Scope veröffentlicht Bericht zu Performancevariablen von Geschlossenen Immobilienfonds
Der vom Analysehaus Scope veröffentlichte Bericht zu den Performancevariablen soll die Transparenz der analytischen Prozesse für alternative Investmentfonds (AIF) im Immobilienbereich erhöhen. Das Dokument erklärt, wie Scope die jeweiligen Variablen für Büro-, Handels und Logistikimmobilien, aber auch für Objekte aus den Segmenten Gesundheit, Wohnen und Hotel analysiert. Laut Scope sind viele der einschlägigen Cashflow- und Risikotreiber durch diese Variablen abgedeckt und werden in dem Bericht für jede Nutzungsart separat dargestellt.
Das Timing eines Investments hat laut Scope entscheidenden Einfluss auf die Rendite, die ein Investor erwarten kann. Dieser Faktor sei sowohl für statische als auch für aktiv gemanagte Portfolios wichtig. Wird die Immobilie in der Phase eines Markthypes, der eine Schwächephase folgt, erworben, seien die Fundamentaldaten noch wichtiger, als dies in einer Aufschwungphase der Fall ist.
Der Cashflow einer Immobilie ist laut Analysehaus maßgeblich durch Einzel- oder Hauptmieter beeinflusst. Fällt ein Mieter aus, fehle der Cashflow und zusätzliche Kosten im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung der Immobilie entstehen. Um diese Risiken adäquat abbilden zu können, bildet sich Scope eine eigene Meinung zur Finanzsituation der wichtigsten Mieter für den AIF.
Allgemeine Kosten des Fonds werden in das durch Scope erstellte fondsspezifische Cashflow-Modell des Fonds einbezogen. Auch die immobilienbezogenen Kosten werden betrachtet. Diese bestehen insbesondere aus Pachtzahlungen, Instandhaltungs- und laufenden Kosten, die regelmäßig durch den AIF getragen werden, aber auch Kosten, die im Zusammenhang mit Mieterausfällen und -auszügen entstehen. Weitere Kosten wie Renovierungs-/Revitalisierungskosten, die durch gezogene Break-Options (Scope stellt immer auf die erste mögliche Break-Option ab) oder durch das vertragsgemäße Mietvertragsende hervorgerufen werden, werden in das Rating einbezogen. Scope betrachtet diese Kosten, indem vergleichbare Mietverträge ausgewertet werden und baut ihre Einschätzung basierend auf den verfügbaren Daten auf.
Der Verkaufspreis ergibt sich aus dem erwarteten Mietertrag und dem Verkaufsfaktor im geplanten Veräußerungsjahr. Beide Variablen werden basierend auf gutachterlichen Werten und Marktstudien in der Simulation verwendet. Der Verkaufsfaktor ist abhängig von der Nutzungsart, den Vermietungsparametern (zum Bespiel Leerstandsquote, Mietertrag, Mieterqualität, WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term)), Lage und dem Marktzyklus. Verkaufsbezogene Kosten (zum Beispiel Verkaufsprovisionen, erfolgsabhängige Kosten, Steuern) werden ebenfalls in die Simulation einbezogen.
Quelle: Pressemitteilung Scope
Die 2002 gegründete Scope-Unternehmensgruppe ist eine bankenunabhängige Ratingagentur mit Sitz in Berlin. Sie ist auf das Rating von Unternehmen, Anleihen, Fonds und Zertifikaten spezialisiert und analysiert Vermögenswerte in Höhe von 1,2 Billionen Euro (Assets under Analysis 2011). (JF1)