J.P. Morgan Asset Management: "Zwei Gründe sprechen gegen Wiederholung einer Immobilienkrise"
Die Entschlossenheit der Zentralbanken, die Inflation wieder auf Zielwert zu bringen, hat die Fundamentaldaten des Immobilienmarktes verändert. Vor dem Hintergrund der stark gestiegenen Zinsen ist die Fallhöhe am Markt für Wohnimmobilien aus Sicht von Tilmann Galler, Kapitalmarktstratege beim Vermögensverwalter J.P. Morgan Asset Management, hoch. Der Experte sieht Korrekturbedarf, aber keine Krise am Immobilienmarkt.
„Angesichts des starken Anstiegs der Immobilienpreise in den letzten Jahren hat der Anstieg der Zinssätze die Erschwinglichkeit von Eigenheimen auf den niedrigsten Stand seit 2006 gedrückt“, analysiert Galler. Die Wohnungstransaktionen sind bereits stark zurückgegangen und die Hauspreisdaten in der zweiten Jahreshälfte 2022 deuteten auf eine Abschwächung des Preisumfelds in Nordamerika und Europa hin. Doch das Preisniveau ist nach wie vor hoch, meint Galler.
Trotz des Korrekturbedarfs bei den Preisen erwartet Galler aus zwei Gründen aber keine Wiederholung der Immobilien- und einer womöglich damit verbundenen Finanzkrise. „Erstens unterscheidet sich die derzeit nur moderate Investitionstätigkeit zum Jahr 2006, als in den USA beispielsweise aufgrund übermäßiger Bauaktivität ein großer Angebotsüberhang bestand“, erklärt Galler. Der Leerstand bei Vermietung lag per Ende 2022 mit 5,8 Prozent deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt von 7,3 Prozent. Die Angebotsknappheit dürfte die Hauspreiskorrektur kurzfristig abmildern und sich in einen Rückenwind verwandeln, sobald Zinsen und Finanzierungskosten moderater werden. „Zweitens sind im Vergleich zu 2006 die Banken besser kapitalisiert, die Kreditqualität der Hypothekenfinanzierung ist höher und die Laufzeiten der Hypotheken sind länger. Die Wohnimmobilienrisiken für den Bankensektor sind heute eher idiosynkratisch als systembedingt“, so Galler.
Damit die Wohnungsmärkte ihr Gleichgewicht finden können, muss sich aus Sicht des Kapitalmarktexperten die Erschwinglichkeit normalisieren. Dies könne auf drei Arten geschehen: erstens die Preise fallen, zweitens das verfügbare Einkommen steigt und drittens die Finanzierungskosten sinken. „Unserer Ansicht nach besteht eine gute Chance, dass alle drei Variablen in näherer Zukunft zur Normalisierung der Erschwinglichkeit beitragen“, meint Galler.
Während eine Korrektur der Immobilienpreise unvermeidlich erscheine, sei eine der Schlüsselvariablen, die das Ausmaß des Abschwungs bestimmen werden, der Erfolg der Zentralbanken bei der Eindämmung der Inflation. „Unser Basisszenario ist, dass die Zentralbanken in der Lage sein werden, die Straffung zumindest bei nachlassendem Inflationsdruck zu unterbrechen und in den folgenden Jahren zu einer moderaten Geldpolitik zurückzukehren. Damit wird die Abwärtsbewegung auf dem Immobilienmarkt begrenzt und eine davon ausgelöste Krise weniger wahrscheinlich“, fasst Galler zusammen. (DFPA/TH1)
Unter der Marke J.P. Morgan Asset Management betreibt der international tätige Finanzdienstleistungskonzern JP Morgan Chase & Co. mit Sitz in New York den Geschäftsbereich Vermögensverwaltung. Dieser verwaltet Publikumsfonds sowie institutionelle Mandate.