Gewerbe- und Wohnimmobilien: Investmentmarkt mit gesunkenem Transaktionsvolumen

Im August wurde am deutschen Investmentmarkt für Gewerbe- und Wohnimmobilien ein Transaktionsvolumen von etwa 3,6 Milliarden Euro umgesetzt. Das rollierende Zwölf-Monats-Volumen lag Ende August bei 74,3 Milliarden Euro und nahm gegenüber dem Vormonat um 3,3 Prozent ab. Das meldet der Immobilienberater Savills in seinem Report „Market in Minutes“.

Die Rendite für eine zehnjährige Bundesanleihe sei aktuell nicht nur so niedrig wie nie zuvor, sondern vor allem auch deutlich negativ (minus 0,7 Prozent am 1. September 2019). Demzufolge sei der Renditeabstand zwischen Büroimmobilien und Bundesanleihen mit 377 Basispunkten so hoch wie noch nie. Angesichts dieses Rekordabstandes stelle sich die Frage, ob die Immobilienrenditen weiter sinken werden.

Die Anfangsrenditen von Immobilien ließen sich in Anlehnung an das Capital Asset Pricing Modell (CAPM) wie folgt darstellen: Die Rendite (r) ergibt sich aus dem risikolosen Zins (z), addiert um die Risikoprämie (p) und reduziert um das erwartete Mietwachstum (m). Es gilt demnach: r = z + p - m. Savills geht davon aus, dass die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen den risikolosen Zins im Hinblick auf langfristige Investitionen abbildet. Die Immobilienrenditen dürften demnach nur dann unverändert bleiben, wenn die gesunkene Anleiherendite durch eine steigende Risikoprämie und/oder sinkende Mietwachstumserwartungen kompensiert werden.

Aus Sicht von Savills gibt es keine Anhaltspunkte, dass sich die Einschätzung der Risikoprämie für eine Büroimmobilie in den vergangenen Monaten fundamental geändert hat. Nach den jüngsten Konjunkturdaten sei Deutschland in eine technische Rezession gerutscht. Zudem ist der „ifo Geschäftsklimaindex“ im August laut Savills auf den niedrigsten Wert seit November 2012 gefallen. Beides dürfte sich mittelfristig negativ auf die Büroflächennachfrage auswirken. Savills hält es daher für wahrscheinlich, dass die Investoren ihre kurz- bis mittelfristigen Mietsteigerungserwartungen nach unten korrigiert haben. Dies wirke weiter sinkenden Anfangsrenditen entgegen.

Allerdings gebe es Argumente, dass die Mieten auch in einer Konjunkturdelle weiter steigen könnten: Es erscheine wahrscheinlich, dass Unternehmen auch bei einer schlechteren Konjunktur ihre Mitarbeiter so lange wie möglich halten werden. So sei selbst während des Krisenjahres 2009 die Arbeitslosenquote nur um 40 Basispunkte gestiegen, trotz eines Rückgangs des Bruttoinlandsprodukts um 5,7 Prozent. Zudem steigen die Qualitätsansprüche an eine Bürofläche. Dies könnte im Trend zu höheren Neuvertragsmieten führen. Und durch die höhere Mobilität von Arbeitnehmern zwischen verschiedenen Bürostandorten (Multilokalität) werde mehr Bürofläche benötigt. Viele Büroflächen in den Top-7-Städten seien derzeit überbelegt. Viele Nutzer werden ihre Flächen laut Savills daher wahrscheinlich nicht verkleinern. (DFPA/mb1)

Quelle: Pressemitteilung Savills

Savills plc ist ein weltweit tätiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in London. Tätigkeitsschwerpunkte sind Beratungs-, Management- und Transaktionsdienstleistungen.

www.savills.de

Zurück

Wirtschaft, Märkte, Studien

Die Europäische Zentralbank (EZB) hatte in Mario Draghis vorletzter Sitzung ...

Leben in den eigenen vier Wänden ist für viele Familien ein Traum. ...