Banken öffnen Private Debt für Externe
Geopolitische Krisen und wirtschaftliche Umbrüche haben den deutschen Immobilienmarkt stark beeinflusst. Hohe Baukosten, Lieferkettenprobleme und steigende Zinsen führten zu sinkenden Transaktionsvolumen und einer abgeschwächten Bautätigkeit. Dennoch zeigt sich im Wohnimmobiliensektor eine Stabilisierung, meint Horst Schmidt, Vorstandssprecher der Hamburger Privatbank Donner & Reuschel.
Für institutionell Anlegende entstehen nach Schmidts Meinung gleichzeitig neue Investitionsmöglichkeiten, da die aktuelle Marktlage die Position von Fremdkapitalgebenden verbessert. Immobilieninvestments sind bei vielen institutionellen Investments fester Bestandteil der strategischen Asset-Allokation. Dabei wird grundsätzlich zwischen Investitionen in Fremd- und Eigenkapital unterschieden, wobei Eigenkapital traditionell mit etwas höheren Renditen, aber auch höheren Risiken behaftet ist. „In der aktuellen Marktlage verbessert sich die Position von Fremdkapitalgebenden erheblich“, so Schmidt: „Durch den Rückgang der Immobilienbewertungen und das gestiegene Zinsniveau müssen Projektinitiierende heute anteilig wesentlich mehr risikobehaftetes Eigenkapital bereitstellen, was das Risiko für Fremdkapitalgebende verringert. Gleichzeitig können sie von höheren Zinsen profitieren“
Besonders sicher seien erstrangig besicherte Darlehen (Senior Secured Debt), die im Falle eines Zahlungsausfalls der in Schuld stehenden Person zuerst bedient werden. „Diese sind oft durch Grundschulden auf dem finanzierten Objekt besichert, sodass den Kreditgebenden im Verwertungsfall die Erlöse aus dem Verkauf der Immobilie zu Erfüllung ihrer Ansprüche zustehen“, erläutert Schmidt. Sollte es zu einem Rückgang der Finanzierungskosten und einem erneuten Anstieg der Immobilienpreise kommen, könne sich die Sicherheitsmarge für erstrangig besicherte Darlehen erhöhen, sofern diese auf Basis der aktuellen, niedrigen Immobilienbewertungen vergeben wurden.
Anteilige Risikoübernahme durch die Bank
Institutionelle Investierende haben häufig nur einen eingeschränkten Zugang zu erstrangig besicherten Immobiliendarlehen, da diese stark reguliert sind, stellt Schmidt fest. Eine effiziente Alternative bieten seiner Meinung nach daher spezialisierte, von Banken gemanagte Private-Debt-Produkte wie Kreditfonds. Banken, die über umfangreiche Infrastruktur und langjährige Expertise im Kreditwesen verfügen, könnten durch solche Fonds ihre Immobilienkredite bündeln und Dritten zugänglich machen: „Diese institutionellen Investierenden profitieren von diversifizierten Portfolien erstrangig besicherter Immobilienfinanzierungen“, erklärt Schmidt. Banken öffnen somit ihr ureigenes Geschäftsfeld für externe Investierende, die häufig keinen oder nur eingeschränkten Zugang zu dieser attraktiven Assetklasse haben.
Um das Risiko für die Investierenden weiter zu reduzieren und das Vertrauen zu stärken, halten Banken dabei regelmäßig weiterhin signifikante Eigenanteile an den Portfoliokrediten. Investierende solcher Kreditfonds profitieren demnach nicht nur von hochregulierten Risikoprozessen und der erstrangigen Besicherung ihres eingesetzten Kapitals, sondern auch von der anteiligen Risikoübernahme durch die Bank, die sich über die gesamte Kreditlaufzeit um das Servicing der Kreditforderungen kümmert. „Von Banken initiierte Kreditfonds bieten institutionellen Investierenden also die Möglichkeit, Zugang zu Immobilieninvestments auf der Fremdkapitalseite mit einem attraktiven Chancen-Risiko-Profil zu erlangen“, meint Schmidt. So könnten sie als echte Co-Investierende eines erfahrenen Bankpartners in eine sichere und renditestarke Assetklasse einsteigen. (DFPA/abg)
Die Donner & Reuschel AG ist eine Privatbank mit Hauptsitz in Hamburg. Das 1798 gegründete Unternehmen gehört seit dem Jahr 1990 zur Versicherungsgruppe Signal Iduna.