AEW sieht grünes Licht für europäische Immobilien
Die AEW Gruppe, einer der weltweit größten Immobilien Investment- und Asset Manager, fordert in seinem Jahresausblick 2025 für Europa Anleger auf, sich auf den nächsten Konjunkturaufschwung vorzubereiten.
Die Zentralbanken begannen zu Beginn des 2. Halbjahres 2024 mit den allseits erwarteten Zinssenkungen, nachdem die Inflation endlich unter ihr Zielniveau gesunken war. Die Spezialisten von AEW gehen deswegen von einem moderaten BIP-Wachstum und einem Rückgang der Staatsanleiherenditen im Euroraum aus.
Fremdkapitalaufnahme für Gewerbeimmobilien wird rentabel
Im 4. Quartal 2025 dürften die Fremdkapitalkosten geringfügig auf 3,6 Prozent, von 3,8 Prozent im 3. Quartal 2024, sinken. Mit 5,2 Prozent sind die Immobilienrenditen in der Eurozone jedoch bereits heute in allen Sektoren für Eigenkapitalgeber rentabel. Auch die schwierige Refinanzierungslage habe sich mit der, laut jüngster AEW-Schätzungen, rückläufigen Kreditfinanzierungslücke (KFL) in Höhe von nunmehr 86 Milliarden Euro für 2025-27 (gegenüber der Prognose für 2024-26 von 99 Milliarden Euro) entspannt. Der Anteil der KFL an den Kreditvergaben liegt für den nächsten Dreijahreszeitraum derzeit bei 13 Prozent gegenüber 17 Prozent, wobei deutsche und durch Büroimmobilien besicherte Kredite den Löwenanteil ausmachen. Die KFL bei italienischen und spanischen Immobilienkrediten liegen unter dem europäischen Durchschnitt.
Moderate Leerstandsraten stützen Mietzuwachs
Seit der Coronakrise gehen die Leerstandsraten in den meisten europäischen Immobiliensektoren stetig zurück. Eine Ausnahme bildet der Bürosektor, der mit neun Prozent die höchste Leerstandsrate verzeichnet. Im Vergleich dazu: vor der Coronakrise Ende 2019 lag der Leerstand bei fünf Prozent. Laut AEW-Prognosen wird der Höhepunkt bei den Büro Leerstandsraten 2024 erreicht. Die niedrigste Leerstandsrate wird im Sektorenvergleich mit zwei Prozent im Logistiksektor erwartet. AEW erwartet bei Spitzenimmobilien einen Mietzuwachs von 2,1 Prozent jährlich im Zeitraum 2025-29. Mit einem Mietzuwachs von 2,6 Prozent im Jahr lässt der Spitzenbürosektor alle anderen Sektoren hinter sich (Wohnimmobilien 2,5 Prozent) Sowohl Einkaufszentren als auch der High Street Einzelhandel dürften im Spitzensegment mit 1,3 Prozent im Jahr unterdurchschnittliche Mietzuwächse verzeichnen.
Stimmungsaufhellung kurbelt Investitionsvolumen an
Die Umfrage des IPE Real Assets Expectations lndicator im 2. Quartal 2024 spiegelte die eher günstigen Rahmenbedingungen wider und ergab die kräftigste Verbesserung bei der Anlegerstimmung seit 2013. Am besten von allen Sektoren schnitten Wohn- und Logistikimmobilien ab. Die Anlegerstimmung im Büro- und Einzelhandelssektor konnte hiermit zwar nicht mithalten, verbesserte sich jedoch ebenfalls deutlich.
Laut AEW-Research liegt das europäische Immobilien-Investitionsvolumen für alle Immobilientypen im Gesamtjahr 2024 und 2025 bei 170 Milliarden Euro und 200 Milliarden Euro. Auch die alternativen Sektoren haben ihren Anteil am gesamten europäischen Investitionsvolumen ausgebaut und erreichen derzeit den Rekordwert von 18 Prozent des Volumens.
Europäische Spitzenbüroimmobilien und Frankreich bieten die höchsten Renditen
Die durchschnittliche Gesamtrendite wird im AEW Base Case für den Zeitraum 2025-29 für alle 197 Märkte mit 9,2 Prozent beziffert. Spitzenbüros bieten vor dem Hintergrund von Neubewertung, besserer prognostizierter Mietzuwächse und Renditeverengung mit 10,9 Prozent pro Jahr im nächsten Fünfjahreszeitraum die höchsten Renditen von allen Sektoren. Frankreich und Benelux dürften mit einer durchschnittlichen Gesamtrendite von 10,3 Prozent jährlich alle anderen Länder hinter sich lassen.
Europäische Märkte laut Analyse zum relativen Wert überwiegend attraktiv
Die aktualisierte Analyse zum relativen Wert signalisiert also aus Sicht der AEW-Experten grünes Licht für Anleger: 92% der 168 europäischen Märkte der Analysegruppe werden als attraktiv oder neutral klassifiziert. Die Bewertung beruht auf einer durchschnittlichen erwarteten Rendite von neun Prozent pro Jahr und einer erhöhten erforderlichen Rendite von 7,3 Prozent jährlich mit einer positiven Überschussdifferenz von 170 Basispunkten an allen 168 Märkten. Die Beneluxländer rangieren mit 18 als attraktiv klassifizierten Märkten (von insgesamt 20 Märkten) an der Spitze. Deutschland kann mit lediglich einem als weniger attraktiv klassifizierten Markt (von insgesamt 24 Märkten) mehr attraktive Märkte als der europäische Durchschnitt vorweisen. Diese scheinbar optimistisch veranschlagten Renditen stehen im Einklang mit der tatsächlichen Erholung der Kapitalwerte nach der Globalen Finanzkrise (GFK). Nach einem vergleichbaren zweijährigen Abschwung dauerte es sieben Jahre, bis die Vor-GFK-Niveaus wieder erreicht werden konnten. Unser aktueller Base Case prognostiziert eine Rückkehr der Kapitalwerte auf ihr Niveau vom 2. Quartal 2022 nach siebeneinhalb Jahren im 4. Quartal 2029. (DFPA/abg)
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AEW Capital Management L.P. mit Sitz in Boston und deren Schwestergesellschaft AEW Europe S.A. mit Sitz in Paris sind Teil der Natixis Global Asset Management, der Vermögensverwaltungseinheit der französischen Natixis Bankengruppe. Die AEW Gruppe investiert und verwaltet weltweit Immobilien für private und institutionelle Anleger.