Offene Immobilienfonds profitieren von junger Objekt-Altersstruktur
Das Objektalter hat einen wesentlichen Einfluss auf die Vermarktbarkeit und den Wert von Immobilien. Das Gros der 15 vom Analysehaus Scope Rating ausgewerteten Offenen Immobilienpublikumsfonds weist ein vergleichsweise junges Portfoliodurchschnittsalter auf. Das durchschnittliche Objektalter der betrachteten Offenen Immobilienpublikumsfonds liegt – bis auf eine Ausnahme – unter 15 Jahren. Vier Fonds weisen sogar ein Durchschnittsalter von unter zehn Jahren auf. Über das jüngste Portfoliodurchschnittsalter verfügen zwei Fonds, bei denen das Auflagedatum noch nicht lange zurück liegt und die derzeit noch über entsprechend kleine Portfolien verfügen. Das Durchschnittsalter der großen und lange am Markt etablierten Fonds liegt in einem Spektrum von neun bis 14 Jahren. Dabei ist zu beachten, dass das der Auswertung zugrunde gelegte Alter einer Immobilie sich nach dem wirtschaftlichen Alter bestimmt. Durch umfangreiche Revitalisierungen kann eine Immobilie wirtschaftlich in einen Neuzustand versetzt werden.
Im Rahmen der Ratings Offener Immobilienfonds bildet Scope die Risiken, die aus der Altersstruktur des Portfolios resultieren, ab und betrachtet darüber hinaus Nachhaltigkeitsparameter wie beispielsweise die Verbrauchsdaten der Objekte. Grundsätzlich gilt: Eine junge Altersstruktur wirkt sich auch im Rating positiv auf die Bewertung des Immobilienportfolios aus.
Ältere Immobilien würden laut Scope immer dann zum Problem, wenn sie nicht mehr marktgerecht sind und daher keinen Mieter oder Käufer zu adäquaten Preisen finden. Ein gutes Asset-Management-Konzept und das Vorhandensein ausreichender Mittel zur Weiterentwicklung solcher Immobilien seien daher von entscheidender Bedeutung. Ziel des Portfoliomanagements sei es, dass Portfolio marktgerecht zu halten und ältere nicht mehr marktgängige Immobilien rechtzeitig abzustoßen oder zu revitalisieren.
Aber nicht alle alten Objekte seien schwer zu vermarkten. Hierzu zählen insbesondere sehr alte Objekte, die jedoch aufgrund ihrer herausragenden Lage – häufig City-Lagen in Metropolen – und Positionierung im Markt aktuell und auch in Zukunft weiterhin gut vermietet werden können. Diese Fondsobjekte verschlechtern den Altersdurchschnitt der Portfolios, ohne dass dabei Vermarktungsrisiken entstehen.
Scope erwartet, dass das Objektalter im Branchendurchschnitt konstant bleibt. Da die Immobilien einem kontinuierlichen Alterungsprozess unterliegen, müssen Objekte im Bestand im fortgeschritten Lebenszyklus revitalisiert werden oder neue, junge Objekte in den Bestand aufgenommen werden. Auch die Möglichkeit über Paketverkäufe ältere Objekte mit in den Verkaufsprozess zu bringen, ist eine Chance, die sich in der aktuellen Marktsituation bietet und von einigen Anbietern genutzt wird.
Quelle: Newsletter Scope
Die 2002 gegründete Scope-Unternehmensgruppe ist eine bankenunabhängige Ratingagentur mit Sitz in Berlin. Sie ist auf das Rating von Unternehmen, Anleihen, Fonds und Zertifikaten spezialisiert und analysiert Vermögenswerte in Höhe von 1,2 Billionen Euro (Assets under Analysis 2011). (JF)