"Discounts der Immobilien-Börsenwerte beeinflussen Bewertung von Fondsanteilen"

Die aktuellen Börsenkurse europäischer Immobilienaktien notierten im Mai 2020 durchschnittlich um 27,9 Prozent unterhalb ihres Net Asset Values (NAV) je Aktie. Dies gab die European Public Real Estate Association (EPRA) auf Basis ihres Developed Europe-Indizes bekannt, der europaweit agierende Immobilien-AGs und REITS enthält. Wesentliche Ursachen dafür seien einerseits die in der Corona-Krise kurzfristig stark gesunkenen Aktienkurse und andererseits die ihnen gegenüberstehende Aufwertung der Immobilienbestände in den vergangenen Jahren. Die aktuelle Bewertungssituation von Immobilien-Aktiengesellschaften sollte bei der Bewertung von Sekundärmarkt-Anteilen von Immobilienfonds für institutionelle Anleger auch betrachtet werden, so die Einschätzung des Hamburger Finanzdienstleisters Real Exchange (Reax).

Jörn Zurmühlen, Vorstand von Reax, erläutert: „Die von der EPRA ermittelten massiven Differenzen in der Bewertung von Unternehmen am Aktienmarkt im Vergleich zu ihrem auf Basis gutachterlicher Immobilien-Bewertungen ermittelten NAV sind ein deutlicher Hinweis für mögliche Transaktionspreise von Immobilienfondsinvestoren am Sekundärmarkt. Nach unserer Einschätzung bieten weder der allzu volatile Aktienkurs noch der tendenziell statische NAV eine faire Preisindikation für Immobilienfondsanteile im Sekundärmarkthandel. Vielmehr sollten in die Bewertung zusätzliche Kriterien wie das jeweilige operative Ergebnis (FFO) oder langfristige Cashflow-Prognosen einfließen.“ Da die Ermittlung der Immobilienwerte nur quartals- oder jahresweise erfolgt, können die daraus abgeleiteten NAV die aktuellen Entwicklungen wie die Corona-Krise oder kurzfristige Einflüsse politischer Regulierungsmaßnahmen wie der Mietpreisbremse oder des Mietendeckels nicht oder allenfalls mit deutlicher Verzögerung berücksichtigen.

Prof. Dr. Matthias Thomas, Senior Director Institutional Sales bei Reax, erklärt: „Der Kapitalmarkt kann im Gegensatz zum NAV und seiner zugrundeliegenden Immobilienbewertung spontan reagieren. Er antizipiert viele Entwicklungen, die den Immobilienwert beeinflussen. Aber es liegen ihm auch teils irrationale Kriterien zugrunde, die sich einer transparenten Analyse entziehen und damit für die Bewertung eines – nicht an der Börse gehandelten – Fondsanteils entfallen.“

Transaktionen mit Anteilen von Immobilien-Spezial-AIF am Sekundärmarkt müssten dagegen Faktoren berücksichtigen, die über NAV und Börsenwert hinausgehen. Sie ergeben sich aus einem Zusammenspiel von Portfolioqualität, Wachstums- sowie Renditeerwartung von Investoren. Daraus resultierten beispielsweise Cashflow-Prognosen in Zeiträumen von zehn Jahren. Der auf aktuell circa zwei Milliarden Euro Handelsvolumen geschätzte Sekundärmarkt biete damit auch unter Bewertungsperspektive eine alternative Anlageoption zu Immobilienaktien, Fonds-Erstzeichnungen und Direktanlagen. (DFPA/JF1)

Quelle: Pressemitteilung Reax

Die Real Exchange AG (Reax) wurde im Jahr 2018 gegründet und ist ein unabhängiges Finanzdienstleistungsunternehmen gemäß § 32 Kreditwesengesetz. Sie vermittelt Immobilienfondsanteile zwischen institutionellen Investoren auf dem Sekundär- und Primärmarkt. Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Hamburg.

www.real-exchange.de

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