Der Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds ist seit dem Jahr 2015, als die BVT Unternehmensgruppe ihre ersten beiden Zweitmarktfonds über ihre Kapitalverwaltungsgesellschaft derigo GmbH [&] Co. KG emittierte, zu einem relevanten Betätigungsfeld des Münchener Emissionshauses geworden.
Investitionen am Zweitmarkt sind heute mehr denn je eine ideale Erweiterung des Investmentspektrums für Immobilienanleger: Durch den (vorübergehenden) Trend zum Homeoffice, durch die nach Jahren der Nullzinsen abrupt gestiegenen Finanzierungskosten und die externen Schocks durch Corona-Pandemie, Ukrainekrieg und sprunghaft gestiegene Energiekosten war in den Jahren seit 2020 Unsicherheit an den Immobilienmärkten entstanden, die zu deutlicher Kaufzurückhaltung geführt hat.
Trotz der Erholung im Jahr 2024 „fremdeln“ viele Anleger immer noch ein wenig mit dem Immobilienkauf. Gleichzeitig werden viele Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds auf dem Zweitmarkt angeboten, sei es wegen Liquiditätsengpässen der Altgesellschafter, Portfoliooptimierung, Erbschaft, Schenkung oder enttäuschter Anlegererwartungen. Auf dem Zweitmarkt stehen interessierten Anlegern außer dem Verkaufsprospekt und der Prognoserechnungen (wie beim Erwerb auf dem Erstmarkt) zusätzlich Informationen über
– Vermietungsstand und –historie
– Geschäftsberichte und Anlegerreporting
– überprüfbare Bauqualität
– realistische Instandhaltungsrücklagen
– und häufig bereits relevante Tilgungen der Fremdfinanzierung zur Verfügung.
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Wichtigste, vollregulierte Handelsplattform in Deutschland ist die „Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG“, dort sind mittlerweile insgesamt rund 4.500 Fonds gelistet. Daneben steht die BVT jedoch auch in einem engen Austausch mit weiteren, leistungsfähigen Beschaffungskanälen für interessante Zielfonds-Anteile, wie etwa plattformunabhängigen Vermittlungseinheiten, abgabewilligen Family Offices, Vermögensverwaltern oder Testamentsvollstreckern.
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Über 500 Fonds in Detailanalyse
Die internen und externen Experten der BVT screenen kontinuierlich über 500 laufende Immobilienfonds hinsichtlich Wirtschaftlichkeit, Einnahmensicherheit, Finanzierungsstruktur, Management, Risikostruktur und gleichen die Ergebnisse mit dem Kursniveau am Zweitmarkt ab. Die daraus resultierende Datenbank umfasst mittlerweile mehr als 1.000 Beteiligungen.
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Einen Überblick über die zugrunde gelegten Analyseparameter bietet die folgende Grafik:
Diese tiefgreifende Analyse ermöglicht eine treffsichere Einschätzung der Werthaltigkeit von angebotenen Fondsanteilen und führt so regelmäßig zu relevanten Preisvorteilen des Einkaufs am Zweitmarkt, von denen die Zeichner der BVT-Zweitmarktfonds mit einem Engagement in ein breit diversifiziertes, hochwertig zusammengestelltes, professionell gemanagtes Zielfondsportfolio mit überdurchschnittlicher Wirtschaftlichkeitsperspektive profitieren.
Die finale Investitionsentscheidung fällen die Experten der derigo als Kapitalverwaltungsgesellschaft der BVT Unternehmensgruppe in Zusammenarbeit mit externen Analysten. So wird sichergestellt, dass jede Kaufentscheidung objektiv und unter dem Aspekt größtmöglicher Attraktivität für die Anleger getroffen wird.
Langfristige Buy-and-hold-Strategie
Für einen Zweitmarktfonds der BVT erworbene Beteiligungen sind ein langfristiges Investment – die BVT verfolgt grundsätzlich eine Buy-and-hold-Strategie ohne kurzfristiges Trading. Als langfristig orientierter Investor, der keine Majorisierung der jeweiligen Zielfonds anstrebt, begleiten wir im Rahmen der regulären Anlegerrechte, wie sie die Rechtsform der GmbH [&] Co. KG und das KAGB vorsehen, die von uns erworbenen Immobilienfonds kritisch und tragen aktiv dazu bei, die Entscheidungen der jeweiligen Fondsgeschäftsführung für die Anleger transparent und nachvollziehbar zu machen und möglichst erfolgversprechend zu gestalten.
Der Erfolg der BVT-Zweitmarktfonds gibt uns recht: Der Total-Value-to-Paid-In (TVPI) als Messgröße zur Beurteilung der Fondsperformance liegt zum Stichtag 31. Dezember 2023 bei den ältesten Fonds aus dem Jahr 2016 bei 188 Prozent („Real Select Secondary Office Fund“ mit Investitionsschwerpunkt Büro) beziehungsweise 116 Prozent („Real Select Secondary Fund“ mit Investitionsschwerpunkt Handel), bei den jüngsten Fonds der Serie („Zweitmarkt Büro II“ und „Zweitmarkt Handel II“) aus den Jahren 2019 und 2022 bei 119 beziehungsweise 113 Prozent.
Ein detailliertes und transparentes Fondsreporting bietet den Fondszeichnern tiefe Einblicke in die nach Auflagejahren, Standorten, Mietern, Restlaufzeit und Initiatoren breit diversifizierten Portfolien der BVT-Zweitmarktfonds und zeigt deutlich deren Werthaltigkeit.
Der Beitrag ist zuerst in EXXECNEWS Ausgabe 05 erschienen.
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Dr. Werner Bauer ist geschäftsführender Gesellschafter der derigo GmbH [&] Co. KG, der Kapitalverwaltungsgesellschaft der Münchner BVT-Gruppe, und verantwortet dort das Portfoliomanagement und betreut den Bereich Dach- und Portfoliofonds. Bevor er 2005 gemeinsam mit der BVT Holding die Top Select Management gründete, war er als Chefredakteur bei dem Brancheninformationsdienst ‚kapital-markt intern‘ für die Analyse geschlossener Fonds verantwortlich.
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Teil 1: So funktioniert der Handel mit Fondsanteilen
Teil 2: Der Zweitmarkt erlaubt Investoren bestmögliche Risikomischung
Teil 4: So nutzen Anleger Marktchancen durch individuelle Strategien
