In Deutschland steht der Pflegesektor weiterhin vor spürbaren Herausforderungen: dem Mangel an Fachkräften, einem veraltetem Gebäudebestand, steigenden Kosten sowie dem dringenden Bedarf einer umfassenden Pflege- und Förderreform. Gleichzeitig verschärft die demografische Entwicklung mit einer kontinuierlich älter werdenden Gesellschaft und der damit verbundenen Zunahme von Pflegebedürftigen die Lage zusätzlich. Und dennoch eröffnen sich Chancen für Investoren, wenn sie auf Lage und Qualität achten. Mit der Studie „Pflegeheim-Atlas Deutschland 2025 – Daten [&] Perspektiven“ bietet Wüest Partner eine Übersicht der wesentlichen Entwicklungen am Pflegeimmobilienmarkt.
Die Studie enthält eine detaillierte Prognose des zukünftigen Pflegebedarfs und der nötigen Einrichtungen bis 2040 für die deutschen Städte und Landkreise.
Im Jahr 2023 waren bundesweit 5,69 Millionen Menschen pflegebedürftig – ein Anstieg von 14,7 Prozent gegenüber 2021. Die Pflegequote lag 2023 bei 6,7 Prozent und damit 0,7 Prozentpunkte höher als im Jahr 2021. Dabei gibt es immense regionale Unterschiede: So verzeichnen die östlichen Bundesländer höhere Quoten mit Spitzenwerten von 8,3 Prozent in Brandenburg und 9,1 Prozent in Thüringen. In diesen Regionen ist der Anteil der Bevölkerung ab 65 Jahren überdurchschnittlich hoch. Die niedrigsten Quoten finden sich in Bayern (4,7 Prozent) und Hamburg (5,1 Prozent).
Dem gegenüber stehe ein nahezu stagnierendes Angebot: Die Zahl der Pflegeheime mit teil- oder vollstationären Leistungen erhöhte sich bundesweit nur leicht auf 16.505 (plus 2,4 Prozent), die Anzahl der verfügbaren Pflegeplätze auf 988.951 (plus 0,4 Prozent). Davon entfielen 874.562 Plätze auf vollstationäre Einrichtungen. Pflegebedürftige müssen im Schnitt knapp 3.000,00 Euro pro Monat für einen Pflegeplatz aufwenden und damit rund 500 Euro mehr als noch 2023. Etwa ein Drittel der Bewohner stationärer Einrichtungen ist inzwischen auf Sozialhilfe angewiesen.
Bis 2040 wird in Deutschland ein zusätzlicher Bedarf von 145.937 Pflegeplätzen prognostiziert, was 1.459 neuen Pflegeheimen mit jeweils 100 Plätzen entspricht. Besonders stark betroffen sind Nordrhein-Westfalen (plus 28.879 Plätze), Bayern (plus 27.127) und Baden-Württemberg (plus 20.089). Auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte ist Berlin deutlicher Spitzenreiter mit einem Bedarf von 3.849 Plätzen, gefolgt von Hamburg mit 1.649 Plätzen.
Pflegeheime gelten als Betreiberimmobilien mit hohem Regulierungsgrad und komplexer Bewirtschaftung. Die Studie zeige, dass rund die Hälfte der Einrichtungen nicht mehr den aktuellen ESG- und baulichen Standards entspricht. Steigende Bau- und Betriebskosten sowie der Fachkräftemangel belasten die Betreiber zusätzlich und erschweren die Finanzierung neuer Projekte. Dort eröffne sich für Investoren und Projektentwickler ein erhebliches Wertschöpfungspotenzial – zugleich wächst der Druck auf Betreiber, rechtzeitig zu modernisieren.
Neben klassischen Pflegeheimen rückt das Segment „Betreutes Wohnen“ in den Fokus. Die Nachfrage steigt, insbesondere bei Senioren über 80 Jahren. Für Investoren biete dieses Segment Renditechancen, wenn Standortwahl und Preisgestaltung marktgerecht seien. (DFPA/mb)
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