Deutsche Retailmärkte: Weiterhin hohe Dynamik
Die bundesweiten Retailmärkte zeigten sich auch 2014 von ihrer besten Seite. Gerade im europäischen Vergleich lockte Deutschland mit einer gesunden Wirtschaft, steigenden Einzelhandelsumsätzen, zunehmenden Beschäftigungszahlen und einem vergleichsweise hohen Lohnniveau. Dies ergibt der „Retailmarkt-Report 2015“, den der Immobilienberater BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Anfang März veröffentlichen wird.
„Zusätzliche Kundschaft bringt der stetig steigende Trend zum Städtetourismus. Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass die deutschen Märkte auf den Expansionslisten der Einzelhändler stehen und eine hohe Nachfrage auf sich ziehen“, sagt Christoph Scharf, Geschäftsführer Retail Services von BNP Paribas Real Estate. „Dies schlägt sich auch in der Entwicklung der Spitzenmieten an den Top-Standorten nieder, die trotz des bereits hohen Niveaus über alle betrachteten Städte hinweg nochmals ein leichtes Plus aufweisen. Die rasante Mietentwicklung, die in den letzten Jahren zu beobachten gewesen war, scheint jedoch vorerst ein langsameres Tempo eingeschlagen zu haben“, so Scharf.
Neben bereits auf den deutschen Märkten präsenten Konzepten seien es vor allem neue Retailer aus dem Ausland, die auf den Markt drängen und die Einzelhandelslandschaft bereichern. Zu diesen gehöre auch das stark expandierende Konzept „Reserved“ der polnischen Modegruppe LLP, das 2014 für seinen Markteintritt genutzt und umfangreiche Verträge abgeschlossen hat. Ebenfalls auf Expansionskurs befinde sich das britische Schuhlabel Office Shoes sowie das schwedische Sporthaus Stadium.
Während gerade im Konsumbereich stark expandiert werde, zeige sich das Luxussegment derzeit eher zurückhaltend. Anscheinend trüben die russische Wirtschaftskrise und der Rubelverfall die Kauflaune russischer Touristen, die einen nicht unbedeutenden Teil des Kundenstamms im Luxussegment darstellen. Dementsprechend habe auch ein Teil der Einzelhändler in diesem Segment vorübergehend eine eher abwartende Haltung eingenommen, oder die Zeit genutzt, sich neu zu positionieren und Lageveränderungen zu vollziehen.
Der Trend zur Eröffnung von hochwertigen Flagship-Stores zur Markeninszenierung hat sich laut Report auch im Jahr 2014 fortgesetzt. Waren diese in der Vergangenheit jedoch in erster Linie ein Marketing-Tool, rücke zunehmend auch die Wirtschaftlichkeit der Läden in den Vordergrund. Dementsprechend müssen sich auch Flagship-Stores allein tragen. Dies schränke wiederum den Spielraum bei Mietverhandlungen ein, sodass Flächen nicht mehr um jeden Preis angemietet beziehungsweise kleiner werden.
Das sehr hohe Mietpreisniveau und die damit verbundene hohe Mietbelastung entwickeln sich für einige Mieter zunehmend zu einem Problem. Vor diesem Hintergrund waren zwei Trends zu beobachten: Zum einen seien viele Mieter auf der Suche nach kleineren Flächen, zum anderen stellen sehr gute B-Lagen in unmittelbarer Nähe zu den hochfrequentierten A-Lagen für einige Konzepte eine ernst zu nehmende Alternative dar. So habe zum Beispiel die Kölner B-Lage Apostelnstraße, die die direkte Verbindung zwischen den A-Lagen Ehrenstraße und Mittelstraße darstelle, durch mehrere Anmietungen bekannter Filialisten wie dem deutschen Modelabel Closed oder Calvin Klein eine deutliche Aufwertung erfahren. Grundsätzlich sollte jedoch auch in der B-Lage eine kritische Masse an Shops existieren, eine reine Stand-Alone-Lage komme nicht in Frage.
Neben der Ausweitung auf sehr gute B-Lagen dürften auch einige Refurbishments und Neuentwicklungen das nach wie vor begrenzte Angebot erweitern und eine Bereicherung für den innerstädtischen Einzelhandel darstellen. Dies betreffe insbesondere Hertie- und Karstadt-Kaufhäuser in der City, die in den vergangenen Jahren von Projektentwicklern erworben wurden. Mit der Fertigstellung dieser Flächen werden einige attraktive neue Flächen dem Markt zugeführt und das Flächenangebot erhöht. Aber auch die Projektierung Alter Wall mit ca. 10.000 Quadratmetern neuer Einzelhandelsfläche werde eine Stadt wie Hamburg weiter positiv verändern.
Während die Höchstmieten in den A-Lagen in den Vorjahren zum Teil zweistellige Zuwachsraten aufgewiesen haben, habe die Mietentwicklung 2014 an Fahrt verloren. Im Zuge der genannten Trends sei es seltener geworden, dass sich Mieter gegenseitig überbieten, um eine bestimmte Fläche für ihr Konzept oder ihren Flagship-Store zu sichern. Dementsprechend fielen die Anstiege der Spitzenmieten eher gering aus. Von den 64 von BNP Paribas Real Estate regelmäßig analysierten Städten weisen 30 unveränderte, 20 gestiegene und 14 gesunkene Höchstmieten auf. Im Mittel sind die Spitzenmieten im Vergleich zum Jahresende 2013 stabil geblieben. Zum Vergleich: von 2012 auf 2013 lag das Wachstum noch bei drei Prozent.
An den sieben bedeutenden Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) sei insgesamt ein Zuwachs von 1,3 Prozent zu verzeichnen. Dabei sei lediglich in Frankfurt die Spitzenmiete um rund drei Prozent gesunken. Die Mehrzahl der Standorte verzeichnete dagegen noch eine positive Mietentwicklung, auch wenn diese in der Regel spürbar geringer ausfiel als in den Vorjahren. Dies spreche dafür, dass die Höchststände in absehbarer Zeit vorläufig erreicht sein könnten. In Frankfurt sei diese Situation mit einer Höchstmiete von aktuell 310 Euro pro Quadratmeter bereits eingetreten. Während in Köln (270 Euro pro Quadratmeter) und Leipzig (120 Euro pro Quadratmeter) die Mieten stabil geblieben seien, legten sie an den übrigen Standorten noch etwas, zwischen einem und vier Prozent, zu. Spitzenreiter bleibe München mit 370 Euro pro Quadratmeter (plus ein Prozent), gefolgt von Berlin mit 310 Euro pro Quadratmeter (plus drei Prozent). Frankfurt konnte wie erwähnt die Höchstmiete nicht halten, liegt mit 310 Euro pro Quadratmeter aber ebenfalls auf dem zweiten Platz. Düsseldorf und Hamburg belegen mit jeweils 280 Euro pro Quadratmeter gemeinsam den dritten Rang (beide plus vier Prozent).
„Das zum Jahresende 2014 noch einmal angezogene Wirtschaftswachstum, die niedrige Arbeitslosenquote und das wieder gestiegene Verbrauchervertrauen stellen auch 2015 gute Rahmenbedingungen für den Einzelhandel dar. Auch wenn die Rallye um die besten Flächen nicht mehr so ausgeprägt ist wie in den letzten Jahren, ist die Nachfrage immer noch außerordentlich hoch. Bei den Mieten sollte jedoch vor dem Hintergrund der Wirtschaftlichkeit der Flächen das Ende der Fahnenstange vorläufig erreicht sein, sodass Zuwächse nur noch vereinzelt und nicht mehr so deutlich erwartet werden. Für großzügige Quartiersentwicklungen mit klarem Einzelhandelskonzept in unmittelbarer Nähe zu A-Lagen aber deutlich geringeren Mieten, bieten sich vor diesem Hintergrund gute Chancen“, sagt Scharf.
Quelle: Pressemitteilung BNP Paribas Real Estate
Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen BNP Paribas Real Estate S.A.S. ist eine Tochtergesellschaft des französischen Bankkonzerns BNP Paribas. Das Unternehmen beschäftigt eigenen Angaben zufolge 3.700 Mitarbeiter und verwaltet ein Immobilienvermögen in Höhe von rund 18 Milliarden Euro. (mb1)