Öffentlich genutzte Immobilien wie Bildungs- und Gesundheitsimmobilien, Verwaltungsgebäude oder Polizeistandorte sind für institutionelle Investoren eine langfristig stabile Nische. Nutzungsarten mit langfristigen Erträgen stehen mehr denn je im Fokus.
In Norwegen, Schweden, Dänemark und Finnland ist der Markt für soziale Infrastruktur weiter entwickelt als in Deutschland. Kommunen und staatliche Einrichtungen treten dort nicht nur als Eigentümer, sondern auch als Mieter auf. Für Investoren entsteht ein Marktsegment mit klaren Strukturen und einer hohen Verlässlichkeit.
Langfristige Mietverträge und planbarer Bedarf
Ein zentraler Faktor sind die Mietvertragsstrukturen. Öffentliche Immobilien sind langfristig vermietet, inflationsindexiert und oft als Nettomietverträge ausgestaltet. Mieter sind häufig Kommunen, staatliche Stellen oder private Betreiber aus regulierten Bereichen wie Gesundheit, Pflege oder Bildung. Damit unterscheiden sich diese Immobilien deutlich von konjunkturabhängigen Segmenten wie Büro oder Einzelhandel.
Die Stabilität ergibt sich jedoch nicht allein aus der Bonität der Mieter, sondern vor allem durch den zugrunde liegenden Bedarf. Schulen, Kindertagesstätten, Gesundheits- und Verwaltungsimmobilien erfüllen grundlegende öffentliche Aufgaben. Standortentscheidungen werden auf Basis langfristiger Bedarfsplanungen getroffen. Entsprechend niedrig ist das Leerstandsrisiko.
Im Vergleich dazu befindet sich der deutsche Public Sector noch im Aufbau. Zwar sind auch hier langfristige Mietverträge üblich, etwa bei Schulen, Verwaltungsgebäuden oder Gesundheitsimmobilien. Die Rolle privater Investoren war in vielen Kommunen bislang weniger ausgeprägt. Angesichts hoher Investitionsbedarfe und angespannter öffentlicher Haushalte dürfte sich dieser Markt jedoch weiter öffnen.
Chancen für institutionelle Investoren
Deutschen Investoren bieten die nordischen Märkte Zugang zu einem etablierten Segment. Gegenüber klassischen Core-Segmenten wie Wohnen oder Büro kann das Rendite-Risiko-Profil insbesondere durch die Konjunkturunabhängigkeit interessant sein. Gleichwohl bleibt eine sorgfältige Prüfung erforderlich. Auch öffentliche Nutzer unterliegen politischen oder haushaltsbezogenen Risiken. Veränderte Prioritäten in der kommunalen Planung oder eine Bündelung öffentlicher Dienstleistungen können Auswirkungen auf einzelne Standorte haben. Umso wichtiger sind Lagequalität, Drittverwendungsfähigkeit und die langfristige Tragfähigkeit des Nutzungskonzepts. Die Nordics zeigen, dass Public-Sector-Immobilien ein eigenständiges Marktsegment sein können. Für Investoren zählen dabei weniger kurzfristige Renditeoptimierung, sondern die Kombination aus stabilen Cashflows, gesellschaftlicher Relevanz und langfristiger Portfolio-robustheit.
Robert Feldt ist Investment Director bei CapMan Real Estate. CapMan ist ein führender nordischer Private-Asset-Manager mit Hauptsitz in Helsinki. Das Unternehmen verwaltet derzeit rund 7,2 Milliarden Euro Assets under Management (AUM) und ist seit 2001 an der Börse Nasdaq Helsinki notiert.
Der Beitrag ist zuerst im Schwerpunkt Sozialimmobilien von EXXECNEWS Ausgabe 20 erschienen.
