bleibt der Zweitmarkt stabil und widerstandsfähig. Durch den Erwerb von Zweitmarkt-Beteiligungen an bestehenden Zielfonds profitieren Investoren von gesicherten Mietkonditionen, etablierten Objekten und einem Management, dessen Performance bekannt ist.
Die aktuellen Trends im Immobilienmarkt verdeutlichen, dass unterbewertete Zielfonds mit langfristigen Mietverträgen, hohen stillen Reserven und niedriger Verschuldung besonders attraktive Investitionsmöglichkeiten darstellen. Diese Faktoren sorgen für stabile Cashflows und bieten Sicherheit in einem sich wandelnden Marktumfeld.
Investitionsansatz der HTB
Unser Portfoliomanagement setzt bei der Zusammenstellung der Zweitmarkt-Portfolien auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen risikoarmen Zweitmarkt-Beteiligungen mit einer soliden Ausschüttungshistorie und solchen, die Entwicklungspotenzial bieten.
Das Ankaufsprofil für unsere Zweitmarkt-Portfolien umfasst Gewerbeimmobilien vom Typ Büro, Handel oder Logistik, jeweils mit möglicher Mischnutzung und einer Mietfläche von mehr als 800 Quadratmetern je Objekt. Daneben wird in geringerem Umfang auch in Betreiberimmobilien vom Typ Hotel, Kino, Pflegeeinrichtungen oder Krankenhäuser sowie Wohnimmobilien, jeweils ebenfalls mit möglicher Mischnutzung und einer Mietfläche von ebenfalls mehr als 800 Quadratmeter je Objekt, investiert. Dabei sind alle Immobilien in Deutschland belegen. Zweitmarkt-Beteiligungen beziehungsweise sogenannte Zielfonds, die Fremdwährungsdarlehen enthalten, werden nicht angekauft, um entsprechende Wechselkursrisiken von vornherein auszuschließen.
Durch unser mehr als 20 Jahre währendes Engagement im Zweitmarkt verfügen wir über eine nahezu lückenlose Datenbank derjenigen Zielfonds, die unserem Ankaufsprofil entsprechen. Dabei legen wir besonderen Wert auf die Ertragsstärke und die stillen Reserven der Immobilien, da unser Fokus im Einkauf auf der langfristigen Wertsteigerung und stabilen Cashflows liegt. Die Substanzbewertung der Immobilien spielt eine Rolle, doch unser primäres Ziel ist es, durch gezielte Investitionen attraktive Renditen für unsere Anleger zu erzielen. Die Kanäle, über die wir die Beteiligungen für unsere Portfolien akquirieren, sind vielfältig.
Durch bestehende Beteiligungen an mehr als 300 Zielfonds greifen wir auf einen wesentlichen Teil des Marktangebots zu. Das Eigenkapitalvolumen dieser Zielfonds beträgt circa zehn Milliarden Euro und verteilt sich auf mehrere hunderttausend Gesellschafter, die wir jederzeit unter anderem zwecks Ankauf von Beteiligungen an den Zielfonds kontaktieren können.
Das Zweitmarkt-Portfolio ist aufgebaut – was nun?
Der wesentliche Teil der Zweitmarkt-Beteiligungen wird erworben, um diese über die gesamte Fonds-Laufzeit zu halten und so laufende Einnahmen zu gewährleisten, die in Form von Ausschüttungen den Anlegern des HTB-Zweitmarkt-Fonds zugutekommen. In Abhängigkeit der jeweils aktuellen Marktphase und sonstigen Rahmenbedingungen im Immobilienmarkt kann es aber durchaus zu Veräußerungen von Immobilien aus den Zweitmarkt-Beteiligungen kommen oder auch sinnvoll sein, einzelne Zweitmarkt-Beteiligungen vorzeitig zu veräußern, um stille Reserven zu heben und Ergebnisse zu sichern. Innerhalb der ersten Jahre der Laufzeit des HTB-Zweitmarkt-Fonds können diese außerordentlichen Erlöse für Reinvestitionen in neue Zweitmarkt-Beteiligungen genutzt werden.
Als Mitgesellschafter der Zielfonds erhalten wir regelmäßig alle relevanten Informationen zur turnusmäßigen Bewertung unserer Investments und sind so jederzeit in der Lage, kritische Entwicklungen zu identifizieren. Hinzu kommt unser gutes Netzwerk und die Branchenkenntnis, die wir in mehr als 20 Jahren im Zweitmarkt aufbauen konnten. Darüber hinaus verfügen wir über langjährig gewachsene und komplexe Bewertungsmodelle, die treffsichere Prognosen ermöglichen.
Aufgrund der breiten Streuung in zahlreiche Zielfonds werden in der Regel keine Kapital- beziehungsweise Stimmrechtsquoten erzielt, die eine Beherrschung der Zielfonds ermöglichen. Dennoch stehen wir mit den Initiatoren der Zielfonds und gegebenenfalls anderen professionellen Marktteilnehmern, die an denselben Zielfonds beteiligt sind, im Austausch, um einen guten Verlauf des Zielfonds und damit mittelbar auch unseres HTB-Fonds sicherzustellen. Zudem verleihen die Portfolien der HTB-Fonds durch ihr kumuliertes Volumen bereits erhebliches Gewicht in den Zielfonds-Versammlungen und tragen zur Anerkennung als starker und verlässlicher Partner bei.
Der Beitrag ist zuerst in EXXECNEWS Ausgabe 05 erschienen.
Alexander Lang ist Geschäftsführer der HTB Hanseatische Fondshaus GmbH, Bremen. Mit einer Zweitmarkt-Kompetenz von mehr als 20 Jahren hat die HTB -Group bislang elf Zweitmarkt-Immobilienfonds mit einem Eigenkapitalvolumen von insgesamt rund 207 Millionen Euro emittiert (das aktuelle Angebot „HTZB 14“ nicht eingerechnet).