Der globale Gewerbeimmobilienmarkt steht am Wendepunkt. Nach dem schwierigen Jahr 2024 zeichnet sich zwar eine Erholung ab, doch diese wird nach Einschätzung der Experten des Vermögensverwalters Pimco deutlich langsamer und ungleichmäßiger verlaufen als in früheren Zyklen. Die jüngsten Zinssenkungen der großen Notenbanken sorgen zwar für erste Stabilisierungstendenzen, sind aber kein Grund für übertriebenen Optimismus. Dies erfordert ein selektives Vorgehen bei der Auswahl von Regionen, Sektoren sowie zwischen Fremd- und Eigenkapitalinvestments. Das ist das Fazit einer aktuellen Expertenrunde der Pimco-Immobilienspezialisten.
„Es gibt eine größere Bereitschaft zu Transaktionen seit der Fed-Zinssenkung im September”, erklärt John Murray, Managing Director für Global Private Commercial Real Estate bei Pimco. „Wir sehen erste Ansätze einer Erholung, insbesondere im Mehrfamiliensektor.” Anders als nach der globalen Finanzkrise, als massive Fed-Programme die Bewertungen von Immobilien durch stark gesunkene Renditeerwartungen (Kapitalisierungsraten) nach oben trieben, erwartet Murray diesmal einen deutlich längeren Erholungsprozess. „Der Markt überschätzt die Auswirkungen der jüngsten Zinssenkungen auf die Immobilienpreise”, warnt Murray. „Die niedrigeren kurzfristigen Zinsen sind wie ein Pflaster – sie stoppen zwar die Blutung, lösen aber nicht das Problem der aktuell hohen Renditeerwartungen.” Die Kombination aus anhaltend hohen Zinsen und einer steigenden Zahl fälliger Gewerbeimmobilienkredite verhindere eine schnelle Markterholung.
Preisrückgänge: Qualitätsimmobilien erreichen Talsohle
Die Immobilienwerte haben nach Einschätzung der Pimco-Experten in vielen Bereichen ihren Tiefpunkt erreicht oder nähern sich diesem. „Die Verkaufswerte bei Liquidation (Liquidationswerte) haben in vielen Bereichen ihren Tiefpunkt erreicht und sind um 20 bis 40 Prozent von ihren Höchstständen gefallen”, erläutert Murray. „Bei hochwertigen Immobilien der Klasse A sehen wir aktuell Verkäufe mit Preisabschlägen von 20 bis 25 Prozent gegenüber 2021.” Seray Incoglu, Executive Vice President für Global Private Commercial Real Estate bei PIMCO, differenziert: „Erstklassige Immobilien haben ihren Tiefpunkt erreicht und werden teilweise unter Wiederbeschaffungskosten gehandelt.” Für Objekte mittlerer und niedrigerer Qualität, besonders im Büro- und Life-Sciences-Bereich, rechnet sie dagegen mit weiteren Preisrückgängen.
Attraktive Segmente: Wohnimmobilien, Studentenwohnheime und Rechenzentren im Fokus
Für Investoren identifizieren die Pimco-Experten mehrere attraktive Marktsegmente. „Der Wohnungssektor profitiert von stabilen Angebots- und Nachfragefaktoren”, sagt Russell Gannaway, Managing Director für Alternative Credit. In den USA erwartet er in den kommenden fünf Jahren einen anhaltenden Wohnungsmangel, der die Nachfrage nach Vermietungsprojekten sowie Einfamilien- und Mehrfamilienimmobilien stützen wird. Rechenzentren, vor allem in Europa, bieten nach Einschätzung der Experten interessante Chancen. „Die Nachfrage nach Rechenzentren wächst weltweit. In Europa sehen wir besonderes Potenzial, da der Markt bei der Rechenzentrumskapazität fünf bis sieben Jahre hinter den USA liegt”, so Murray. (DFPA/mb1)
Die 1971 gegründete Investmentgesellschaft Pacific Investment Management Company (Pimco) mit Sitz in Newport Beach (Kalifornien, USA) ist seit dem Jahr 2000 eine Tochtergesellschaft des Allianz Konzerns.
