Viele Kommunen leiden unter erheblichem Mangel an Schulplätzen und enormem Sanierungsbedarf bei bestehenden Schulgebäuden. Einen wichtigen Beitrag zur Lösung können private Investoren leisten, indem sie geeignete Immobilien bereitstellen und langfristig an die öffentliche Hand vermieten.
Investoren erzielen zwar mit Bildungsimmobilien keine Top-Renditen, erhalten aber vergleichsweise planbare Erträge bei in der Regel hoher Bonität der öffentlichen Mieter. Denn Mietverträge mit Kommunen und etablierten privaten Schulbetreibern laufen oft über 20 bis 30 Jahre. Bildungsimmobilien weisen zudem geringe Wertschwankungen auf und bieten institutionellen Investoren die Möglichkeit, ihr Anlageportfolio zu diversifizieren.
Soziale und ökologische Nachhaltigkeit
Wenn für die Schulinvestments ehemalige Bürogebäude genutzt werden, verbindet sich soziale mit ökologischer Nachhaltigkeit. Neue Schulplätze schaffen unmittelbar gesellschaftlichen Nutzen. Eine Umnutzung kann gegenüber Abriss und Neubau erhebliche graue Emissionen vermeiden – insbesondere dann, wenn ein großer Teil der Tragstruktur und Gebäudesubstanz erhalten bleibt.
Büroimmobilien können durch sich verändernde Anforderungen an Technik, IT und Flächenkonzepte funktional an Attraktivität verlieren, während die Bausubstanz häufig noch einwandfrei ist. Wenn das Gebäude baulich prinzipiell geeignet ist, kann eine Schule eine sehr sinnvolle Nachnutzung sein.
Fallbeispiele: Unitymedia und Hanomag
Das war etwa der Fall bei der ehemaligen Unitymedia-Zentrale in Köln-Müngersdorf, die nun ein Gymnasium beherbergt. Nach dem Zusammenschluss mit Vodafone wurde die Unitymedia-Konzernzentrale nicht mehr benötigt und die Stadt Köln suchte nach zusätzlichen Schulflächen. In diese Konstellation passte die Umwandlung des rund 19.000 Quadratmeter umfassenden Bürogebäudes in ein Gymnasium. Dafür waren umfangreiche Eingriffe erforderlich. Unter anderem mussten die Raumaufteilung verändert, Treppen angepasst sowie Belüftung, Brand- und Schallschutz auf die Anforderungen des Schulbetriebs ausgerichtet werden. Den Investitionen, die erforderlich waren, stehen langfristig kalkulierbare Mieteinnahmen gegenüber, denn die Stadt Köln mietete das Gebäude für 30 Jahre.
Ein weiteres Beispiel ist das Hanomag-Areal in Hannover. Dort wurden zwei ehemalige Bürogebäude mit insgesamt rund 16.400 Quadratmetern an die Stadt Hannover vermietet. Der historische Gebäudeteil mit etwa 10.700 Quadratmetern wird für eine Ausweichschule genutzt, der rund 5.700 Quadratmeter große jüngere Gebäudeteil dient als Standort der Schulverwaltung. Die Stadt Hannover hat die Flächen für 20 Jahre angemietet und kann den Vertrag zweimal um jeweils fünf Jahre verlängern. Die vereinbarte Gesamtmiete berücksichtigt dabei auch die Investitionskosten.
Eine Win-Win-Win-Situation Aus einem nicht mehr zeitgemäßen Büro kann so ein langfristiges Sozialimmobilieninvestment werden. Private Investments in Schulimmobilien haben so das Potenzial für eine Win-Win-Win-Situation für Kommunen, Kinder und Investoren.
Alexander Eggert ist Geschäftsführer der HIH Invest in Hamburg. Die HIH Invest ist einer der führenden Investmentmanager für Immobilien und Infrastruktur in Deutschland und in Europa. Aktuell werden Assets mit einem Volumen von 22,3 Milliarden Euro verwaltet.
Der Beitrag ist zuerst im Schwerpunkt Sozialimmobilien von EXXECNEWS Ausgabe 20 erschienen.
