Wirtschaftliche Unsicherheiten, steigende Finanzierungskosten, energiepolitische Vorgaben sowie allgemein veränderte Marktumstände: Rahmenbedingungen für Projektentwicklungen und Bestandsimmobilien können sich schnell ändern. Planungsvoraussetzungen, die gestern noch auf einem soliden Fundament fußten, erscheinen aus heutiger Sicht wenig tragfähig – ein Tribut an unsere rasanten und wechselhaften Zeiten. Daher geraten immer mehr Immobilien und Immobilienprojekte in Schwierigkeiten und werden zu „Distressed Assets“.
Wann genau Assets als gefährdet gelten, welche Maßnahmen in solchen Fällen zu ergreifen sind und wie eine erfolgreiche Rettungsstrategie aussehen könnte, haben auf Anregung des Beratungsunternehmens Rueckerconsult Sascha Nöske, Vorstandsvorsitzender der Strategis, Jens Fieber, Geschäftsführer HIH Projektentwicklung, Torsten Hollstein, Geschäftsführer CR Management, und Ingo Lindner, Geschäftsführer FAY Projects, im Rahmen des Webinars „Rettungsmaßnahmen für Distressed Assets“ diskutiert. Ihre Botschaften: Bei Distressed Assets gibt es nur individuelle Lösungen und kein „one size fits all“. Konsensuale Lösungen seien erstrebenswert, aber nicht immer realisierbar. Eine Sofort-Analyse müsse den Status Quo klären: Ist der ursprüngliche Business-Plan noch umsetzbar oder droht sogar eine Rückabwicklung? Da nur der Blick nach vorne hilft, könne der Einsatz von externen Experten hilfreich sein – auch, weil sie emotional unbelastet sind.
Hollstein sagt: „Die Ursachen, warum Immobilien in Not geraten, sind vielfältig, aber meistens hängt es mit der Finanzierung zusammen. Gründe dafür können beispielsweise eine andere als prognostizierte Marktentwicklung sein, oder aber auch ein plötzlicher Ausfall des Hauptmieters, der zu Vertragsbeginn noch solvent war. Das kann zum Beispiel bei stark wachsenden, venture-capitalfinanzierten Unternehmen der Fall sein, die im Hinblick auf ihre starke Expansion große Flächen anmieten und bei deren Ausbleiben später die Anschlussfinanzierungen nicht hinbekommen und eine klassische Insolvenz hinlegen.“
Aus Hollsteins Sicht dürfe man in solchen Fällen niemandem einen Vorwurf machen. Vielmehr sei schnelles Handeln erforderlich: „Die Kommunikation funktioniert unter den Beteiligten in solchen Fällen oft je länger es dauert entweder gar nicht mehr oder verläuft zu langsam – so vergeht Zeit und ganz schnell passen die ursprünglichen Pläne nicht mehr mit dem Markt zusammen.“
Um das zu vermeiden, sollte man schon beim ersten Ruckeln eines Projektes versuchen, konsensual zu einem Ergebnis zu kommen. Eine simple Methode: Sich zusammenzusetzen und gemeinsam herauszufinden, warum der Plan nicht mehr funktioniert – und entsprechend gemeinsam zu handeln: etwa einen neuen Mieter suchen. Oder bei nicht mehr passendem Baurecht, neue Bauanträge stellen. „Findet man keinen Konsens mehr, sollte ein externer Berater hinzugezogen werden, der emotional unbeteiligt ist und die Situation neutral bewerten kann“, so Hollstein (DFPA/mb1)
