Investments in Gesundheitsimmobilien waren auch 2024 trotz zum Teil deutlich gesunkener Preise eher eine Seltenheit. Käufe von Pflegeheimen, Seniorenimmobilien und Kliniken summierten sich auf 740 Millionen Euro. Damit fiel das Transaktionsvolumen nochmals geringer aus als im bereits schwachen Vorjahr (940 Millionen Euro), so merkt der Immobiliendienstleister JLL an. Von den hohen Investmentumsätzen der Jahre 2018 bis 2022 mit im Schnitt 2,78 Milliarden Euro war das Marktgeschehen 2024 weit entfernt. Auch der Mittelwert der vergangenen zehn Jahre (2,1 Milliarden Euro) wurde deutlich verfehlt.
„In den Vorjahren gab es die ein oder andere Übertreibung nach oben, vergangenes Jahr war es dagegen eher eine Übertreibung nach unten. Die Rahmenbedingungen hätten jedenfalls ein höheres Transaktionsvolumen zugelassen. So haben sich die Preisvorstellungen der Verkäufer teilweise deutlich nach unten korrigiert und auch die Finanzierungsbedingungen haben sich verbessert. Investoren waren dennoch zögerlich mit Abschlüssen, was auch daran lag, dass sich die Prüfprozesse enorm in die Länge gezogen haben“, sagt Peter Tölzel, Team Leader Healthcare Investment JLL Germany.
Schlussquartal 2024 zeigt Tendenz nach oben
Dabei zeigte immerhin das Schlussquartal, in dem Transaktionen für rund 300 Millionen Euro registriert wurden, eine leichte Marktbelebung. Im Gesamtjahr 2024 wurden in 20 Deals (Vorjahr: 39) 68 Gesundheitsimmobilien (Vorjahr: 52) gehandelt. Zwei Drittel der Ankäufe erfolgten durch Asset Manager, auf der Verkäuferseite dominierten Immobilienunternehmen mit einem Anteil von rund 60 Prozent das Marktgeschehen. Etwas weniger als die Hälfte des Transaktionsvolumens entfällt auf internationale Investoren. Die Verteilung auf die einzelnen Risikoklassen ist ähnlich wie im Vorjahr: Die dominante Risikoklasse war Core-plus mit einem Marktanteil von 83 Prozent (Vorjahr: 75 Prozent), dahinter folgen Value-add mit zehn Prozent (Vorjahr: sieben Prozent) und Core mit sieben Prozent (Vorjahr: 18 Prozent). Opportunistische Investments wurden wie 2023 nicht vollzogen.
Bei der Nutzungsart waren Senioren- und Pflegeheime am gefragtesten. Auf sie entfallen 73 Prozent des Volumens (Vorjahr: 93 Prozent). „Investors Darling“ sind aktuell jedoch Ärztehäuser, berichtet Tölzel: „Diese Objekte sind stark nachgefragt, allerdings fehlt hier das entsprechende Angebot.“ Deren Anteil am Transaktionsvolumen fällt mit zehn Prozent entsprechend niedrig aus. Die Spitzenrenditen sind nach Anstiegen zu Beginn 2024 in eine Seitwärtsbewegung übergegangen. Aktuell liegt die Bruttoanfangsrendite für Pflegeimmobilien bei rund 5,5 Prozent.
Generell beobachtet Tölzel ein gesteigertes Interesse bei institutionellen Anlegern wie Pensionskassen und Versicherungen. „Asset Manager bekommen wieder Kapitalzusagen für Healthcare-Immobilienfonds. Zwar sind die Vehikel noch nicht handlungsfähig, sondern noch in der Aufbauphase. Es wird sich aber schon vermehrt Produkt angeschaut. Wir gehen also davon aus, dass die Nachfrage anspringen und sich der Markt 2025 beleben wird. In welcher Ausprägung hängt maßgeblich davon ab, ob es größere Portfoliotransaktionen geben wird. Ein paar Pakete sind noch in der Pipeline.“ (DFPA/mb1)
Jones Lang Lasalle Incorporated (JLL) ist ein international tätiges Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobiliensektor mit Sitz in Chicago.
