Es gibt enorm viel Anlagekapital, danach müssen wir nicht suchen

Michael Schneider
Michael Schneider

Es wird gespart wie selten zuvor, der Bestand an offenen Investmentfonds ist hoch wie nie, institutionelle Investoren sammeln fast unbegrenzte Volumina von Anlagekapital. Das alles in Zeiten von Null- und Strafzinsen - Kapitalanlage-Märkte in irrationalem Umfeld. Was kann ein Investor heute von den Profis lernen? EXXECNEWS sprach mit Michael Schneider, Geschäftsführer der Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft INTREAL.

EXXECNEWS: Herr Schneider, die Nachrichten-Lage zu Anlagepräferenzen ist diffus. Studien zeigen kein einheitliches Bild. Sind Aktien oder Bonds heutzutage die Ultima Ratio, sind es Sachwerte, Unternehmensbeteiligungen außerhalb der Börsen?

Schneider: Aktien sind zurzeit bei vielen Investoren in der Tat nicht so beliebt wie Immobilien, diese sind derzeit everybody’s darling. Sachwerte gibt es zwar viele; wir bleiben aber bei dem, was wir können: Immobilien, und aktuell vor allem deutsche Immobilien. Warum sollten unsere Fondspartner für ihre Investoren höhere Risiken eingehen? Woanders sind die Renditen auch nur bedingt höher. Europa ist wegen des Euros interessant. Vielleicht kommen die USA, und auch Asien hat Potenziale. Wir bleiben überwiegend bei Deutschland, einem der größten Immobilienmärkte.

EXXECNEWS: Was ist mit der Aktie, auch ein Sachwert?

Schneider: Das sehen einige so. Man investiert in produzierende Unternehmen, die oft auch Immobilienvermögen haben. Viele Investoren haben deshalb ein sehr hohes Aktien-Exposure. Schauen Sie auf Versicherungen – dort fließen die Mittel überwiegend in Aktien und Bonds. Einige Versicherungen sind nur mit zwei oder drei Prozent ihrer Anlagestruktur in Immobilien investiert, und selbst wenn sie jetzt auf vier oder fünf Prozent und darüber gehen, ist das im Vergleich zu ihrem Aktienanteil immer noch gering. Leider ist es ihnen nicht gestattet, zehn oder 15 Prozent in Real Assets zu investieren.

EXXECNEWS: Es erscheint, dass Ihr Haus derzeit so investiert wie schon ewig?

Schneider: Genauer betrachtet stimmt das: Wir haben das gleiche Geschäftsmodell, dass wir vor zehn Jahren erfunden haben. Wir sind eine Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft, spezialisiert auf Immobilien. Das bedeutet, dass wir für andere Assetmanager und Kapitalverwaltungsgesellschaften offene und geschlossene Spezialfonds administrieren, außerdem auch offene Immobilien-Publikumsfonds. Unsere Besonderheit ist, dass wir kein Wettbewerber für andere Fondsinitiatoren sind. Wir legen selbst keine Fonds auf, sondern agieren nur für Dritte. Derzeit administrieren wir 186 Fonds mit einem Gesamtportfolio von rund 36 Milliarden Euro.

Unsere Partner fungieren als Assetmanager, sie vertreiben die Fonds über eigene Vertriebswege. Sehr früh haben wir mit unseren Fondspartnern bereits in Assetklassen wie Wohnen, Logistik, Lebensmittel- und Nahversorgungseinzelhandel investiert, die – auch pandemiebedingt – bei anderen erst jetzt verstärkt in den Fokus gerückt sind.

EXXECNEWS: Wie läuft das ab?

Schneider: Im Vorfeld stimmen wir natürlich das Fondskonzept und auch die damit verbundenen Marktchancen mit unseren Fondspartnern ab. Wir bekommen die konkrete Immobilie aber erst zu sehen, wenn ein Fondsmanager diese exklusiv angebunden hat. Wir suchen direkt keine Investoren. Der Fondspartner, der die Investoren anbindet, dem gehört der Fonds – unabhängig ob wir die KVG-Rolle haben oder unser Fondspartner. Wir sind in allen Fällen für das funktionierende Back-Office zuständig.

EXXECNEWS: Welche Assetklassen sind derzeit attraktiv?

Schneider: Neuerdings sind für uns weitere Immobilien-Assetklassen wichtig geworden: Logistik haben wir aufgebaut, neben klassischen Büro- und Einzelhandelsinvestments. Wohnen war immer zentral, mit einem Anteil von rund 20 Prozent. Was wir wahrnehmen ist, dass die Fonds wieder größer werden.

EXXECNEWS: Gibt es genügend Investitionsmittel?

Schneider: Die Eigenmittelzuflüsse sind auf hohem Niveau, und es ist eher schwierig, dies zeitnah zu investieren. Wer attraktive Immobilien hat, erhält derzeit zusätzlich problemlos und sehr günstig Fremdkapital.

EXXECNEWS: Wer sind die Anleger?

Schneider: Versorgungseinrichtungen, Versicherungen und auch Banken. Letztere haben die Immobilienanlagen wiederentdeckt. Das sind die klassischen drei Investorengruppen.

EXXECNEWS: Was wird sich ändern? Was wird dazukommen?

Schneider: Die Immobilienarten verändern sich laufend, insbesondere Einzelhandelsimmobilien, aber auch Logistikimmobilien haben sich den veränderten Anforderungsprofilen angepasst. Auch die Länderallokation ändert sich. Der Fokus nationaler Investoren liegt aktuell klar auf Europa und innerhalb Europas auf Deutschland.

EXXECNEWS: Stichwort ESG. Welche Rolle spielen die Brüsseler Pläne?

Schneider: Das ist ein Grundsatzthema der kommenden Jahre. 2021 kommt die Offenlegungsverordnung mit ersten klaren Vorgaben in Bezug auf die Nachhaltigkeit von Fonds und Fondsanbietern. Diese müssen konsequent umgesetzt werden und betreffen alle Assetklassen, aber auch alle Marktteilnehmer. Unsere institutionellen Investoren sind ja auch Kapitalsammelstellen, zum Beispiel die Versicherungen. Sie haben Kunden, und wenn diese das Thema Nachhaltigkeit verinnerlichen, muss sich dies auch in ihren Anlagekriterien wiederfinden. So entsteht neben den regulatorischen Vorgaben auch ein kundenseitiger Nachhaltigkeitsdruck.

Insgesamt betrachtet besteht in der gesamten Branche deshalb die Notwendigkeit, ESG-Kriterien bei Investments und im Unternehmen zu etablieren und zu dokumentieren. Die europäische Gesetzgebung will ESG-Kriterien auf verschiedenen Ebenen umsetzen. Ein Weg ist, direkt bei der Finanzbranche anzusetzen. Deshalb kommen wir um das Thema und eine zügige Umsetzung nicht herum. Nachhaltigkeit beziehungsweise ESG-Konformität wird neben Rendite und Risiko künftig ein bei jeder Anlage relevanter Aspekt sein. Entsprechend müssen auch die Produkte danach ausgerichtet werden, denn die Nachfrage wird in Zukunft sehr groß sein.

EXXECNEWS: Wie können ESG-Strategien aussehen?

Schneider: Es gibt nicht nur eine ESG-Strategie, sondern es wird künftig viele geben. Noch ist ESG-Konformität nicht genau definiert, und Manager versuchen daher zu antizipieren. So haben wir beispielweise Fonds im Wohnungsbereich, die das „S“ von ESG betonen, quasi als „Social-Impact-Fonds“, die für bezahlbares Wohnen stehen. Andere werden sagen, ich möchte nur Immobilien mit dem besten Energiestatus bauen, was das „E“ von ESG vielleicht übergewichtet. Und wieder andere werden alte Immobilien kaufen und energetisch sanieren – auch eine ESG-Strategie. Es gibt also viele ESG-Strategien, die Immobilienfonds realisieren können. Und das lässt das Gesetz auch künftig zu.

Als Service-KVG sind wir bereit, ESG-konforme Fonds zu administrieren. Wir brauchen dafür keine Nachfrage zu wecken. Die kommt von selbst. Auch die Manager bestimmen ihre individuelle ESG-Strategie selbst. Es gibt vielfältige Ansätze, zum Beispiel den Energiebedarf von Logistikimmobilien durch Solaranlagen auf dem Dach zu decken. Eine andere Möglichkeit ist, den sozialen Aspekt in den Vordergrund zu stellen – beispielsweise bezahlbares Wohnen. Wir als Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft müssen sowohl auf die regulatorischen Vorgaben als auch auf die Wünsche der Initiatoren reagieren. Wir müssen aber auch dafür sorgen, dass wir die richtigen Daten bekommen – etwa wie belegt ist, wieviel Energie oder wieviel CO2 eingespart wird.

EXXECNEWS: Welche Bedeutung haben geschlossene Fonds für Sie?

Schneider: Geschlossene Fonds sind für Privatkunden aufwendig. Sie müssen alles vorfinanzieren, die Prospektierung ist komplex, und oft sind es nur relativ kleine Einzel-Objekt-Fonds. Die Zahl der Anbieter hat sich drastisch reduziert, viele unserer Kunden haben sich ganz von diesem Produkt verabschiedet. Wir sehen darin keinen wachsenden Markt und bieten es deshalb auch nicht mehr an. Es ist zu teuer, zu aufwendig und rechnet sich für alle Beteiligten nicht.

Die Administration geschlossener Fonds für Institutionelle bieten wir aber weiter an. Denn das Modell an sich ist nicht tot, sondern in Form der Investment-KG attraktiv und momentan sogar sehr gefragt. Wir machen das aber nicht für Retail-Kunden, sondern nur für Institutionelle, die Chancen und Risiken eines solchen Produkts besser einschätzen können.

Michael Schneider ist Geschäftsführer der INTREAL International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH mit Sitz in Hamburg. Die 2009 gegründete Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft bietet Asset Managern, Vermögensverwaltern, Projektentwicklern und Bestandshaltern die Auflage und Administration von KAGB-regulierten Immobilienfonds an.

www.intreal.de

Das Interview ist zuerst erschienen in EXXECNEWS Ausgabe 26/2020.

www.exxecnews.de

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