Gewerbeimmobilienmarkt im Aufwind
Der deutsche Immobilienmarkt ist in den zurückliegenden Jahren stark gewachsen. Während aber die vor allem in Großstädten kräftig steigenden Preise und Mieten für Wohnungen auf ein breites Interesse stoßen, wird der anhaltende Aufschwung bei Gewerbeimmobilien – von Marktbeteiligten abgesehen – kaum wahrgenommen, so Stefan Bielmeier, Bereichsleiter Research und Chefvolkswirt der DZ Bank, in seinem Blog.
Dabei sei die Dynamik in diesem Marktsegment bemerkenswert. So habe sich das jährliche Investitionsvolumen in Gewerbeimmobilien, zu denen Bürogebäude, Shopping-Center, Hotels oder Logistikimmobilien zählen, seit dem Tief 2009 auf 40 Milliarden Euro im vergangenen Jahr vervierfacht. Ähnlich sehe die Entwicklung bei Wohnungsportfolios, also großen Beständen von Mietwohnungen, aus. Mit den rund 13 Milliarden Euro, die in dieses Segment flossen, haben deutsche und ausländische Investoren 2014 insgesamt 53 Milliarden Euro in den deutschen Markt für gewerbliche Immobilien gepumpt. Damit sei das Marktvolumen dem bisherigen Rekordwert von 2007 mit 65 Milliarden Euro wieder recht nahe gekommen.
Besonders groß sei das Interesse laut Bielmeier an erstklassigen Immobilien in besten Lagen, den Core-Objekten, die allerdings nur einen relativ kleinen Teil des Marktes ausmachen – und die entsprechend knapp sind. Die Kaufpreise zogen schneller als die ebenfalls dynamisch steigenden Mieten an, sodass die anfänglich erzielbaren Renditen seit der Finanzmarktkrise kontinuierlich sinken.
Mit Büros in zentralen Lagen konnten 2014 im Durchschnitt der sieben größten deutschen Städte etwa 4,6 Prozent erzielt werden, bei Einzelhandelsobjekten waren es etwa 4,2 Prozent. Damit liegen die Anfangsrenditen heute etwa 70 bis 80 Basispunkte unter dem Niveau von 2009. Weil neben sinkenden Renditen das Angebot im Core-Bereich nicht ausreiche, weichen Investoren seit 2013 laut Bielmeier wieder stärker auf schwächere Lagen oder kleinere Standorte aus, die ABBA-Strategie: A-Lagen in B-Städten oder B-Lagen in A-Städten.
Das große Anlegerinteresse an deutschen Gewerbeimmobilien habe verschiedene Ursachen: Ganz oben stehe der anhaltende „Anlagenotstand“, der aus den niedrigen Kapitalmarktrenditen resultiere. Gleichzeitig seien aber auch die Finanzierungskonditionen sehr günstig. Ein weiterer wichtiger Aspekt sei die Einschätzung des Marktes als „Safe Haven“. Dies sei allerdings auch nachvollziehbar, denn Einiges spreche für eine Fortsetzung des guten Klimas für deutsche Gewerbeimmobilien. Darunter das solide wirtschaftliche Umfeld, die günstige Lage am Arbeitsmarkt, das Einwohnerwachstum in Großstädten oder steigende Löhne und Gehälter. Daraus lasse sich eine anhaltend gute Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsflächen, aber auch nach Mietwohnungen ableiten.
Bei boomenden Märkten stelle sich die Frage nach dem Risiko, zumal die große Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in Deutschland auch in diesem Jahr anhalten und erneut ein hohes Anlagevolumen in den Markt fließen dürfte. Viele institutionelle Anleger haben aufgrund niedriger Anleiherenditen die Zielmarke für den Immobilienanteil in ihren Portfolios erhöht. Zudem berichten die Makler laut Bielmeier über eine spürbare Zunahme des Interesses seitens asiatischer Investoren. Während aber mit der fortgesetzt starken Nachfrage die Gefahr zunehme, dass insbesondere in den Bestlagen die Preise ihrer Unterstützung davoneilen, werde das Risiko stark dadurch gemildert, dass zum Kauf oft sehr viel Eigenkapital eingesetzt wird.
Quelle: Bielmeiers Blog
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