U.S. Outlook: Neuer Megatrend bestimmt das Marktgeschehen
Ein neuer Megatrend bestimmt das Geschehen auf dem US-Immobilienmarkt. Ein Exklusiv-Gespräch mit Douglas Herzbrun, Head of Research von CBRE Global Investors.
Die Babyboomer heirateten mit 22, wollten schnell Karriere machen, sie waren gewohnt, schnell zu entscheiden. Sie wollen Häuser besitzen, Vermögen aufbauen und Kinder großziehen. Heute bestimmen die Millenials das Geschehen, es ist die „Maybe-Generation“ – das sind die derzeit 85 Millionen Amerikaner, die nach 1980 geboren wurden. Diese Generation scheut sich vor Entscheidungen, lebt so lange wie möglich zu Hause. Später zieht sie lieber nach Downtown in ein Apartment statt in ein eigenes Haus, sie liebt das Leben. Diese Generation ist eher anspruchsvoll. Sie achtet die Tradition, die Auto-Affinität der Babyboomer ist nicht ihr Ding, sie nutzt das Fahrrad, auch ins Büro. Diese Jugend will in der Umgebung einkaufen und gemeinsam handeln. Sharing ist das Wort der Zeit. Es wird viel geteilt, es bilden sich Fahrgemeinschaften. Geheiratet wird meist jenseits der 30. Das bedeutet für die Immobilienmärkte eine gewaltige Veränderung.
Nachfrage nach neuen Büroflächen verändert sich: Tageslicht am Arbeitsplatz ist heutzutage wichtig, die oft fensterlosen Büroräume, in denen die Mitarbeiter in Boxen arbeiten, sind nicht mehr gewünscht. Höhere Decken werden gefordert, mehr Platz am Arbeitsplatz ebenfalls. Fahrrad-Stellflächen werden benötigt und Duschen für die Mitarbeiter, die mit dem Fahrrad ins Büro fahren und dort verschwitzt ankommen.
Hohe Nachfrage nach Lagerflächen für E-Commerce-Produkte: Die Deckenhöhen betragen durchaus elf Meter – heute nicht im Angebot. Ebene, glatte Böden für Roboterfahrzeuge sind unabdingbar, ebenso Sprinkleranlagen. Neue Lageflächen sollten im Radius von zwei Meilen zum Zentrum gelegen sein.
Nachfrage nach Apartments: Die Vorortwohnungen sind out. Gesucht fast ohne Preis-Limit sind zentrumsnahe Wohnungen. Shoppingcenter sollen in der Nähe sein. Die traditionellen, historischen Stadtkerne wiederbeleben sich, überall werden Apartments gebaut, Fahrradunterbringung gehört zum Angebot.
Es besteht große Nachfrage nach zentrumsnahen, ausrangierten Büro- und Industriegebäuden, auch solchen aus den 60er-/80er-Jahren. Sie werden in Hotels und Wohnungen umgebaut. Probleme gibt es für konventionelle Strip Center. Dort fehlen meist E-Commerce-Angebote. Der früher sinnvolle Mix der Shops verkommt inzwischen oft zu Pizza-, Fastfood-und Waschsalon-Charme. Gesucht sind stadtzentrumsnahe Einzelhandelsflächen, die als Abhol-Märkte und Besichtigungsflächen für E-Commerce-Produkte geeignet sind. Leerflächen werden zu Büros und Arztpraxen.
Der gewerbliche Immobilienmarkt: ein Überblick
Der gewerbliche Immobilienmarkt ist in einer stabilen Situation. Investoren sind jedoch vorsichtiger geworden. Das zeigt der Rückgang der Transaktionen in den vergangenen Monaten. Es hat sich eine kaum spürbare Veränderung des Preistrends ergeben. Cap-Rates stagnieren oder sind sogar gestiegen, was einem Preisrückgang gleichkommt. Investoren haben ganz offensichtlich Bedenken, weil sie nicht sicher sind, wie sich Preise und das Angebot entwickeln werden.
Die Basistrends der Immobilienmärkte sind stabil. Da die Wirtschaft moderat weiter wächst, bleibt das Angebot konstant und sichert Zuwächse bei Ausmietungen und Mietpreisen. Jedoch bedeutet eine Arbeitslosenquote von 4,5 Prozent, dass der Arbeitsmarkt eng ist und weiteres Wirtschaftswachstum blockiert. Das tangierte den Büroflächenmarkt und – allerdings geringer – auch den Apartmentsektor. Andererseits profitieren Einzelhandel und der Industrie-Markt von höheren Löhnen, die eine Folge hoher Beschäftigung sind, ebenso wie der Housing-Markt. Industrieflächen zeigen eine exzellente Performance und stehen ganz oben auf der Liste der wichtigsten nachgefragten Immobiliensektoren – weit vor den Sektoren Einzelhandel, Büro und Apartments.
Einzelhandel
Die Probleme im Einzelhandel sind nicht vorbei, aber langsam stabilisiert sich die Situation. Geringe Nachfrage und kaum Angebote kennzeichnen den Markt wenigstens in den nächsten Quartalen. Mietsteigerungen liegen jetzt wieder oberhalb der Inflationsrate. Erstmals seit acht Jahren. Center-Eigentümer modernisieren ihre Flächen, allerdings ist das Sterben der Hauptmieter (anchor tenants) nicht vorbei. Die leer werdenden Flächen werden in Büros oder Arztzentren umgewandelt.
Wir glauben noch an die Zukunft von Power Centern an Standorten in bevölkerungsreichen Gegenden. Der Nachteil: Power Center sowie Center an B-Standorten sind hoch riskant und laufen Gefahr, Leerstände zu erwarten. Neighborhood und Community Center haben das Interesse der Investoren, obwohl sie nicht billig sind.
Industrieflächen
Es könnte dort nicht besser laufen. Sie bieten die derzeit beste Investitionsmöglichkeit aller Immobiliensegmente. Die verfügbaren Flächen befinden sich auf einem 17-Jahrestief und verharren einstellig. Der Sektor profitiert enorm von dem Aufschwung des E-Commerce-Geschäftes. Einzelhändler müssen – koste es, was es wolle – moderne Verteiler- und Besichtigungszentren schaffen. Die Mieten sind jenseits aller schon positiven Erwartungen angekommen. Flächen sind Mangelware. Neubauten sind überall auf dem Weg, aber die Nachfrage überholt, stellt das Angebot und die Neubauten weit in den Schatten.
Die Nachfrage und der Neubau konzentrieren sich auf die klassischen Big-Five-Standorte: Atlanta, Chicago, Dallas/Fort Worth, Greater Los Angeles und Greater New York. Diese Standorte stehen für 50 Prozent aller Neubauten und der Nachfrage dieses Industriesektors.
Apartments
Der Apartmentsektor hat spät, aber unübersehbar in diesen Tagen mit steigenden Leerständen zu rechnen. Die Schubkraft der Zwillinge Job-Wachstum und Demographie passen derzeit nicht zum Bauvolumen und zum Angebot. Es könnten sich Verwerfung ergeben. Die möglichen Leerstände erreichen kurzfristig einen Spitzenwert. Dieser geht schnell vorbei.
Die Demographie bleibt aber nach wie vor eine der massiven positiven Kräfte ebenso wie die Schaffung neuer Arbeitsplätze. Das gilt auf jeden Fall in der Zukunft. Die Millennial-Generation wird in der Spitze 35 Jahre alt, sie ändert langsam ihren Lebensstil und wächst in die nächste Phase ihrer Entwicklung. Verspätet, aber sicher. Die Aussichten für Apartments sind langfristig sehr positiv.
Büroflächen
Dieser Markt sieht sich erheblichen Herausforderungen und Einflüssen ausgesetzt. Diese reichen von sich dramatisch verändernden Ansprüchen der Mieter an das Design von Arbeitsplätzen bis zu der zurückgehenden Zahl von Transaktionen im Jahr 2016 wegen sich verschlechternder Geschäftsklimas. Die Dynamik der Ausmietungen, die durch viele neue Arbeitsplätze entstand, ist derzeit unterbrochen.
Die positive Entwicklung in allen Wirtschaftsbereichen läuft nicht mehr synchron wie bislang, sondern divergiert inzwischen stark. Das lässt die Nachfrage nach neuen Flächen sinken. Besonders der Drive aus den technischen und Energiebranchen ist entschwunden. Solche strukturellen Schwierigkeiten nehmen zu.
Die Wunschprofile der Mieter an neue Flächen ändern sich auch. Sie wollen „kreative“ Flächen im Sinne der Millennials. Heute wird auch pro Arbeitnehmer weniger Fläche als früher geplant. Unsere positive Einstellung zu Office hat dadurch Dämpfer bekommen. Auch durch einige negative Impulse die von zwei Regionen, die früher Marktführer bei Office-Nachfrage waren, ausgehen. Das sind New York und die Bay Area. Diese Regionen gehören nicht mehr zu den „Most Wanted“ Office-Locations in den USA. Auch der Techniksektor steht vor Einbußen, wie die Vermietungs-Rückgänge in den Tech-Hochburgen Denver und Seattle zeigen.
Wir bleiben aber bullish bei Zweit-Märkten, wie es die Küstenregionen und Sunbelt-Metropolen wie Portland, Orange County, Atlanta und Phoenix sind. Dort gibt es noch sehr viel Raum für Expansion.
Fazit
Die Immobilienmärkte haben in den vergangenen sieben Jahren einen dramatischen Aufschwung erlebt. Dies wird so nicht weitergehen. Die Arbeitslosigkeit, die vor sieben Jahren noch zehn Prozent betrug, sank auf 4,2 Prozent. Heute liegt sie bei 4,4 Prozent. Die Stärke der US-Wirtschaft hat zwei Quellen: Erstens Zuwanderung und zweitens natürliches Bevölkerungswachstum. Dieses ist von 1,2 Prozent pro Jahr in den neunziger Jahren auf 0,73 in den Jahren 2011 bis 2016 gefallen. Dies hat für die Immobilienmärkte erhebliche Auswirkungen.
Wir erwarten auf den Immobilienmärkten 2018 einen geringen Rückgang von Angebot und Nachfrage. Investoren ist zur Vorsicht geraten. Die bislang gewohnten Entscheidungsparameter verändern sich zum Teil drastisch. Es ist klug von Investoren, sich auf Nischen-Märkte zu konzentrieren: Senior-Housing, Data Centers, Medizintechnik – diese Kategorien stehen mehr unter den positiven Einflüssen der demographischen Entwicklung und des technischen Fortschritts, sind aber auch riskanter. Beachtenswert in allen Fällen sind die ehemaligen Zweitstandorte der Küsten- und Sunbelt-Regionen.
Douglas Herzbrun ist Head of Research von CBRE Global Investors, Los Angeles. Daneben gehört er dem globalen Investitionsausschuss, dem Investitionsausschuss für Amerika und dem Global Investment Partners Investitionsausschuss von CBRE Global Investors an. Der U.S. Outlook ist zuerst erschienen in EXXECNEWS INSTITUTIONAL Ausgabe 04/2017.
