Der deutsche Immobilienmarkt verharrt in einer paradoxen Phase der Stagnation. Während die Bauzinsen die psychologisch kritische Markfte von vier Prozent überschritten haben und weiter steigen, bleiben die Immobilienpreise stabil und lässt die Blasenbildung sogar leicht nach. Die Dynamik ist ein „rasender Stillstand“. Der Marktdruck wächst, doch ein Preissturz bleibt aus. Der Grund dafür ist laut „empirica-Blasenindex 2026“ für das zweite Quartal 2026 nicht zuletzt ein künstlicher Mangel an Wohnraum.
Ein drastischer Einbruch der Bautätigkeit verhindere derzeit den Verfall der Immobilienpreise. Ohne dieses geringe Angebot wären die Preise bereits mit der Zinswende im Jahr 2022 massiv eingebrochen. Hierbei handele es sich jedoch primär um eine künstliche oder eben qualitative Knappheit, wie die Analyse von empirica belege. Demnach gebe es hierzulande – und insbesondere in vielen Großstädten – eine ausgeprägte Wohnungsknappheit, obwohl der Wohnungsbestand seit 2011 stärker gewachsen ist als Bevölkerung und Haushalte. Während die Angebotsmieten zwischen 2011 und 2024 massiv gestiegen sind, hat sich die rechnerische Wohnraumversorgung (Wohnungen je Einwohner beziehungsweise Haushalt) sogar leicht verbessert. Wohnungshortung und kumulierende unrealisierte Nachfrage hätten eine „Knappheit aus dem Nichts“ erzeugt. Entscheidend sei daher, die Fluktuation am Wohnungsmarkt wieder zu erhöhen und Anreize so zu verändern, dass bestehender Wohnraum wieder marktrelevant wird.
Deutschland leide unter einer qualitativen Knappheit, nicht unter akuter Wohnungslosigkeit. Viele Bürger leben zwar in einer Wohnung, diese entspreche jedoch oft nicht den optimalen Kriterien bezüglich Größe, Lage oder Ausstattung. Die Suche nach der idealen Immobilie werde dadurch zu einem dauerhaften Prozess. Diese Ausgangslage verschaffe potenziellen Käufern eine starke Verhandlungsposition:
Fazit: Die Preisstabilität stehe auf dem Prüfstand. Aktuell fungiere der knappe Wohnraum noch als Puffer, der den Markt stabilisiert und das Risiko einer platzenden Immobilienblase dämpft. Sollten die Zinsen jedoch weiter klettern und die Verunsicherung bezüglich Arbeitsplätzen und Sanierungspflichten anhalten, könnte dieses fragile Gleichgewicht ins Wanken geraten. (DFPA/mb)
Die Empirica AG ist ein wirtschafts- und sozialwissenschaftliches Beratungsunternehmen mit Sitz in Berlin.
