Auswertung: Pandemie und Mietendeckel zeigen Wirkung auf den Kaufpreisfaktor in den Metropolen

In den vergangenen Jahren sind die Kaufpreise von Mehrfamilienhäusern in den fünf größten deutschen Metropolen deutlicher als die Mieten gestiegen. Folglich erhöhte sich auch der Kaufpreisfaktor der Renditeobjekte jährlich. Für Investoren keine günstige Entwicklung: Denn der Faktor, auch Vervielfältiger oder Ertragsfaktor genannt, gibt das Verhältnis von Kaufpreis und den zu erwartenden Einnahmen in Form der Jahresnettokaltmiete wieder. Steigt der Kaufpreisfaktor, bedeutet dies einen verlängerten Amortisierungszeitraum der Renditeobjekte. Das tat der Beliebtheit von Zinshäusern keinen Abbruch. Im Gegenteil: 2019 stieg die Zahl der Transaktionen von Mehrfamilienhäusern in den Metropolen deutlich. Im Jahr 2020 ist einiges anders, Corona-Pandemie und Berliner Mietendeckel brechen den starken Aufwärtstrend des Vorjahres. Das meldet das Immobilienportal Immoverkauf24.

Berlin ist die einzige Metropole, in der der Kaufpreisfaktor seit dem Vorjahr fiel: 29,1 betrug der Wert 2020, im Vorjahr hatte er bei 31,6 gelegen. Die Kaufpreise von Mehrfamilienhäusern stiegen in der Hauptstadt erstmals seit Jahren nicht mehr stärker als die Mietpreise. Damit lag der Berliner Kaufpreisfaktor erstmals niedriger als in Hamburg. In den Vorjahren war der Faktor in Berlin stets der zweithöchste hinter dem Münchner gewesen.

Verantwortlich für diese Entwicklung dürfte der Berliner Mietendeckel sein. Denn das Gesetz ließ die Mietpreise von Bestandswohnungen zwar wie geplant sinken, wie eine Preisanalyse von Immoscout24 zeigte. Auf die Kaufpreise wirkte die Bremse jedoch ebenfalls, weil das Landesgesetz auf die erzielbare Rendite drückte: So fiel der durchschnittliche Quadratmeterpreis von Mehrfamilienhäusern um acht Prozent auf 2.095 Euro (2019: 2.275 Euro). „Der Mietendeckel hat 2020 für Unsicherheit auf dem Berliner Immobilienmarkt gesorgt und Investoren hielten sich zurück“, sagt Dr. Niels Jacobsen, Geschäftsführer von Immoverkauf24. „Beleg dafür ist neben den sinkenden Preisen von Mehrfamilienhäusern auch der Rückgang der Transaktionen um acht Prozent.“ Der Gesamtumsatz fiel um zwölf Prozent auf 2,21 Milliarden Euro (2019: 2,5 Milliarden Euro).

Der Münchner Kaufpreisfaktor liegt weit oberhalb der Werte anderer deutscher Großstädte: Mit 43 Jahren müssen Käufer im Schnitt rechnen, bis sich der Kauf eines Mehrfamilienhauses refinanziert. Allerdings: Der Wert verblieb 2020 das erste Mal seit Jahren auf dem Vorjahresniveau und stieg nicht weiter an. Und das, obwohl der durchschnittliche Quadratmeterpreis dieser Renditeobjekte um rund 15 Prozent auf 7.300 Euro wuchs. Jedoch zogen die Münchner Mieten ebenfalls deutlich an. Die Zahl der verkauften Mehrfamilienhäuser stieg im Vergleich zum Vorjahr nur leicht von 158 auf 163 Objekte an. Der Umsatz bei Transaktionen mit Geschosswohnungsbau lag 2020 mit 1,76 Milliarden Euro rund zwölf Prozent unter dem vom Vorjahr.

In Hamburg mussten Investoren im Corona-Jahr 2020 für Mehrfamilienhäuser im Schnitt das 29,6-fache der Jahresmiete zahlen. Im Vorjahr hatte der Wert bei 27,8 gelegen. Um fast zwei Jahre verlängerte sich somit der Zeitraum, bis sich Hamburger Zinshäuser im Schnitt amortisieren. Die Dynamik auf dem Hamburger Markt für Zinshäuser nahm 2020 im Gegensatz zu anderen Teilmärkten deutlich ab: Mit 382 verkauften Objekten ging die Zahl der Transaktionen um rund 25 Prozent zurück. Der Umsatz fiel um 25 Prozent auf 1,45

Milliarden Euro. Der Durchschnittspreis von Mehrfamilienhäusern stieg um moderate drei Prozent auf 3.840 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2019 hatte der Quadratmeterpreis noch um deutliche 24 Prozent angezogen. „Die Corona-Krise dürfte Ursache für den Rückgang von Transaktionen und Umsätzen sein“, erläutert Jacobsen. „Denn einerseits sind Immobilien durch die Pandemie für Selbstnutzer und Anleger noch attraktiver geworden, weil sie Sicherheit verheißen. Andererseits herrschte gerade im ersten Halbjahr 2020 noch große Unsicherheit, welchen Effekt die Pandemie auf dem Immobilienmarkt haben würde. Eigentümer brachten ihre Objekte häufig nicht auf den Markt und Anleger warteten zunächst ab.“ Die Auswertungen basieren auf den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse der Jahre 2015 bis 2020/2021. (DFPA/mb1)

Quelle: Pressemitteilung Immoverkauf24

Die Immoverkauf24 GmbH mit Sitz in Hamburg ist ein Immobilienportal, das sich auf die Beratung von Eigentümern rund um den Verkauf ihrer Immobilie spezialisiert hat.

www.immoverkauf24.de

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