Europäische Bürovermietungsmärkte haben wieder Tritt gefasst
Nach einer Stagnation im Herbst kann im vierten Quartal 2014 wieder ein leichtes Wachstum der europäischen Bürospitzenmieten notiert werden. Der europäische Büro-Mietpreis-Index des Immobiliendienstleisters JLL stieg über das Quartal um 0,5 Prozent, im Jahresvergleich um 2,1 Prozent. Der Umsatz legte zwischen Oktober und Ende Dezember um 35 Prozent zu und erreichte in den 24 europäischen Märkten ein Volumen von mehr als 3,1 Millionen Quadratmeter. Dies ist ein Plus von 16 Prozent gegenüber dem Schlussquartal vor einem Jahr und zugleich das stärkste Quartal seit Ende 2007. Der Umsatz des Gesamtjahres 2014 bewegte sich mit 10,6 Millionen Quadratmetern um fünf Prozent über dem Vorjahr und auf Höhe des Fünfjahresschnitts. Es gibt jedoch erhebliche Schwankungen in der regionalen Verteilung. Das Fertigstellungsvolumen zieht an, während die Leerstandsquote weitgehend unverändert bleibt.
Bei den Spitzenmieten verzeichnen von den 24 Index-Städten sieben (im zweiten und dritten Quartal waren es jeweils nur drei) einen Anstieg mit London an der Spitze, wo ein extrem geringes Angebot den Spitzenwert um fast zehn Prozent erhöhte. Neben Dublin, mit einer wieder sehr guten Performance (plus 6,7 Prozent), konnten auch andere sich erholende Märkte nochmals nachziehen, wie zum Beispiel Madrid mit einem Plus von zwei Prozent und Barcelona von 1,4 Prozent. Leicht zugelegt haben über das Quartal auch zwei deutsche Immobilienhochburgen: für Hamburg wurden 2,1 Prozent registriert, für München 1,5 Prozent, deren Mieten damit die höchsten seit den 90er Jahren sind. Beträchtliche Auswirkungen auf den europäischen Büro- Mietpreis-Index haben die Turbulenzen in Russland. Moskau verzeichnete vor dem Hintergrund einer starken Abwertung des Rubels und einer verhaltenen Nutzer-Aktivität einen Rückgang der Spitzenmieten um 18,2 Prozent. Tendenz: weiter rückläufig.
Im Umsatz performten die westeuropäischen Märkte im vierten Quartal überproportional (plus 43 Prozent gegenüber dem Vorquartal); einer der größten Märkte, Paris, lag mit 48 Prozent sogar darüber. Und dies, obgleich die wirtschaftlichen Prognosen keine wesentliche Besserung aufzeigten. Unternehmen mit großem Flächenbedarf hatten sich aber die attraktiven Marktbedingungen zunutze gemacht. 13 weitere westeuropäische Märkte verzeichneten im vierten Quartal noch deutlich höhere Zuwachsraten im Vermietungsvolumen, angeführt von Dublin (plus 275 Prozent), Amsterdam (plus 117 Prozent) und München (plus 101 Prozent). In Deutschland kamen die flächenmäßig fünf größten Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München auf ein Plus von 41 Prozent gegenüber dem dritten Quartal, wobei der Zuwachs in München und Berlin (plus 81 Prozent) besonders stark ausfiel.
Unter den drei Märkten mit einem über das Quartal rückläufigen Umsatzergebnis war auch London (minus 18 Prozent im Quartalsverlauf), geschuldet allerdings nicht zuletzt einem außergewöhnlich hohen Volumen in den Monaten Juli bis Ende September. Im Jahresvergleich blieb unter dem Strich ein leichtes Plus von fünf Prozent. In einigen der sich erholenden südeuropäischen Märkte waren Nutzer aufgrund noch sehr günstiger Marktbedingungen mit einem großen Flächenangebot und günstigen Mietpreisen aktiver. Das gilt für Madrid und Barcelona, die im vierten Quartal gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres Zuwächse von 21 Prozent beziehungsweise 66 Prozent aufwiesen, während Mailand einen Rückgang (minus 37 Prozent) gegenüber dem allerdings sehr hohen Volumen ein Jahr zuvor hinnehmen musste. Das Gesamtjahresvolumen lag 2014 aber immer noch um 19 Prozent höher als 2013. Prag als Ausreißer innerhalb der Region mit einem Anstieg des Vermietungsvolumens im vierten Quartal (plus 73 Prozent gegenüber dem Vorquartal). Moderat war der Zuwachs in Warschau (plus fünf Prozent), nahezu auf dem Niveau in Budapest (ein Prozent). Moskau verzeichnet im Umsatz ein Minus von einem Prozent über das Quartal und ein Minus von 21 Prozent im Jahresvergleich.
Die aggregierte gesamteuropäische Leerstandsquote ist mit 9,7 Prozent auf dem Niveau des Vorquartals und des Vorjahres geblieben (Westeuropa: neun Prozent, Zentral- und Osteuropa: 15,6 Prozent). Es gab aber auch bemerkenswerte Rückgänge wie in Dublin von 15,0 Prozent im dritten Quartal auf 11,8 Prozent Ende 2014 aufgrund stark anziehender Nachfrage. In Mittel- und Osteuropa kann über das Quartal nur Budapest eine positive Leerstandsbilanz ziehen mit dem dritten Rückgang in Folge. In Moskau, Prag und Warschau legte die Quote zu, da hier das Fertigstellungs-Niveau deutlich über das der vergangenen Jahre angewachsen ist.
Europaweit lag das Fertigstellungsvolumen 2014 bei knapp 4,78 Millionen Quadratmetern, entsprechend einem Plus im Jahresvergleich von 15 Prozent und 23 Prozent über dem Niveau von 2012. Starken Einfluss hatten das kräftige Jahreswachstum in London (plus 90 Prozent) und Moskau (plus 40 Prozent), die gemeinsam 40 Prozent der gesamten europäischen Fertigstellungen in 2014 ausmachten.
Für die Eurozone wird 2015 ein unspektakuläres Wachstum zwischen 1 Prozent und 1,5 Prozent prognostiziert, Russland steht vor einer tiefen Rezession. Eine Verknappung des qualitativ hochwertigen Flächenangebots wird dafür sorgen, dass Mieten steigen. In summa werden sie sich aber vielerorts deutlich unter ihrem jeweiligen letzten Höchststand bewegen. Zuwächse werden in London im oberen einstelligen Bereich genauso wie in Madrid, Barcelona, Lissabon und Mailand zu beobachten sein. Auch die Top-Mieten in Berlin, München und Stuttgart dürften von einer anhaltend positiven Nachfrage nach Topflächen in den zentralen Lagen profitieren.
Quelle: Pressemittelung JLL
Jones Lang LaSalle Incorporated ist ein international tätiges Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobiliensektor mit Sitz in Chicago. Das Unternehmen bietet in mehr als 1.000 Städten in 70 Ländern Dienstleistungen für Eigentümer, Nutzer und Investoren an. (AZ)