Sachwerte-Spezialfonds: Die Service-KVG setzt sich durch

Rund 95 Milliarden Euro betrug das von offenen Immobilien-Spezialfonds verwaltete Volumen nach einer Verdoppelung in den letzten fünf Jahren im Juni 2019. Weitere knapp fünf Milliarden Euro entfallen auf geschlossene Spezial-AIF. Immer häufiger werden die Vehikel dabei von Service-Kapitalverwaltungsgesellschaften (Service-KVGen) administriert. Ihr Marktanteil liegt bei den offenen Immobilien-Spezialfonds mittlerweile bei über 30 Prozent, im Neugeschäft sogar bei fast 60 Prozent, schreibt Ludger Wibbeke, Geschäftsführer der Hansainvest für den Bereich Real Assets, in Ausgabe 24/2019 von EXXECNEWS.

Immobilienfonds bleiben für viele private und institutionelle Investoren erste Wahl, wenn es darum geht, dem Niedrigzins zu trotzen. Das geht aus einer aktuellen Statistik des Branchenverbands BVI hervor. So zogen Privatanleger im ersten Halbjahr 2019 in Summe Kapital aus Wertpapier-Publikumsfonds ab – lediglich Aktienfonds verzeichneten leichte Zuflüsse –, während sie stattliche 6,1 Milliarden Euro in offene Immobilienfonds investierten. Auch bei institutionellen Investoren ist der Zuspruch ungebrochen: Nur im ersten Halbjahr 2017 waren die Nettomittelzuflüsse in Immobilien-Spezialfonds noch höher als im laufenden Jahr. Bis Jahresmitte verzeichneten die Vehikel Zuflüsse von gut vier Milliarden Euro, wobei 3,4 Milliarden Euro auf offene und 745 Millionen Euro auf geschlossene Immobilen-Spezialfonds entfielen.

Damit nähert sich das von Immobilien-Spezialfonds insgesamt verwaltete Nettovermögen von knapp 100 Milliarden Euro erstmals demjenigen von Immobilien-Publikumsfonds an. Tatsächlich erweisen sich Immobilien damit weiterhin als das bei weitem beliebteste Real Asset. Lieblingsvehikel bleibt dabei der offene Immobilien-Spezialfonds. Immer häufiger präferieren Investoren dabei eine Trennung von Immobilienmanagement und Fondsverwaltung: Aktuell planen mehr als drei Viertel der institutionellen Investoren, bei Neuengagements auf eine Service-KVG zu setzen.

Da für die Auflage eines Spezialfonds zwingend eine Lizenz als KVG erforderlich ist, stehen Initiatoren regelmäßig vor der Frage „Make or Buy?“: Sollen sie selbst eine Zulassung als KVG bei der BaFin anstreben oder die KVG-Aufgaben an einen Dienstleister auslagern?

Für den Einkauf aller aufsichtsrechtlich geforderten Leistungen gibt es häufig gute Gründe. Da ist zunächst das Aufsichtsrecht selbst: Zunehmend komplexere Regelungen von Fonds, KVGen und Investoren erschweren es insbesondere kleineren Asset Managern, diesem Regelwerk effizient genügen zu können. Das nötige Know-how in diesem Bereich zu erwerben, ist aufgrund vor Ort fehlender Ressourcen teilweise unmöglich, in jedem Fall aber aufwendig sowie kostenintensiv. Es werden Ressourcen gebunden, die sonst für das Asset Management zur Verfügung stünden. Gerade in der Aufbauphase einer KVG stehen schon allein die Personalkosten durch das zunächst geringe Volumen im Missverhältnis zu den ersten Erträgen.

Ein Kernargument für eine externe Service-KVG ist die Arbeitsteilung und damit die Konzentration auf die jeweiligen Kernkompetenzen. Die KVG übernimmt alle administrativen Aufgaben wie Abstimmung von Verträgen, Erstellung der Anlagebedingungen, Verkaufsprospekte und wesentlicher Anlageinformationen sowie die Koordination mit der BaFin. Dabei kann sie auf etablierte Prozesse zurückgreifen und ist zudem mit der Implementierung der nach wie vor langen Liste neuer regulatorischer Anforderungen vertraut. Dazu zählen aktuell etwa AIFMD II und die Kapitalverwaltung betreffende Anforderungen an die IT (KAIT). Gleiches gilt für das Reporting für unterschiedliche Investorengruppen oder die Abstimmung mit der Verwahrstelle.

Da viele dieser Prozesse standardisiert ablaufen, ergeben sich auf Seiten der Service-KVG Skaleneffekte, die dem Asset Manager und Investor einerseits eine höhere Qualität im Bereich regulatorischer Anforderungen sichern und auf der anderen Seite die Kosten senken. Zudem führen sie zu einer höheren Geschwindigkeit bei der Fondsauflage.

Im laufenden Geschäftsbetrieb sorgt die Service-KVG dafür, dass einerseits die gesamte Bandbreite regulatorischer Anforderungen erfüllt wird sowie andererseits die Fondsadministration, das Risikomanagement und die Compliance-Funktionen sichergestellt sind.

Der Fondsinitiator kann sich auf seine Kernaufgaben Asset Management und Vertrieb konzentrieren. Nicht umsonst erfreut sich diese Struktur bei den Investoren der erwähnten wachsenden Beliebtheit. Schließlich sind sie primär an der Expertise und dem Spezialwissen des Asset Managers interessiert und präferieren daher eine Struktur, in der sich diese ohne Abstriche einbringen lässt.

Ein weiteres Plus einer Kooperation ist, vor allem für Neueinsteiger ins Fondsgeschäft, eine erhöhte Akzeptanz auf Seiten aller weiteren Beteiligten vom Investor bis zur Verwahrstelle. Das gilt naturgemäß nicht nur im Immobilienbereich. Die gleiche Argumentation greift auch für andere Sachwert-Investments. Im Idealfall fungiert die Service-KVG als „One-Stop-Shop“, der nicht nur über die Erlaubnis zur Auflage von Vehikeln für alle relevanten Assetklassen verfügt, sondern auch die gesamte Palette von Fondslösungen an den Fondsstandorten Deutschland und Luxemburg abbilden kann.

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