Top-7-Investmentmärkte: Zinswende erfordert Neuorientierung
Das erste Halbjahr 2022 an den Märkten der gewerblichen Immobilieninvestments der deutschen Top-7-Standorte war durch den „Alstria“-Portfolio-Deal (rund 3,7 Milliarden Euro entfielen auf die Top-7) im ersten Quartal geprägt. So belief sich das Transaktionsvolumen (TAV) zum Ende des ersten Halbjahres 2022 auf rund 13,7 Milliarden Euro (plus zehn Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum). Allerdings wechselten von April bis Juni Investitionsobjekte für lediglich rund 4,4 Milliarden Euro den Besitzer - ein TAV-Rückgang von rund 52 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum (neun Milliarden Euro). Ein niedrigerer Wert für ein zweites Quartal wurde zuletzt 2014 (4,2 Milliarden Euro) registriert. Dies ergaben Analysen des Gewerbeimmobiliennetzwerkes German Property Partners (GPP).
„Viele Investoren müssen angesichts der gestiegenen Finanzierungskosten neu kalkulieren und reduzieren in der Folge ihre Investitionsbereitschaft. Die erheblichen Schwankungen der Zinssätze machen Investments außerdem schwer planbar. Die Verkäufer hingegen halten noch an ihren hohen Preiserwartungen fest. Dies führt dazu, dass viele laufende Prozesse derzeit unterbrochen und aufgeschoben werden“, erläutert GPP-Sprecher Andreas Rehberg, Sprecher der Geschäftsführung des Immobilienberaters Grossmann & Berger, die aktuelle Lage.
Diese Herausforderung spiegelt sich unterschiedlich stark in den Halbjahresergebnissen der einzelnen Standorte wider. TAV-Rückgänge im Vergleich zum Vorjahresquartal verzeichnen das als einziger Top-7-Standort nicht von dem Alstria-Sondereffekt profitierende München (minus 57 Prozent) sowie Köln (minus 25 Prozent) und Berlin (minus fünf Prozent). Hamburg (plus 111 Prozent), Frankfurt (plus 75 Prozent), Düsseldorf (plus 61 Prozent) und Stuttgart (plus 43 Prozent) konnten ihr Vorjahresergebnis aufgrund großvolumiger Deals und des Sondereffekts zu Jahresanfang überbieten. Unter Nichtberücksichtigung des ersten Quartals, verzeichnen im zweiten Quartal jedoch lediglich Frankfurt (plus 20 Prozent) und Hamburg (drei Prozent) aufgrund der verhaltenen Vorjahresergebnisse Zuwächse, während alle anderen Top-7-Standorte deutliche Rückgänge vermelden.
Die „Alstria“-Übernahme prägt auch weitere Marktparameter des ersten Halbjahres. So entfiel auf internationale Investoren ein Volumenanteil von 62 Prozent (zweites Quartal 2021: 36 Prozent). Auch der Anteil an Portfolio-Deals ist mit 40 Prozent entsprechend hoch (zweites Quartal 2021: elf Prozent). Büro-Immobilien waren die mit Abstand gefragteste Assetklasse – ihr Anteil machte rund 74 Prozent des TAV des ersten Halbjahres aus. Der Druck auf die Renditen steigt unterdessen aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus deutlich an: „Wenngleich die Ermittlung der Spitzenrenditen angesichts der geringen Zahl an Transaktionen derzeit schwierig ist, beobachten wir an einzelnen Standorten, insbesondere im Vergleich zum ersten Quartal, bereits eine steigende Tendenz bei laufenden Prozessen. Dem langjährigen Trend fallender Anfangsrenditen dürfte also vorerst ein Ende gesetzt sein“, so Rehberg. Im weiteren Jahresverlauf rechnet GPP an allen Top-7-Standorten mit steigenden Spitzenrenditen.
„Die Investoren stehen unter Anlagedruck und werden zum Jahresende verstärkt versuchen, ihre Investitionsziele zu erreichen. Sofern sich die Zinsen auf einem kalkulierbaren Niveau einpendeln und die Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern wieder zusammenfinden, könnte dies den Markt im vierten Quartal nach einer Phase der Neuorientierung beleben“, so Rehbergs Prognose für das zweite Halbjahr 2022. (DFPA/JF1)
German Property Partners (GPP) ist ein deutschlandweites Netzwerk lokal führender Gewerbe-Immobiliendienstleister. Dazu gehören Grossmann & Berger, Anteon Immobilien, Greif & Contzen Immobilien, Blackolive und E & G Real Estate.