Industria-Studie: Zinswende macht Investments in gefördertes Wohnen attraktiver
Gefördertes Wohnen hat sich als eigenes Investmentsegment innerhalb des Wohnungsmarktes etabliert. Während bis vor rund sechs Jahren kaum Transaktionen registriert wurden, nehmen sie seitdem kontinuierlich zu, so heißt es laut der Studie „Geförderte Wohnungen als Investment“, die von dem Analysehaus Bulwiengesa im Auftrag des Immobilien-Asset-Managers Industria erstellt wurde.
Zwischen 2016 und dem ersten Halbjahr 2022 zählte Bulwiengesa insgesamt 31.000 geförderte Wohnungen, die – entweder als Neubau oder im Bestand – verkauft wurden. Die aktuelle Zinswende mache die Investments in gefördertes Wohnen im Vergleich zu frei finanziertem Wohnen für Investoren attraktiver. Vor allem die zinsvergünstigten Darlehen und die Zuschüsse fielen aktuell mehr ins Gewicht. Für Investoren seien wieder Ausschüttungsrenditen von bis zu 4,0 Prozent jährlich möglich. Eine große Hürde für die Schaffung von mehr geförderten Wohnungen stelle die Fragmentierung des regulatorischen Rahmens in Deutschland dar: Die Gesetzgebungs- und Vollzugskompetenz liege bei den Bundesländern. Zu den Fördermodellen der Länder kämen Modelle des Bundes und der Kommunen. In dieser Kombination liege eine hohe Komplexität. Bei der Vorstellung der Studie gebe zunächst Sabine Hirtreiter, Senior Consultant bei Bulwiengesa, einen Überblick über den Transaktionsmarkt: „Gemessen an der Anzahl der gehandelten Einheiten haben Transaktionen mit geförderten Wohnungen seit 2016 kontinuierlich zugenommen. Der Peak wurde 2021 mit knapp 8.000 gehandelten Einheiten erreicht. Rund drei Viertel der Transaktionen bestanden sowohl aus geförderten als auch aus frei finanzierten Wohnungen. Bei 18 Prozent dagegen handelte es sich rein um geförderte Wohnungen. Bei den verbleibenden acht Prozent war die Struktur unbekannt. Der Anteil des geförderten Wohnens an allen Deals über 50 Wohneinheiten liegt bei rund 24 Prozent.“
Wer investiert aktuell in gefördertes Wohnen? „Rund 62 Prozent der Wohnungen wurden von privaten Unternehmen gekauft. Dem stehen 35 Prozent kommunale Unternehmen gegenüber“, erläutert Hirtreiter. Auf Platz eins der Käufer liegt die Howoge (rund 3.200 Einheiten zwischen 2016 und H1 2022). Es folgen die degewo AG (rund 3.100 Einheiten), die LEG Immobilien AG (rund 2.400 Einheiten), die Vivawest Wohnen (rund 2.300 Einheiten) und die Industria (rund 1.250 Einheiten). Geografisch ist Berlin mit großem Abstand der Hotspot für Transaktionen. Insgesamt entfielen zwischen 2016 und dem ersten Halbjahr 2022 10.600 Einheiten auf die Hauptstadt. Wie sieht der Investmentmarkt aus? Arnaud Ahlborn, Geschäftsführer von Industria, führt aus: „Die Zinswende hat gefördertes Wohnen im Vergleich zum frei finanzierten Wohnen plötzlich attraktiver gemacht. Die Zuschüsse und zinsvergünstigten Darlehen fallen deutlich mehr ins Gewicht als vor der Zinswende. Infolgedessen kann eine Ausschüttungsrendite von circa 48 Basispunkten über dem frei finanzierten Wohnungsbau erreicht werden. Insgesamt kann die Ausschüttungsrendite bis zu 4,0 Prozent betragen.“ Ein bekanntes Problem beim geförderten Wohnen sei, dass immer noch deutlich mehr Wohnungen aus der Förderung herausfallen, als neue geschaffen werden. „2021 wurden 21.468 neue geförderte Wohnungen geschaffen, gleichzeitig endeten jedoch für 48.837 Wohnungen die Miet- und Belegungsbindungen. In der Neubau- und Planungs-Pipeline befinden sich derzeit 86.000 Sozialwohnungen mit einem Fertigstellungsjahr ab 2022 in den 127 relevanten deutschen Marktstädten. Der größte Brocken entfällt hier mit 20.600 Einheiten auf Berlin“, so Ahlborn. Der Industria-Geschäftsführer formuliert verschiedene Forderungen an die Politik: „Die Förderlandschaft ist einerseits viel zu komplex. Die Kombination aus Förderprogrammen von Bund, Ländern und Kommunen muss länderübergreifend vereinfacht und vereinheitlicht werden. Dies hält Investoren derzeit ab. Andererseits ist es mit einer bloßen Auffüllung der Fördertöpfe auch nicht getan. Es sind weitere – teilweise kreative – Lösungsansätze gefragt wie mehr Skalierung und serielles Bauen.“ (DFPA/mb1)
Die Industria Bau- und Vermietungsgesellschaft mbH (Industria Wohnen) mit Sitz in Frankfurt am Main ist eine Tochtergesellschaft der Becken-Gruppe. Industria Wohnen betreut als Asset Manager private und institutionelle Investoren.