Assetklasse Hotel: Fenster der Gelegenheiten steht weit offen
Hotelimmobilien sind aktuell eine der attraktivsten Assetklassen. Schon 2023, früher als von vielen erwartet, haben die Übernachtungszahlen nach Corona an vielen Standorten wieder das Vor-Pandemie-Niveau erreicht. Dennoch leiden viele Betriebe immer noch unter den Nachwehen der Krise. Doch gerade das macht sie als Investmentziel interessant.
Jahrelang haben viele Hoteliers Sanierungen und Modernisierungen auf die lange Bank geschoben. Bereits während des Booms vor Covid hatte sich ein Investitions- und Innovationsstau gebildet, während der Pandemie fehlte das Geld, und zuletzt verteuerten die gestiegenen Zinsen Kredite deutlich. Doch inzwischen lassen sich viele Mängel nicht länger ignorieren, weil sie bereits das laufende Geschäft beeinträchtigen.
Neben Bausubstanz und Ausstattung sind die Optimierung der technologischen Infrastruktur und die Digitalisierung oft Leuchtturmprojekte auch in Bezug auf Produktivitätssteigerung und ROI. Personal stellt in vielen Hotels den größten laufenden Kostenblock dar, Tendenz steigend. Viele Hotels haben gezeigt, dass technische in Verbindung mit digitaler Erneuerung etwa in Form „smarter“ Haustechnik zum Beispiel die stark gestiegenen Energiekosten spürbar senkt und dazu beiträgt, höhere Ansprüche und Anforderungen in Bezug auf Nachhaltigkeit zu erfüllen. Gut gemachte Gäste-Apps erhöhen die „Guest Experience“ vom Zeitpunkt des ersten Kontakts bis lange nach Abreise. So tragen sie nachweislich zu einer gestiegen emotionalen Kundenbindung bei.
Weiters stellen für viele Hotels die Kosten der Gästeakquisition nach den Personalkosten den zweitgrößten Kostenblock dar. „Online Travel Agencies“ (OTAs) verdienen an jeder Hotelbuchung je nach Vertrag zwischen zwölf und 25 Prozent des Zimmerpreises. Hoteliers und Betreiber versuchen darum zunehmend, von diesen Plattformen weniger abhängig zu werden, ihre Gäste an sich zu binden und neue zu gewinnen. Seit der durch die EU verordneten Aufhebung der von vielen OTAs praktizierten Ratenparität hätten die Hotels zwar die Ratengestaltung in ihren Händen, verfügen aber oft nicht über die technologische Ausrüstung und das Know-how, diese Freiheit für den eigenen Betrieb zu nutzen.
Hier hat mit dem zurzeit stattfindenden Generationenwechsel in der Führung vieler inhabergeführter Hotels bereits ein Umdenken eingesetzt. Vor allem jüngere Hoteliers überraschen immer wieder mit innovativen Konzepten, die von den Gästen auch honoriert werden. Obwohl es zahlreiche profitabel arbeitende Betriebe gibt, erfordert die Umsetzung Kapital, dessen Aufbringung aus eigener Tasche oft nur schwer darstellbar ist. Die Corona-Jahre haben die Liquiditätspolster aufgezehrt. Und auch wenn sich die Lage an der Zinsfront etwas entspannt hat, sind oder waren bis vor Kurzem viele Banken bei der Finanzierung restriktiv.
Für innovative Investoren stellt das eine Chance dar, insbesondere wenn sie eigenes Involvement nicht scheuen. Interessante Einstiegschancen ergeben sich auch daraus, dass viele institutionelle Investoren derzeit am Immobilienmarkt generell und bei Value-add im Besonderen noch immer zurückhaltend agieren. So muss es nicht bleiben, aber derzeit steht das Fenster der Gelegenheiten weit offen.
Der Beitrag ist zuerst in EXXECNEWS Ausgabe 24 erschienen.
Theodor Kubak ist geschäftsführender Gesellschafter der Arbireo Hospitality Invest GmbH, Frankfurt am Main, der Hospitality-Sparte der Arbireo Capital AG, einem unabhängigen mittelständischen Investment-Manager auf dem Immobilienmarkt. Kubak verantwortet die Investment- und Asset-Management-Aktivitäten von Arbireo Capital im Hospitality-Segment.
