PwC: Vermietung von Wohnraum verliert an Attraktivität
In jüngster Vergangenheit wurde versucht, den Mietpreisanstieg mit umfassenden staatlichen Regulierungen einzudämmen. In Berlin mündeten die Regulierungsbemühungen schließlich im Anfang 2020 in Kraft getretenen - und rund ein Jahr später vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärten - Mietendeckel. Die Studie „Mietendeckel & Co. - Wirtschaftliche Auswirkungen von Mietregulierungen auf den Immobilienmarkt“ der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC Deutschland untersucht regulatorische Eingriffe, mit einem Schwerpunkt auf Berlin.
Der Mietendeckel hat in Berlin das Mietniveau nach Angaben von Immoscout24 um durchschnittlich acht Prozent abgesenkt. Besonders deutlich zeichnete sich die Absenkung in einkommensstärkeren Stadtteilen ab. Einkommensschwächere Gegenden hingegen profitierten davon weniger.
Die Folge: Das Mietangebot an Bestandswohnungen (Baujahr vor 2014) ist zwischen September 2019 und September 2020 um fast 60 Prozent zurückgegangen, das Gesamtangebot an Mietwohnungen um 41,5 Prozent - verglichen mit einem Anstieg in den Top-6-Städten von durchschnittliche 35,3 Prozent. Mit durchschnittlich 140 Interessenten pro Inserat lag Berlin im Jahr 2020 deutlich über den anderen deutschen Großstädten. Auf Platz zwei folgte Köln mit 63 Interessenten pro Inserat.
Gemäß des Monatsberichts der Bundesbank zum Februar 2021 liegt das Preisniveau für Wohnimmobilien 15 bis 30 Prozent über dem durch demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren gerechtfertigten Niveau, unter anderem durch die Differenz zwischen den Steigerungsraten für Miet- und Kaufpreise in Deutschland (im Jahr 2020 ca. zwei Prozent versus sieben Prozent). Mit der Reduzierung der Mieten sowie Begrenzung des Mietwachstums durch den Berliner Mietendeckel und Kaufpreistreiber wie einem anhaltenden Nettozuzug, wurde diese Entwicklung in Berlin verstärkt. Als Resultat sei der Ankauf und die Vermietung von Wohnimmobilien oft wirtschaftlich nicht mehr tragbar und resultiere teils in negativen Nettoanfangsrenditen. Als wirtschaftlicher Ausweg bleibe dann nur der Verkauf als Eigentumswohnung für den Selbstnutzer. Eine Tendenz, die seit vielen Jahren in allen deutschen Ballungsgebieten zu beobachten sei.
Zugleich spiegele sich diese Entkopplung aufgrund der weiter zunehmenden „Flucht“ ins Umland wider. Nach eigener Analyse auf Datenbasis von Value-Marktdaten stiegen in sechs untersuchten Kleinstädten um Berlin die Kaufpreise seit 2015 deutlich stärker an als die Mietpreise. Die durch regulierende Eingriffe verschärfte Differenz zwischen Kaufpreis- und Mietpreisentwicklung schaffe volkswirtschaftlich ein Vermögenspreisblasenrisiko.
Benjamin Schrödl, Bereichsleiter M&A Real Estate in Berlin und Director bei PwC Deutschland, kommentiert: „Die vielversprechendste Lösung für angespannte Wohnungsmärkte ist und bleibt der Neubau (Angebotsausweitung), der aber oft durch komplizierte Genehmigungsverfahren erschwert und verkompliziert wird.“ Diese zu beschleunigen, wäre ein dringendes politisches Handlungsfeld und eine sehr gute Alternative zu marktregulierenden Eingriffen bei Wohnimmobilien. Neubau könnte den Druck auf den Mietmarkt reduzieren und den, insbesondere für eine Metropole wie Berlin, benötigten internationalen Zuzug sowie weiteres Wachstum positiv verändern. (DFPA/mb1)
Quelle: Pressemitteilung PwC Deutschland
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