Geschlossene Publikums-AIF als Blindpool - Ist ein Paradigmenwechsel möglich?
Gastkommentar von Michael Denk, Doric Investment GmbH
Die Vertriebszulassung neuer Geschlossener Publikumsfonds kommt auch drei Jahre nach Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) nicht so recht in Gang. Ziel der neuen Regulierung ist es, das Vertrauen in die Produktkategorie zurückbringen. Vertrauen, das durch die Misere der Schiffsfonds, Untreuetatbestände sowie durch die teilweise hohen Verluste mancher Immobilienfonds sowohl bei Investoren als auch Vertrieben massiv erschüttert wurde.
Die Regulierung durch das KAGB stellt die Branche allerdings vor neue Herausforderungen. Zuvor wurde ein geeignetes Fondsobjekt identifiziert, gesichert und begleitend ein Prospekt erstellt. Damit konnte die Akquisition für das zum Ankauf der Immobilie benötigte Eigenkapital beginnen. Nach neuer Rechtslage muss der Vertrieb vorab durch die BaFin zugelassen werden. Eine Anforderung, die häufig im Ankaufsprozess zu viel Zeit kostet. So muss das benötigte Eigenkapital entweder von der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) zwischenfinanziert werden oder der Ankauf der Immobilie wird vertraglich gesichert, bis das benötigte Eigenkapital vorliegt. Das Problem dabei ist zum einen, dass das der KVG zur Verfügung stehende Eigenkapital für größere Objekte oftmals nicht ausreicht und Platzierungsgarantien nahezu nicht mehr erhältlich sind. Zum anderen erlaubt es der derzeitige Verkäufermarkt nicht, attraktive Immobilien vertraglich langfristig zu sichern, ohne eine entsprechende Finanzierungsbestätigung vorlegen zu können.
Aufgrund der starken Immobiliennachfrage stehen Käufer in einem extrem hohen Wettbewerb zueinander. Neben Anbietern von Geschlossenen Publikumsfonds buhlen etliche hundert Milliarden Eigenkapital von Staatsfonds, Family Offices, professionellen Direktinvestoren und Offenen Spezial- und Publikumsfonds um geeignete Investmentobjekte, die oftmals in Bieterverfahren angeboten werden. Für Geschlossene Publikumsfonds, ohne im Ankaufsprozess bereitstehendes Eigenkapital, wird es nahezu unmöglich, sich bei interessanten Objekten gegen diese Konkurrenz durchzusetzen.
Gerade Offene Spezialfonds investieren als Blindpools nach einer festgelegten Anlagestrategie und verfügen über erhebliche Eigenkapitalzusagen ihrer Investoren. Diese Anlagestrategie wird dabei zusammen mit den Investoren entwickelt oder der jeweilige Asset Manager genießt das Vertrauen, die Anlagestrategie in der vereinbarten Zeit umsetzen zu können. Die immobilienwirtschaftlichen Fähigkeiten des Asset Managers sind dabei gleichrangig mit dessen regulatorischer Kompetenz. Die Vertriebe von Spezialfonds, sogenannte Placement Agents, haben wenig Mühe, Blindpools zu platzieren, wenn die Qualität des Asset Managers eine erfolgreiche Umsetzung der Anlagestrategie erwarten lässt. Der Track Record ist dabei ausschlaggebend.
Jeder Offene Publikumsfonds startet ebenfalls als Blindpool. Ein Objektankauf ohne entsprechendes Eigenkapital ist schon regulatorisch nicht möglich. Obwohl er in seinem Ausgestaltungsspielraum dem Geschlossenen Fonds meist unterlegen ist, erfreut er sich hoher Akzeptanz und Beliebtheit bei Bankvertrieben und Investoren. Prognoserechnungen sind bei beiden Varianten nicht üblich und möglich; in der Strategie wird eine Zielrendite angegeben.
Das derzeitige Zinsumfeld, die fehlenden Anlagealternativen verbunden mit dem neuen Anlegerschutz durch das KAGB sorgen für zunehmende Nachfrage nach Sachwertanlagen. Mit Blindpool-Konzepten dürfte es für die Manager Geschlossener Immobilienfonds einfacher sein, sich im Wettbewerb um geeignete Objekte gegen eigenkapitalstarke Käufer durchzusetzen. Ein Paradigmenwechsel ist nötig und möglich.
EXXECNEWS-Autor Michael Denk ist Geschäftsführer der Doric Investment GmbH, einer Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Sitz in Offenbach am Main. Der Beitrag ist zuerst erschienen in EXXECNEWS Ausgabe 03/2017.
