Artikel-8-Fonds erzielen schneller positive Renditen
Intreal Solutions, IT-Dienstleister, Beratungshaus und Tochtergesellschaft der Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft Intreal, hat zusammen mit der International Real Estate Business School (IRE|BS) der Universität Regensburg eine Performanceanalyse von 26 Artikel-6-Fonds und zehn Artikel-8-Fonds durchgeführt. Das zentrale Ergebnis dieser ersten Studie: Artikel-8-Fonds erreichen den Break-Even-Punkt – der Zeitpunkt, ab dem Fonds positive Renditen über den internen Zinsfuß (IRR) generieren – tendenziell circa 1,7 Monate früher als Artikel-6-Fonds.
Die Auswertung der IREBS und Intreal Solutions analysiert sowohl die absolute Höhe als auch den zeitlichen Verlauf der Renditeentwicklung auf Fondsebene. Diese Entwicklung nimmt einen J-förmigen Verlauf (sogenannte „J-Curve“). Annika Dylong, Leiterin Beratung und Services bei der Intreal Solutions, zu den Hintergründen: „Die anfängliche Vermutung bezüglich der Renditeentwicklungen war, dass die Auswahl von geeigneten Immobilien, die die ESG-Kriterien der Fonds erfüllen, länger dauert als die Akquise einer konventionellen Immobilie. Zudem sind höhere anfängliche Kosten wie beispielsweise eine umfassendere – und damit teurere – Due-Diligence bei Ankäufen denkbar, die die ESG-Kriterien des Fonds mit abdeckt. Auch Dokumentation und Reporting sind in der Regel bei Artikel-8 oder Artikel-9-Fonds aufwendiger und kostenintensiver. Der erforderliche Zeitaufwand und die damit einhergehenden Zusatzkosten müssten eigentlich die Rendite der Anleger schmälern. Unsere Analyse zeigt allerdings, dass die Rendite von Artikel-8-Fonds scheinbar nicht durch höhere Vorabkosten beeinträchtigt wird. Diese Fonds entwickeln sich in der Anfangsphase gegenüber Artikel-6-Fonds besser und die Phase negativer Rendite ist zeitlich kürzer. Dafür kann es zwei Gründe geben. Es scheint, dass die Auflagekosten sowie Due-Diligence- und Akquisitionsprozesse der Immobilien nicht von der Klassifizierung der jeweiligen Fonds abhängen. Eine andere Möglichkeit ist, dass sich die anfänglich höheren Kosten nach der Stabilisierung des Cash-Flows schneller amortisieren.“
Prinzipiell folgt die Renditeentwicklung neu aufgelegter Immobilienfonds im Anfangszeitraum nach Auflage einem typischen Muster: Die kurzfristige Wertentwicklung ist in der Regel durch hohe Vorabkosten geprägt, zu denen unter anderem Administrationskosten, Steuern, Notargebühren und alle Due-Diligence-Kosten gehören. Zudem werden die Gelder der Anleger nicht sofort mit Anlauf des Fonds abgerufen, sondern sukzessive mit dem Erwerb der für den Fonds geeigneten Immobilien. Beide Faktoren führen dazu, dass die Fonds vor allem zu Beginn eine negative Performance aufweisen, die erst nach einer gewissen Zeit positiv wird. Aufgrund des Verlaufs wird diese Kurve auch als „J-Curve“ bezeichnet.
Es handelt sich bei der Untersuchung um eine erste Analyse zum Verhalten von Immobilienfondsrenditen unter der neuen ESG-Regulatorik auf EU-Ebene. Es sind weitere Auswertungen zur langfristigen Renditeentwicklung von Fondsvehikeln unter der Offenlegungsverordnung notwendig. Intreal gibt mit dieser Auswertung einen ersten Anhaltspunkt für den Einfluss der Klassifizierung nach Offenlegungsordnung und die Performance der Immobilienfonds. (DFPA/JF1)
Die Intreal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH ist eine auf Immobilien-Investmentprodukte spezialisierte Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Sitz in Hamburg. Sie bietet Asset Managern, Vermögensverwaltern, Projektentwicklern und Bestandshaltern die Auflage und Administration von KAGB-regulierten Immobilienfonds an. Intreal wurde 2009 gegründet und ist ein Tochterunternehmen der Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH.
