Offener Publikums-AIF von KGAL lässt "ausgewogene Rendite-Risiko-Relation erwarten"
Das Analysehaus Scope hat den offenen Immobilien-Publikums-AIF „KGAL Immosubstanz“ des Asset Managers KGAL mit einem vorläufigen Rating von „(P) bbb+ (AIF)“ bewertet. Damit wird eine ausgewogene Rendite-Risiko-Relation für den Fonds erwartet, der gemäß Anlagebedingungen in europäische Gewerbeimmobilien der Nutzungsarten Büro, Einzelhandel und Hotel investieren soll. Sobald der am 22. Januar 2019 aufgelegte „KGAL Immosubstanz“ über einen vollständig abgeschlossenen Geschäftsjahresbericht und eine Mindesthistorie von zwei Jahren verfügt, wird das vorläufige Rating in ein finales Rating überführt.
Dieser Bewertung liegt eine Zielrendite von drei Prozent zugrunde, die Scope als mittelfristig erreichbar für dieses Produkt unterstellt. Das Portfolio soll nach fünf Jahren ein Fondsvolumen von 500 Millionen Euro aufweisen. Den Fonds grundsätzlich mit Seed-Assets aufzulegen, wertet Scope positiv. Die vom Asset Manager angestrebte Zielrendite soll bei 3,2 bis 3,4 Prozent liegen.
Eine regionale Diversifikation wird abhängig vom Vertriebserfolg des Produktes erst mittelfristig möglich sein. In der Aufbauphase ist jedoch durch den Ankauf kleinerer Objekte eine Streuung hinsichtlich geografischer Lage, Nutzungsart, Größe und Alter der Immobilien angestrebt. Investitionen sollen in bonitätsstarke Einzelmieter oder mit einer gemischten Mieterstruktur bei einer mehrheitlich mittel- bis langfristigen Mietvertragsstruktur erfolgen.
Die drei bereits angekauften Objekte sind nach Auffassung von Scope geeignet, das angestrebte Renditeniveau des Fonds mittelfristig zu erfüllen.
Hinsichtlich der Finanzstruktur erreicht das Produkt aus Sicht von Scope eine im Vergleich der Peergroup der offenen Publikumsfonds eher durchschnittliche Bewertung, da den Planungen zufolge die konzeptbedingte Fremdfinanzierungsquote mit 25 bis 27 Prozent recht hoch angesetzt wird. Das Währungskursrisiko wird aufgrund der geplanten Vollabsicherung und aktuell ausschließlich im Euroraum erfolgten Investitionen hingegen als gering eingestuft.
Die Nachhaltigkeitsausrichtung des Fonds ist aus Sicht von Scope eher gering. Eine Re-Zertifizierung im Bestand ist für das Objekt in Wien angestrebt. Nachhaltigkeitskriterien im Ankaufsprozess sind bislang nicht etabliert. (DFPA/JF1)
Quelle: Ratingmitteilung Scope
Die KGAL-Gruppe ist ein weltweit tätiger Investment- und Asset Manager mit einem Investitionsvolumen von rund 20,5 Milliarden Euro. Der Schwerpunkt der Investments liegt auf langfristigen Realkapitalanlagen für institutionelle Investoren in den Assetklassen Immobilien, Infrastruktur und Flugzeuge. Die europaweit tätige Gruppe mit Sitz in Grünwald bei München beschäftigt 355 Mitarbeiter. (Stand 31.Dezember 2018).