Umfrage: Stimmung der Immobilienfinanzierer verbessert sich deutlich
Im dritten Quartal 2019 macht die Stimmung unter den deutschen Immobilienfinanzierern einen deutlichen Sprung nach oben. Sie bleibt allerdings leicht im negativen Bereich. Das „BF. Quartalsbarometer“ der BF. Direkt, Spezialist für die Finanzierung wohnwirtschaftlicher und gewerblicher Immobilienprojekte, steigt von minus 3,4 Punkten im zweiten Quartal auf minus 1,3 (plus 2,1 Punkte) im dritten Quartal. Für die Erholung sind im Wesentlichen drei verbesserte Einschätzungen maßgeblich: Erstens schätzen mit 28,1 Prozent der Befragten (plus 5,5 Prozentpunkte) wieder mehr Institute den Markt als progressiver ein. Zweitens hat der Anteil der Finanzierer, der von einem wachsenden Neugeschäft ausgeht, deutlich zugenommen. Er ist auf 42 Prozent (plus 14,3 Prozentpunkte) gestiegen. Drittens geben mit 19,4 Prozent (minus 4,8 Prozentpunkte) deutlich weniger Institute an, dass die Liquiditätskosten (Refinanzierungsaufschläge) steigen.
Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF. Quartalsbarometers, erläutert: „Insgesamt lässt sich eine Verbesserung der Stimmung auf breiter Front beobachten. Dies zeigt sich auch in den jüngsten Pressemitteilungen verschiedener Finanzierer zum Halbjahr 2019.“
Die Margen bleiben im dritten Quartal relativ stabil. Die Bestandsmargen sinken leicht auf 119 Basispunkte (minus drei Prozentpunkte), die Projektentwicklungsmargen klettern dagegen leicht auf 203 Basispunkte (drei Prozentpunkte). Francesco Fedele, CEO der BF. direkt, ergänzt: „Auffällig ist, dass der durchschnittliche Loan-to-Value (LTV) mit 68,3 Prozent (minus 1,6 Prozentpunkite) deutlich gesunken ist und beinahe ein Allzeittief erreicht hat. Meines Erachtens liegt dies aber nicht an einer konservativeren Herangehensweise der Banken, sondern vielmehr an den in der Vergangenheit deutlich gestiegenen Preisen. Die Beleihungswerte der Banken hinken den Preisanstieg hinterher, was im Ergebnis zu niedrigeren LTVs führt.“
Zudem fördert die Zusatzfrage nach den Gründen für nicht zustande gekommene Finanzierungen ein anderes interessantes Problem aus der Praxis zutage: Die divergierenden Interessen von Erstrang- und Nachrangkapitalgeber bereiten immer wieder Probleme. Einige Finanzierer beklagen die hohen Absicherungsansprüche der Mezzanine-Kapitalgeber. Diese würden teilweise eine grundbuchliche Absicherung oder eine Verpfändung der Gesellschaftsanteile an der Projektgesellschaft verlangen.
Fedele: „Diese Bedenken der Banken basieren naturgemäß auf ihrer subjektiven Sichtweise. Meiner Meinung nach haben Erstrangfinanzierer jedoch durchaus Spielräume, um den Nachrangkreditgebern entgegen zu kommen. Wir beobachten hier große Unterschiede in der Handhabung. Wenn die Kreditgeber von Senior- und Junior-Tranche ein Projekt wirklich realisieren wollen, findet sich in der Regel immer eine Lösung. Erstrangfinanzierer können beispielsweise der Verpfändung von Geschäftsanteilen zustimmen. Auch beim Thema Grundschuld gibt es Möglichkeiten einer flexibleren Handhabung.“ (DFPA/JF1)
Quelle: Pressemitteilung BF. direkt
Die BF.direkt AG ist ein Spezialist für die Finanzierung wohnwirtschaftlicher und gewerblicher Immobilienprojekte. Der Unternehmenssitz befindet sich in Stuttgart.