FPSB: Warum Immobilienanlagen keine Selbstläufer sind

Rolf Tilmes
Professor Dr. Rolf Tilmes

Immobilien gelten als eine der beliebtesten Anlageformen hierzulande. Und gemeinhin als sicher – wie der Beiname „Betongold“ schon suggeriert. Dazu trug zuletzt auch bei, dass sich die Immobilienpreise selbst in der aktuellen Corona-Pandemie recht stabil entwickelt haben. So kletterte der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) im ersten Quartal 2021 auf einen neuen Höchststand. Insgesamt waren die Immobilienpreise – trotz des Corona-bedingten Lockdowns – demnach um 6,2 Prozent gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahrs gestiegen.

„Aber wie so oft steckt der Teufel im Detail“, sagt Professor Dr. Rolf Tilmes, Vorstandsvorsitzender des Financial Planning Standards Board Deutschland (FPSB Deutschland). „Denn wer genauer hinsieht, erkennt eine starke Spreizung bei der Entwicklung der einzelnen Segmente.“ Demnach sind die Preise für Wohnimmobilien um 8,4 Prozent gestiegen, dagegen gaben die Preise von Gewerbe-immobilien 1,5 Prozent nach – und das zum ersten Mal seit elf Jahren. Und nach einer Analyse des Immobilienresearch der Deka hat die Corona-Krise 2020 am Büromarkt einen Nachfragerückgang europaweit um 40 Prozent bewirkt. Auch für Einzelhandelsobjekte und Hotels waren die Auswirkungen des Lockdowns schmerzhaft. Dagegen ging der Bereich Logistik sogar gestärkt daraus hervor.

Immobilie ist nicht gleich Immobilie

Natürlich aber spielt auch die Lage bei Immobilien stets eine entscheidende Rolle. So kletterten die Preise in den A-Lagen, also in den Metropolen und Ballungszentren, seit der Finanzkrise deutlich stärker als in den so genannten B- und C-Lagen. „Diese recht unterschiedlichen Entwicklungen zeigen schon, dass Immobilie nicht gleich Immobilie ist und Anleger sehr genau hinsehen müssen“, erklärt Tilmes.

„Bei einem Investment in den Gewerbeimmobilienmarkt, wo zum Beispiel offene Immobilienfonds überwiegend investiert sind, müssen Anleger Konjunktureinbrüche, strukturelle Veränderungen wie die Trends zu mehr Online-Shopping oder Homeoffice sowie unvorhergesehene Schocks wie Covid-19 berücksichtigen“, warnt der Experte, der neben seiner Vorstandstätigkeit auch Academic Director Finance & Wealth Management an der EBS Executive School (Oestrich-Winkel) ist. „Das alles kann die Nachfrage nach bestimmten Gewerbeimmobilien dämpfen und zu Verlusten führen.“

Wohnimmobilienstandorte München und Frankfurt am stärksten überbewertet

Aber auch Wohnimmobilien sind keine Einbahnstraße. Zwar erscheint der kurz- bis mittelfristige Ausblick angesichts anhaltend niedriger Zinsen und des Nachfrageüberhangs nach Wohnungen vor allem in den Ballungszentren positiv. Dennoch gilt es für Immobilieninvestoren einiges zu beachten. „Um zunächst bei der Makroperspektive zu bleiben, ist beispielsweise mittel- bis langfristig ein Zinsanstieg nicht auszuschließen, und dann kann eine Anschlussfinanzierung richtig teuer werden“, warnt Tilmes.

Auch drohen an manchen Orten die Immobilienmärkte zu überhitzen – laut dem UBS Global Real Estate Bubble Index sind die Standorte München und Frankfurt am Main weltweit am stärksten überbewertet. Wer dort jetzt investiert, geht das Risiko ein, zu teuer zu kaufen und bekommt auch nur noch geringe Mietrenditen. „Die werden dann noch durch nicht umlagefähige Nebenkosten sowie durch notwendige Rücklagen für Reparaturen geschmälert“, warnt der Experte weiter. „Dazu kommen zunehmend strengere energetische Auflagen sowie das Risiko politischer Eingriffe am Immobilienmarkt, wie wir es zuletzt mit dem Mietenstopp schon gesehen haben.“ Ganz zu schweigen von einem möglichen Ärger mit Mietern.

Professionelle Unterstützung gerade bei Immobilieninvestments ratsam

Wer in Immobilien investieren will, sollte sich deshalb Unterstützung von Experten wie den vom FPSB Deutschland zertifizierten Certified Financial Planner (CFP-Professionals) holen. Sie können analysieren, ob eine Immobilie oder ein Immobilieninvestment grundsätzlich in die langfristige Finanzplanung eines Kunden passt. Hier gilt es entsprechende Kennzahlen zu berücksichtigen, wie zum Beispiel die Objektrendite und die Eigenkapitalrendite. Und dann dahingehend beraten, in welcher Form, also als Direktanlage oder als indirekte Beteiligung über ein Finanzprodukt, sich ein Investment auf den Einzelfall bezogen am ehesten lohnt. Zudem können sie ihren Kunden einen Überblick darüber verschaffen, welche Regionen und Marktsegmente sich am besten eignen und wo Vorsicht geboten ist. „Insbesondere direkte Immobilieninvestments sind eine Lebensentscheidung, die wesentlichen Einfluss auf die Finanzen eines Anlegers hat. Deshalb zahlt es sich aus, das besonders genau durchzurechnen“, so Tilmes Fazit.

Der Financial Planning Standards Board Deutschland e.V. (FPSB Deutschland) mit Sitz in Frankfurt am Main ist seit 1997 Mitglied im internationalen Netzwerk des FPSB Financial Planning Standards Board Ltd., dem weltweiten Zusammenschluss aller nationalen CFP-Organisationen mit über 190.000 Certified Financial Plannern (CFP-Zertifikatsträger) in 26 Ländern.

www.fpsb.de

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