Deutsche Bürovermietungsmärkte 2026: Unterschiedliche Geschwindigkeiten in den Top-Standorten
Die Büromärkte in den Top 5–Büromärkten starteten mit unterschiedlichen Geschwindigkeiten ins Jahr 2026. Insgesamt lag das Umsatzvolumen bei rund einer halben Million Quadratmetern und damit rund 16 Prozent unter dem ersten Quartal des Vorjahres.
Während Berlin, München und Hamburg eine stabile bis lebhafte Aktivität zeigen, bleiben Düsseldorf und Frankfurt klar hinter ihren üblichen Niveaus zurück. Ein gemeinsamer Nenner verbindet die Märkte allerdings: Unternehmen agieren vorsichtig, priorisieren Qualität und prüfen ihre Flächenstrategien intensiver als in den Jahren zuvor. Die Qualität wird zum entscheidenden Faktor: moderne, ESG‑konforme Flächen bleiben die Gewinner – ältere Bestände müssen sich neu erfinden, um zu bestehen.
Berlin toppt Vorjahresquartal deutlich
Mit einem Plus beim Umsatzvolumen von über einem Drittel zeigte der Bürovermietungsmarkt in Berlin den deutlichsten Aufwärtstrend gegenüber dem ersten Quartal im Vorjahr und setzte sich mit rund 152.000 Quadratmetern noch vor München an die erste Stelle unter den deutschen Top-Büromärkten. Dies trotz der Tatsache, dass Deals über 10.000 Quadratmetern lediglich rund acht Prozent des Umsatzvolumens ausmachten. Das deutet auf einer Vielzahl von kleineren Anmietungen hin.
Unverändert bleibt die erzielbare Spitzenmiete gegenüber der Jahresfrist, die erzielte durchschnittliche Miete notiert dagegen einen leichten Rückgang gegenüber dem ersten Quartal 2025. Bemerkenswert die Bautätigkeit in der Hauptstadt, die sich Ende März 2026 auf rund 900.000 Quadratmeter summiert und damit mit großem Abstand die weiteren Märkte toppt. Lediglich 35 Prozent davon sind bereits fest vermietet oder an Eigennutzer verkauft – dieser Prozentsatz gilt auch für München – bei einem deutlich niedrigeren aktuellen Bauvolumen.
Düsseldorf erlebt ruhigere Marktphase
In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt zeigt sich die oben beschriebene Neuordnung besonders deutlich. Der Markt startet mit einem Flächenumsatz von 41.000 Quadratmetern zwar leicht über den ersten drei Monaten 2025 ins Jahr, bleibt aber deutlich unter den langfristigen Vergleichswerten. Prägend ist vor allem das Ausbleiben großer Abschlüsse: Kein Deal lag über der 5.000 Quadratmeter-Marke. Die Nachfrage konzentrierte sich klar auf die Innenstadt. Aufgrund der zunehmenden Verlagerung der Umsatzvolumina in hochwertige Segmente stieg die Durchschnittsmiete weiter an.
Potenzielle Mieter verschnaufen nach Ausnahmejahr
Frankfurt erlebte nach dem Ausnahmejahr 2025 einen spürbar ruhigeren Jahresauftakt. Der Markt wurde fast ausschließlich von wenigen größeren Bewegungen getragen – allen voran einem Eigennutzerkauf über 21.000 Quadrater, der allein ein Drittel des gesamten Quartalsvolumens ausmachte. Insgesamt lag der Umsatz sehr deutlich unter dem Jahresbeginn 2025 bei rund 67.000 Quadratmetern, gleichzeitig fiel die Anzahl der Deals erstmals seit nahezu sechs Jahren unter die Marke von 100. Die Pipeline bleibt mit rund 368.000 Quadratemetern hoch, inkludiert aber bereits einen hohen Vorvermietungsstand von zwei Dritteln – auch dies ein Hinweis auf die Attraktivität moderner Flächen in der Mainmetropole.
Bemerkenswerte Betriebsamkeit in Hamburg
Der Flächenumsatz in der Hansestadt lag mit gut 100.000 Quadratmetern leicht unter Vorjahr, doch das agile Marktgeschehen war vergleichsweise kleinteilig: Mit 140 registrierten Abschlüssen war ein Plus von 40 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal zu notieren. Gleichzeitig überschritt lediglich ein Abschluss die 10.000‑Quadratmeter‑Marke. Die Innenstadt blieb wichtigster Teilmarkt. Der Leerstand stieg moderat, bleibt aber mit 6,6 Prozent auf vergleichsweise niedrigem Niveau. Untermietflächen von mehr als 70.000 Quadratmetern bilden mit Stand Ende März 2026 einen relevanten Bestandteil des Angebots - über 40 Prozent davon sind modern und damit gut vermietbar.
München profitiert von großen Abschlüssen
Mit 139.000 Quadratmetern liegt der Flächenumsatz in der bayerischen Metropole auf Vorjahresniveau und Fünf‑Jahresschnitt. Zwar ging die Anzahl der Abschlüsse um mehr als die Hälfte zurück, zwei Großanmietungen über 20.000 Quadratmeter stabilisierten aber das Gesamtvolumen. Die Spitzenmiete stieg weiter auf nunmehr 56,00 Euro/Quadratmeter/Monat, die Durchschnittsmiete auf 27,10 Euro/Quadratmeter/Monat. Der Leerstand wuchs auf 1,94 Millionen Quadratmeter beziehungsweise 8,8 Prozent, wobei moderne Flächen trotz Zuwachs weiterhin gute Absorptionschancen haben. Herausfordernd bleibt vor allem der strukturelle Leerstand in B‑ und C‑Qualitäten.
Hanjo Theiss ist Head of Office Agency Germany, Frankfurt & Office Sector bei Cushman & Wakefield.
Cushman & Wakefield zählt zu den führenden globalen Immobiliendienstleistern und bietet Unternehmen und Investoren Services rund um alle Immobilien-Belange.
Der Beitrag ist zuerst im EXXECNEWS Schwerpunkt Gewerbeimmobilien in EXXECNEWS Ausgabe 10-2026 erschienen.
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