Mit den Empfehlungen der Rentenkommission ist eine Grundsatzfrage entschieden: Kapitaldeckung ist keine Position mehr, sondern Staatsziel. Für die Jahrgänge, die heute im Berufsleben stehen, kommt die gesetzliche Kapitalrente allerdings zu spät – ihre Versorgungslücke müssen sie privat schließen.
Das verändert auch die Nachfrage nach Sachwerten wie Pflegeimmobilien. Denn hier trifft dieser Vorsorgegedanke auf ein Steuerrecht, das dieses Motiv erstmals wirksam unterstützt.
Die Nachfrageseite: Steuerlast als Finanzierungsquelle
Private Vorsorge scheitert selten an der Einsicht, meist am Spielraum: Insbesondere bei einkommensstarken Anlegern bindet die Progression einen erheblichen Teil des Einkommens, bevor über Vermögensaufbau überhaupt gesprochen wird.
Dort setzen die bewusst als Anreiz geschaffenen Instrumente des Wachstumschancengesetzes an: Aus der Kombination von degressiver Abschreibung und Sonderabschreibung entstehen beim Kauf energieeffizienter Neubauten erhebliche Steuervorteile. Unter den richtigen Voraussetzungen summiert sich das abschreibungsfähige Volumen in den ersten fünf Jahren auf mehr als 40 Prozent der Investitionskosten.
Entscheidend ist dabei weniger die Höhe als die Richtung. Der Betrag fließt weiterhin ab – nur nicht mehr an das Finanzamt, sondern in Tilgung und Eigenkapital. Aus einem Kostenblock wird ein Vermögensbaustein. Der steuerliche Effekt bleibt damit kein Selbstzweck: Er finanziert die Vorsorge, die ohnehin ansteht.
Die Angebotsseite: Struktureller, nicht zyklischer Bedarf
Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien bringen dazu etwas mit, was kein Steuermodell allein leisten kann: einen Markt, der aus eigener Kraft wächst. Rund fünf Millionen Menschen in Deutschland sind heute auf Pflege angewiesen, bis 2055 dürften es 7,6 Millionen sein. Das RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung beziffert den zusätzlichen Bedarf an stationären Plätzen bis 2040 auf rund 322.000; der Investitionsbedarf für Neubau und Revitalisierung wird auf bis zu 125 Milliarden Euro geschätzt. Planung und Bau laufen dieser Dynamik deutlich hinterher.
Was das für Vermittler und Vertrieb bedeutet
Damit Privatkapital diese Assetklasse erreicht, muss sie retailfähig sein. Dabei hat sich der Teileigentumsvertrieb bewährt. In diesem Modell erwerben private Käufer einzelne Pflegeapartments mit eigenem Grundbucheintrag, vererbbar, verkaufbar, beleihbar. Belegung, Vermietung und Instandhaltung liegen beim Betreiber, der die Miete auf Basis eines langfristigen Generalmietvertrags über zwei Jahrzehnte zahlt. Im Ergebnis entsteht eine vollgemanagte Kapitalanlageimmobilie.
Auch für den Vertrieb ist das Modell attraktiv. Finanz- und Versicherungsvermittler brauchen keinen eigenen „Immobilienapparat“: Sie bringen die Kundenbeziehung ein, während Objektauswahl, Kalkulation und Abwicklung beim Produktlieferanten liegen. Diese Arbeitsteilung macht aus einer institutionellen Assetklasse einen wertvollen Baustein für die private Vorsorgeberatung, mit der Vermittler das Portfolio zugunsten ihrer Kunden gezielt erweitern und zusätzliche Potenziale im eigenen Bestand heben können. Eine Immobilienkategorie, die lange als Spezialsegment galt, wird damit zum Vorsorgebaustein – getragen von demografischem Bedarf, steuerlicher Ausgestaltung und natürlich von Kunden, die das Thema dank der Rentendebatte derzeit so intensiv im Fokus haben, wie lange nicht.
Sandro Pawills ist Chief Sales Officer (CSO) der Carestone-Gruppe, Hannover, ein auf Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien spezialisiertes Immobilienunternehmen. Die Gruppe entwickelt, plant und baut entsprechende Immobilien und vermarktet sie unter anderem als Kapitalanlage an private und institutionelle Investoren.
Der Beitrag ist zuerst im Schwerpunkt Sozialimmobilien von EXXECNEWS Ausgabe 20 erschienen.
