Deutsche Bundesbank sieht Überbewertung bei Wohnimmobilien

Der Preisauftrieb bei Wohnimmobilien nahm im vergangenen Jahr Fahrt auf. Dabei dürften sich auch Wohnimmobilien außerhalb der städtischen Gebiete verteuert haben. Neben den Preiswirkungen der weiterhin hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien kam es auch aufgrund von Lieferengpässen zu gestiegenen Materialkosten beim Wohnungsneubau. Das Wohnraumangebot nahm gleichwohl zu. Angesichts der schwächeren Entwicklung einiger Fundamentalfaktoren stiegen die Überbewertungen bei Wohnimmobilien im Berichtsjahr, das geht aus dem Monatsbericht Februar 2022 der Deutschen Bundesbank hervor.

In Deutschland insgesamt erhöhten sich die Preise für Wohnimmobilien gemäß Angaben des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) um 11,3 Prozent. Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes stieg im Durchschnitt der ersten drei Quartale 2021 um 10,6 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Auch der EPX- Häuserpreisindex von Hypoport zeigt mit 12,8 Prozent im Jahr 2021 hohe Preissteigerungsraten bei Wohnimmobilien. Alle drei Indikatoren weisen damit den höchsten Preisanstieg seit Beginn des jüngsten Aufschwungs am Wohnimmobilienmarkt auf.

Nach Berechnungen auf Basis von Angaben des Marktforschungsinstituts Bulwiengesa für 127 deutsche Städte erhöhten sich die Preise um sieben Prozent. Damit zogen sie im Vergleich zu den beiden Vorjahren, in denen sich die Wachstumsraten ermäßigt hatten, wieder etwas stärker an. In den sieben Großstädten lag der Preisanstieg bei 7,5 Prozent. Auch den vdp- Angaben zufolge nahm die Teuerung bei Wohnimmobilien in den sieben Großstädten zu, lag aber unterhalb der Steigerungsrate für Deutschland insgesamt.

Der Mietenanstieg in Neuverträgen verstärkte sich im Berichtsjahr kaum. Berechnungen auf Basis von Angaben von Bulwiengesa zufolge verteuerten sich Mietwohnungen bei Neuabschluss mit 2,5 Prozent in den Städten. In den sieben Großstädten lag der Mietenanstieg bei 2,75 Prozent. Gemäß Angaben des vdp zogen die Neuvertragsmieten in Deutschland insgesamt etwas stärker an als in den sieben Großstädten.

Die Haupteinflussfaktoren der Nachfrage am Wohnimmobilienmarkt entwickelten sich im vergangenen Jahr verhalten. Die verfügbaren Einkommen legten um 1,8 Prozent zu, nachdem sie im Jahr 2020 kaum gestiegen waren. Laut Bundesbank deute allerdings wenig auf ein aufgrund der Pandemie dauerhaft ermäßigtes Wirtschaftswachstum hin, und der Arbeitsmarkt erholte sich bislang rasch und kräftig von der Corona- Krise. Da der Einkommenszuwachs hinter der Immobilienpreissteigerung zurückblieb und von den Zinsen keine nennenswerte Entlastung ausging, verschlechterte sich die Erschwinglichkeit angesichts des starken Preiszuwachses.

Die Ausweitung des Wohnraumangebots schritt im Berichtsjahr weiter voran, auch wenn pandemiebedingte Lieferengpässe bei Vorleistungsgütern das Tempo drosselten. Knappheiten bei Roh- oder Baustoffen verteuerten im dritten Quartal 2021 die Materialkosten bei Bauleistungen um 13,4 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Gerechnet ohne die Umsatzsteuer stiegen die Baupreise im Berichtsjahr um 7,7 Prozent. Trotz der Engpässe im Bausektor dürfte das zusätzliche Angebot die Zahl der Baufertigstellungen des Vorjahres, als knapp 310.000 Wohnungen hinzukamen, erreichen. Die Zahl der Baugenehmigungen lag mit schätzungsweise 380.000 Einheiten über dem Niveau des Vorjahres.

Die Überbewertungen bei Wohnimmobilien nahmen im Berichtsjahr zu. Aufgrund der teilweise noch ungewissen länger anhaltenden Auswirkungen der Pandemie – beispielsweise auf die verfügbaren Einkommen – sowie mit Blick auf die außerordentlich kräftigen Baupreissteigerungen unterliegt die Einschätzung der Preise bei Wohnimmobilien derzeit besonders hoher Unsicherheit. Gemäß aktuellen Schätzergebnissen lagen die Immobilienpreise in den Städten im Jahr 2021 zwischen 15 Prozent und 40 Prozent über dem Preis, der durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist. Das Kaufpreis-Jahresmiete-Verhältnis bei Wohnungen in Städten lag im Berichtsjahr gut 30 Prozent und in den sieben Großstädten rund 40 Prozent über seinem längerfristigen Mittelwert. Laut Auswertungen derzeit für das Berichtsjahr verfügbarer Indikatoren nahmen die Preisabweichungen auch in Deutschland insgesamt zu. Sowohl dem Kaufpreis- Einkommen-Verhältnis zufolge als auch gemäß Schätzergebnissen für die Langfristbeziehung von Immobilienpreisen, Einkommen und Zinsen lagen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland um 20 Prozent bis 35 Prozent über dem Referenzwert. (DFPA/JF1)

Die Deutsche Bundesbank ist die Zentralbank der Bundesrepublik Deutschland. Zentrales Geschäftsfeld ist die Geldpolitik des Eurosystems. Zu den weiteren Aufgaben gehören das Finanz- und Währungssystem, die Bankenaufsicht, der unbare Zahlungsverkehr sowie das Bargeld.

www.bundesbank.de

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