VKS-Kongress 2026 „Wenn Konkurrenz das Geschäft belebt, dann ist der AIF gut drauf!“

„Angebot meets Vertrieb“, das hätte das Motto des Fünften Kongresses des Verbandes der Kapitalverwaltungsgesellschaften und Sachwertanbieter (VKS-Kongress 2026) sein können. 14 Emittenten alternativer Investmentfonds (AIF) trafen sich vom 28. bis 29. April 2026 im Frankfurter Crowne Plaza Hotel mit über 200 Finanzdienstleistern. Networking, Kennenlernen, Aussprache und die aktuellen Fragen der Sachwertanlage standen im Vordergrund, insbesondere auch die Herausforderung durch die wachsenden Platzierungsvolumina von European Long Term Investment Funds (ELTIFs).

VKS-Vorsitzender Klaus Wolfermann stellte den Branchenverband VKS vor, der heute mehr denn je als Stimme der Emittenten von AIF gefordert sei. Denn die Sachwertbranche brauche Vertrauen und Mut: Vertrauen werde durch gute Arbeit und gute Ergebnisse gewonnen, Mut zu Transparenz würde gerade auch in schwierigen Zeit benötigt.

Die wachsende Bedeutung des ELTIF betonte Gerhard Simon, Senior Director Retail Funding beim Anbieter von Solarinvestments hep global GmbH, Gügglingen, die ihren eigenen ELTIF „hep solar Invest“ am Markt hat. Der ELTIF als Anlagevehikel werde seinen Weg machen, meinte Simon, denn er entspräche der heutigen digitalen Zeit und damit dem Geschmack einer jungen Anlegergeneration. Durch die internationale Wertpapierkennnummer ISIN sei er voll depotfähig und ermögliche als reguliertes Sondervermögen „die Demokratisierung der Sachwertanlage“, so Simon.

AIF wird seine Bedeutung behalten

Ob der ELTIF auch das Rennen mache gegenüber dem alternativen Investmentfonds (AIF), war das Thema der Podiumsdiskussion mit Jörg Busboom, Vorstandsvorsitzender der Ökorenta Invest AG, Aurich, Sven Mückenheim, Vertriebsgeschäftsführer der Dr. Peters Gruppe, Dortmund, Christian Drake, Geschäftsführer der Paribus Invest GmbH, Hamburg, und Georg Fehrentz, Leiter Kompetenzcenter Sachwerte der Finum Private Finance AG, Berlin.

Auch wenn Investitionen in AIF in den beiden vergangenen Jahren stark rückläufig waren, werde der AIF als bewährte Form der Sachwertanlage seine Bedeutung behalten. Das war die einhellige Meinung der Runde – auch wenn in ein paar Jahren das Anlagevolumen von ELTIFs das historisch Volumen von AIF wohl übersteigen wird. Der AIF sei das klarere, transparentere Anlageprodukt.

Der große Vorteil von ELTIFs dagegen sei seine Depotfähigkeit, aber: Jeder ELTIF sei von seiner Grundstruktur verschieden – beispielsweise unterschiedliche Mindesthaltedauern, Kündigungsfristen und Gebühren, was Finanzdienstleister bei der Produktauswahl vor erhebliche Probleme stelle. Es werde dauern, bis es bei ELTIFs zu einer Standardisierung kommt, die eine Vergleichbarkeit erlaube.

Letztlich könnten die teilweise niedrigen Mindestbeteiligungshöhen zu Beratungsproblemen führen: Für eine 1.000-Euro-Beteiligung könne ein Finanzdienstleister nicht beispielsweise zwei Stunden Beratung investieren – ein Problem, dass sich vor allem beim Vertrieb über NeoBroker stellen könne.

Semi-Liquidität passt nicht zum Langfristinvestment

Bei Langfristinvestments handelt es sich in der Regel um geschlossene Beteiligungen, das heißt, Anleger sind für die gesamte Laufzeit an das Investment gebunden. Im Gegensatz dazu stehen liquide Investments (beispielsweise Aktienfonds), bei denen Anleger praktisch täglich ihr Engagement beenden können. Viele ELTIFs sind als „semi-liquide“ Investments konzipiert, ein Mittelding: Anleger sind nicht die gesamte Laufzeit gebunden, müssen aber eine Mindesthaltedauer beachten und können dann nur unter Wahrung einer Kündigungsfrist zu bestimmten Zeitpunkten ihr Engagement beenden.

Diese semi-liquide Form passe nicht zu einem Langfristinvestment, meinte die Runde. Hierzu müsse im Fonds erhebliche Liquidität vorgehalten werden, die auf die Rendite der Anlage drückt. Dass die Kurzfristigkeit eines eigentlich langfristigen Investments zu Problemen führen könne, hätten bereits die Erfahrungen bei deutschen offenen Immobilienfonds gezeigt. Es mache keinen Sinn, ein illiquides Investment in ein liquides Fondsvehikel zu pressen.

Langfristigkeit ist die Versicherung gegen Marktschwankungen

Ob die Langfristigkeit von Kapitalanlagen überhaupt noch in volatile Zeiten passe, war das Thema einer Fragerunde mit Vertretern der ausstellenden Unternehmen. Kernaussagen: Gerade die Langfristigkeit sei die Versicherung gegen Markschwankungen. Daher sollte das langfristige Investment (wie beispielsweise ein renditestarker AIF oder auch der Kauf des Eigenheims) Bestandteil jeder Vermögensplanung sein.

Zumindest eine Kompensation zum langfristigen geschlossenen Immobilienfonds könnte der Zweitmarkt für Fondsanteile darstellen, meinte Jörg-Karsten Hagen, Geschäftsführer der HTB Hanseatische Fondshaus GmbH, Bremen: Inhaber von Fondsanteilen könnten damit ihre Anlage vor Ende der Laufzeit liquidieren und Investoren in den Zweitmarkt könnten von niedrigen Einkaufskosten, laufenden Erträgen und der Veräußerung der Immobilie zum Marktpreis am Ende der Laufzeit profitieren.

Sachwerte unabdingbar für die Vorsorgeplanung

Keynote-Speaker Professor Dr. Bernd Raffelhüschen, Vertreter der „neoliberalen Freiburger Schule“, wie er sich selbst bezeichnet, appellierte an die anwesenden Finanzdienstleister: „Kommen Sie Ihrer Verantwortung nach und binden Sie Sachwerte in die Vorsorgeplanung ein!“

Zwar sei Deutschland heute reicher als je zu vor, sagte Raffelhüschen. Aber: Steuer- und Beitragseinnahmen erreichen ein Allzeithoch – ebenso wie die Sozialausgaben! Dagegen befänden sich die staatlichen Investitionsausgaben in einem Allzeittief. Und die geplante Staatsverschuldung habe ein Rekordergebnis erreicht. Ohne Leistungssenkungen würden die finanziellen Lasten der nachfolgenden Generationen ins „Unermessliche“ steigen. Die heute Erwerbstätigen wären also gehalten, mehr Eigenvorsorge zu erbringen. Und dafür sei die Sachwertanlage als Langfristinvestment bestens geeignet.

Vielfalt der Sachwertanlage

Langfristige, außerbörsliche Sachwertanlagen bieten ein breites Anlagesortiment. Zwar stehen Immobilien im Vordergrund – die unterschiedlichsten Gewerbe- und auch Wohnimmobilien, Immobilien im In- und Ausland. Aber auch Erneuerbare Energien mit Energieanlagen und Batteriespeichern, Infrastrukturprojekt, Logistikequipment, sowie Private Equity zählen dazu – außerbörsliche Unternehmensbeteiligungen.

In einem Impulsvortrag hob Jürgen Kestler, Chief Sales Officer der Solvium Holding AG, Hamburg, die Bedeutung von Logistikequipment wie Container, Wechselkoffer und Güterzüge für die Sachwertanlage hervor, einem bedeutenden Wirtschaftszweig. 60 bis 80 Prozent aller Ware würde damit transportiert. Ein Güterzug transportiere so viel Ware wie 50 Lkw. Durch die Vermietung an Speditionen wären die Mieteinnahmen unabhängig davon, ob das Equipment eingesetzt wird oder – wie durch aktuelle Krisen – blockiert ist.

US-Immobilien: Einfach mal Trump vergessen

In der Gesprächsrunde mit Volker Arndt, Geschäftsführer der US Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH, Frankfurt, Jens Freudenberg, Geschäftsführer, Leiter Vertrieb Privatkunden BVT Unternehmensgruppe, München, Bernhard Saß, Key Account Manager bei der TSO Capital Advisors GmbH, Frankfurt, und Steffen Haug, Head of Sales Partner & Secondary Market bei der Jamestown US-Immobilien GmbH, Köln, ging es um die Frage, ob und inwieweit die Politik von Präsident Donald Trump deutsche Investments in den USA beeinflusst.

Sie habe wenig Einfluss, war die Antwort. Trump vergessen, dafür die wirtschaftliche Situation der USA hinterfragen, war der Rat. Immobilieninvestitionen werden über Jahre geplant und über lange Zeiträume getätigt. Sie gehen damit möglicherweise über viele Präsidenten hinweg. Entscheidend sei die wirtschaftliche Situation, und die sei stabil. Die USA würden sogar zunehmend stärker gegenüber Europa und Deutschland.

Die deutsche Presse spiegle nur einen Teil der US-Wirtschaft und berichte teilweise inkonsequent. Die Wirtschaft – gerade auch im Immobilienbereich – profitiere von Wachstum und Energiesicherheit. Der Einzelhandel funktioniere hervorragend. Trotz Homeoffice werde verstärkt Bürofläche nachgefragt – allerdings außerhalb von Downtown-Lagen und für Class-A-Immobilien.

Die in Deutschland angebotenen US-Immobilienfonds sind in der Regel Co-Investments mit amerikanischen Partnern. Wichtig, das wurde von allen in der Runde betont, sei, dass diese Partner sich mit eigenem Kapital engagieren. Das fördere Vertrauen. Auch ausreichend Liquidität sei erforderlich – einerlei, ob für Bestandsverbesserung oder Refinanzierungen. Hinzu käme – gerade in angespannten Marktlagen – offene Kommunikation und Transparenz, damit Marktprobleme sich nicht zu Managementproblemen auswachsen.

Wohnimmobilien brauchen aktives Assetmanagement

Die Herausforderungen des deutschen Wohnimmobilienmarktes standen im Mittelpunkt des Podiumsgesprächs von Dr. Thomas Peters, Geschäftsführer der Alpha Ordinatum GmbH, Mannheim, und Dieter Lahner, geschäftsführender Gesellschafter der WIDe-Gruppe, Ebermannstadt.

Dass zu wenig gebaut wird und daher 1,4 Millionen Wohnungen fehlen, sei allgemein bekannt. Wegen des sozioökonomischen Wachstum bräuchte es jährlich neue Wohnungen in Höhe von einem Prozent des aktuellen Wohnungsbestandes von 43,8 Millionen Wohnungen. Hinzu käme ein weiteres Prozent, um den Abgang nicht mehr funktionablen Wohnraum zu ersetzen. Die Bundesregierung hat das Ziel vorgegeben, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen – was eben diesem einen Prozent Wachstum entspräche. Gebaut würden aber gerade rund 250.000 Wohnungen pro Jahr. Damit würde nicht einmal der Abgang gedeckt werden können. Wohninvestments dürften damit auf Dauer ein sicheres Investment bleiben.

Beide Gesprächspartner investieren über ihre Fonds in Bestands-immobilien, bei denen Risiken deutlich geringer sind als bei Projektentwicklungen. Die unzureichende Neubautätigkeit sei eine Chance für den Bestand und die Bestandsverbesserung. Dennoch: Immobilieninvestitionen bewegen sich in Marktzyklen. Deswegen käme dem Assetmanagement eine überragende Bedeutung zu.

Ob ein Wohninvestment letztlich lohnend sei, habe nichts mit laufender Ausschüttung zu tun. Die habe zwar Bedeutung für Anleger, entnehme aber dem Fonds Liquidität, die beispielsweise zur Bestandsverbesserung und damit zur Wertsteigerung eingesetzt werden könne. „Abgerechnet wird am Ende“, sagte Lahner.

„Illiquidität schützt den Anleger vor sich selbst“

Langfristigkeit und die Diskrepanz zwischen Illiquidität und Liquidität, zwischen geschlossenen und semi-liquiden Fonds bei der Kapitalanlage stand auch im Fokus des Vortrags von Nico Auel, Geschäftsführer der Munich Private Equity Consulting GmbH (MPE), München. War in der Vergangenheit MPE einer der wenigen Anbieter von Private-Equity-Angeboten in Deutschland, habe diese Assetklasse mit Lancierung mehrerer Private-Equity-ELTIFs starke Marktbedeutung gewonnen. Auch MPE habe zwischenzeitlich selbst einen ELTIF aufgelegt – als geschlossenen Fonds wie auch schon bei ihren AIF. Dagegen sind die meisten anderen ELTIFs als semi-liquide Investments konzipiert.

Illiquidität sei gerade bei Langfristinvestments wichtig, aber oft eine Hürde für Anleger. Deswegen soll mit semi-liquiden Formen vielfach die Vermarktung erleichtert werden. Ein falscher Ansatz, so Auel. Gerade außerbörsliche Investments brauchen Zeit für ihre Entwicklung. Fast alle Private-Equity-ELTIFs für Privatanleger wären jedoch (wohl schon aus Marketinggründen) als semi-liquide Investments, die für institutionelle Investoren dagegen als illiquide Investments konzipiert, beobachtet Auel. Ohne Illiquidität gäbe es keine Chance auf hohe Gewinne. Illiquidität schütze Anleger, vorzeitig oder zur Unzeit aus ihren Investments auszusteigen.

Wie Beraterhaftung vermieden werden kann

Direkt auf die Belange von Finanzdienstleistern ging Rechtsanwalt Alexander Pfisterer-Junkert von der Kanzlei BKL Fischer Kühne + Partner Rechtsanwälte mbH, München, ein. Er stellte seinen Vortrag unter das Motto „Easy durch die Krise!“ und gab Maklern Tipps, wie sie Risiken aus dem Investment begegnen und (Haftungs-)Krisen vermeiden können. „Risiko ist Teil des Geschäfts, ist kein Betriebsunfall, sondern Produkteigenschaft“, sagt der Anwalt. Vermittler sind nicht für Produkte verantwortlich, aber für ihre Auswahl.

Aber sie könnten sich auf Haftungsfälle vorbereiten: Wesentlich sei, die Eignung des Anlegers zu prüfen. Passt das Produkt zu seinen Zielen, seinen Erfahrungen und seiner Risikobereitschaft. Anlagerisiken nicht dramatisieren, aber auch nicht verschweigen und darüber ein genaues Beratungsprotokoll führen. Zur Plausibilitätsprüfung müsse er die Angebotsunterlagen konsequent nutzen und mit einer Kundenakte die vollständige Kommunikation dokumentieren. Ganz wichtig: Die Haftpflichtversicherung, die ohnehin Pflicht ist, jährlich zu prüfen, ob sie vom Deckungsumfang und -höhe noch passt. Letztlich: Kommt es zur Krise, dann nicht wegducken, sondern die Kommunikation hochfahren, aktiv werden und Ansprechpartner bleiben.

Fazit vom VKS-Kongress 2026: Trotz des massiven Platzierungseinbruches in den vergangenen Jahren habe der alternative Investmentfonds AIF eine Zukunft. Als bewährte langfristige Sachwertanlage bleibe er für die Vorsorgeplanung unverzichtbar. Die damit verbundene Illiquidität stelle keinen Nachteil dar, sondern diene der Anlagesicherheit und gleiche die Marktschwankungen einer Langfristanlage aus. Auch bei den semi-liquiden ELTIFs handle es sich um Langfristanlagen, die von Anlegern nicht als kurzfristige Investments missverstanden werden sollten. (LJH)

Der Beitrag ist zuerst in EXXECNEWS Ausgabe 10-2026 erschienen.