Zugang zu Spitzenobjekten im amerikanischen Südosten
Mit dem „DNL Prime Invest I.“ hat die DNL-Gruppe in Kooperation mit dem US-Asset Manager Glenfield Capital und der Kapitalverwaltungsgesellschaft HTB Fondshaus Ende 2019 ihren ersten Publikums-AIF auf den Markt gebracht. Der KAGB-regulierte alternative Investmentfonds investiert in Gewerbeimmobilien an Standorten im Südosten der USA. Kürzlich wurde die Büroimmobilie Wells Fargo Tower in Columbia/South Carolina mittels Letter of Intent angebunden.
Auch auf dem US-Gewerbeimmobilienmarkt haben sich die Vorhersagen der Fachleute, dass sich die derzeitige Corona-Pandemie nur sehr wenig oder gar nicht auf amerikanische Büroimmobilien auswirkt, mittlerweile bewahrheitet. DFPA hat Wolfgang J. Kunz, Sales Director der DNL-Gruppe, zur aktuellen Entwicklung des Publikums-AIF „DNL Prime Invest I.“ befragt.
DFPA: Sie berichten in Ihren Online-Präsentationen derzeit ausführlich über die Entwicklungen am amerikanischen Immobilienmarkt im Bereich Office. Wie sehen diese aus?
Kunz: Ein Maßstab für die Situation sind Zahlungsausfälle bei Mieten. Diese sind bei US-Büromieten vergleichsweise gering und haben sich von Juni bis Juli 2020 sogar reduziert. Microsoft hat gerade einen Mietvertrag in Atlanta Midtown über circa 46.500 Quadratmeter ausgehandelt, die Immobilienplattform Zillows hat in Atlanta zwei Stockwerke eines Bürohochhauses im Central Perimeter für 200 neue Mitarbeiter angemietet. Für 3.500 neue Mitarbeiter in ganz USA mietet Amazon derzeit Büroflächen an. Und Facebook hat beispielsweise Anfang August einen Mietvertrag über circa 68.000 Quadratmeter in Manhattan unterzeichnet. In diesen Tagen ist das eine sehr gute Neuigkeit, wenn Großkonzerne ein solches Engagement eingehen. Es ist auch ein sehr positives Zeichen für die Zukunft der Büroimmobilie an sich.
DFPA: Was ist der Grund hierfür?
Kunz: Die Schlussfolgerung aus dieser Entwicklung ist, dass das „Arbeiten aus der Ferne“ zwar ein nützliches Instrument zur Kosteneinsparung ist, aber nicht annähernd ausreichend, um den Bedarf an physischer Bürofläche wesentlich zu reduzieren. Eine Amazon-Sprecherin bringt es auf den Punkt: „Die Fähigkeit, sich mit Menschen zu verbinden, die Fähigkeit für Teams zu arbeiten, ad hoc zusammen - man kann es virtuell tun, aber es ist nicht so spontan. Wir freuen uns auf die Rückkehr zum Büro.“
DFPA: Wie wurde Ihr geschlossener Immobilien-AIF zu einem Club Deal?
Kunz: Aufgrund der bisherigen Prüfung der vorgelegten Unterlagen entspricht das aktuelle Objekt Wells Fargo Tower in Columbia/South Carolina den Anlagebedingungen und erfüllt aufgrund der Mehrmieterstruktur auch dem Grundsatz der Risikomischung (§ 262 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 Kapitalanlagegesetzbuch). Unsere DNL bietet mit dem „DNL Prime Invest I.“ eine Beteiligungsmöglichkeit an einem deutschen Publikumsfonds, die sich in einer Reihe von sogenannten Club Deals fortsetzen soll. Ich betone dies ausdrücklich, da es sich hierbei um einen geschlossenen Immobilienfonds handelt, der die ganzen Sicherheitsaspekte des KAGB beinhaltet.
Nach wie vor ist die Nachfrage der Investoren, sich an kleinen und dafür exklusiven Fonds zu beteiligen, groß. Wir planen künftig Fonds mit Volumina von 20 bis 35 Millionen US-Dollar. Unsere Investitionen erfolgen immer in langfristig vermietete Class A-Immobilien.
DFPA: Was qualifiziert die Immobilie Wells Fargo Tower für einen solchen Fonds?
Kunz: Der Vermietungsstand beläuft sich derzeit auf 93,4 Prozent. Wells Fargo hat in dieser LEED-zertifizierten Büroimmobilie in Columbia ihre 5.000 Quadratmeter Mietflächen bis zum Jahr 2028 verlängert. Der US-Staatsanwalt ist seit 30 Jahren in dieser Immobilie ansässig und hat gerade seine Mietflächen auf circa 4.000 Quadratmeter (circa 16 Prozent der Mietfläche im Gebäude) erweitert. Dieser Mietvertrag wurde ebenfalls um weitere fünf Jahre verlängert. Auch die übrigen Gewerbetreibenden haben ihre Mietverträge mit einer durchschnittlichen Laufzeit von fünf Jahren für diese Immobilie abgeschlossen, weil sie hier von den zuvor beschriebenen Vorteilen langfristig profitieren.
DFPA: Wie hoch wird für Wells Fargo Tower das Eigenkapital sein?
Kunz: Wie dargestellt, bevorzugen wir kleinere, exklusive Investments. Zur Realisation des Ankaufs dieser LEED-zertifizierten Class A-Büroimmobilie wird ein Eigenkapital von etwa 20 Millionen US- Dollar benötigt. Das Eigenkapital wird solange auf einem deutschen Treuhandkonto verwahrt, bis die Immobilie gekauft werden kann.
DFPA: Wie unterstützen Sie derzeit Ihre Vertriebspartner?
Kunz: Da die Covid-19-Pandemie unsere Reisetätigkeit etwas eingeschränkt hat, nutzen wir die Chance mit unseren Online-Präsentationen aufzutreten verstärkt. Sowohl Anja Heyn aus ihrem Münchener Büro als auch unser Düsseldorfer Team stellen täglich neue Daten und Fakten zusammen, die wir unseren Vertriebspartnern zur Verfügung stellen. Auch Präsentationen für deren interessierte Kunden bieten wir individuell an. „Werteanalysen“ (Philip Nerb) hat soeben ein Update der letzten Bewertung veröffentlicht, das sehr informativ ist. Auf unserer Homepage finden Sie dieses und alles, was wichtig ist – seien es Beteiligungs- und Beratungsunterlagen zum Download oder Videoclips, so einen aktuellen Drei-Minuten-Clip zur Immobilie Wells Fargo Tower.
Wolfgang J. Kunz ist Sales Director der DNL-Gruppe, die seit 2002 US-Immobilieninvestments vermittelt. Sie bietet darüber sowohl privaten Anlegern als auch institutionellen Investoren wie Family Offices, Banken und Versorgungswerken die Möglichkeit, in Gewerbeimmobilien im Südosten der USA zu investieren.
Mit ihrem ersten KAGB-regulierten alternativen Investmentfonds (AIF) „DNL Prime Invest I.“ legt die DNL Exclusive Opportunity GmbH & Co. KG ihren Fokus vor allem auf ertragreiche Gewerbeimmobilien aus den Segmenten Office und Retail. Das aktuelle Video zur Immobilie Wells Fargo Tower ist abrufbar unter:
