Fed-Strategiewechsel schafft neue Chance
Gastbeitrag von Christian Dürr, BVT-Unternehmensgruppe
Verschiebungen auf dem US-Immobilienmarkt machen Immobilien-Investments in den USA für gut informierte und vernetzte Investoren noch interessanter. Der Strategiewechsel der Notenbank Fed im Januar, von weiteren Zinserhöhungen zunächst abzusehen, ließ die Konjunkturaussichten in den USA wieder aufhellen. Begleitet von der EZB-Entscheidung, die Nullzinsen weiter beizubehalten, beeinflussen die Notenbanken die Konjunktur positiv. Das eröffnet der Fed weitere Spielräume. Dennoch dürfte sich die Dynamik mittelfristig abschwächen, was sich auch auf dem Immobilienmarkt bemerkbar machen wird. Eine sorgfältige Selektion der Anlageobjekte wird damit noch wichtiger als in der Vergangenheit. Zugleich aber eröffnen sich Investoren durch einige fundamentale Trends auch neue, attraktive Chancen auf dem US-Immobilienmarkt.
Zu nennen ist zunächst die voranschreitende Urbanisierung. 150 Millionen Amerikaner wohnen in einer Metropolregion. 82 Prozent der Amerikaner wohnen in Städten. Vor zehn Jahren waren es noch 80 Prozent. Die großen Innovations- und Technologiezentren wie Boston oder San Francisco wirken wie demografische Magneten. Mobile Stadtbewohner wohnen aber verstärkt zur Miete. Die Zahlen zeigen eine deutliche Reduzierung der US-Wohneigentumsquote, die 2004 noch bei etwa 70 Prozent lag. Sieben Millionen zusätzliche Mieterhaushalte ließen die Eigentumsquote auf mittlerweile 64 Prozent sinken. In den 100 einwohnerstärksten Städten der USA fiel die Quote kürzlich sogar erstmals in der Geschichte unter die 50-Prozent-Marke.
Der Trend wird sich nicht umkehren können. Die Subprime-Krise, in der viele Haushalte ihr Heim verloren, hat die Haltung der Amerikaner geändert. Die frühere Wertsteigerungssicherheit ist einer Vorsicht gegenüber dem Immobilienerwerb gewichen. Die Banken haben aus regulatorischen Gründen die Kreditvergabe verschärft. Insbesondere in Ballungsräumen sind Immobilien so teuer, dass sich Durchschnittshaushalte bei angehobenem Zinsniveau Wohneigentum schlicht nicht mehr leisten können. Die Digitalisierung, deren Auswirkungen immer sichtbarer werden, wird Jobveränderungen bewirken und steigende Mobilitätsanforderungen stellen. Die mietstarken Jahrgänge gewinnen derzeit demografisch an Bedeutung. Ein Kulturwandel geht einher mit der Demografie. Immer mehr Menschen wollen mobil bleiben und unkompliziert den Wohnort wechseln.
Der Urbanisierungstrend wird sich generell nicht drehen. Zurück auf das Land geht es nicht. Der mögliche Weg in die Vorstädte ist preisgesteuert. Wenn aber die Mieten in den guten Stadtlagen so hoch werden, dass sie Ausweichbewegungen zur Folge haben, ist das Kalkül des heutigen Investors aufgegangen. Die BVT hat die Trends frühzeitig erkannt und früh im neuen Jahrtausend auf „Multi-Family Residential“ gesetzt.
Der US-Immobilienmarkt ist jedoch sehr heterogen, so dass die grundlegenden Veränderungen auch im Vergleich der Ballungsräume nicht überall im gleichen Tempo und mit der gleichen Dynamik ablaufen. Der Rust Belt („Rostgürtel“) wurde zum Synonym für den Strukturwandel des früheren Manufacturing Belt. Die Digitalisierung wird den Wandel weitertreiben. Die Unterschiede zwischen den Standorten können auf Makro- wie auf Mikroebene riesig sein. Das macht es zur anspruchsvollen Aufgabe, als Investor die Chancen zu nutzen, die sich aus den Trends ergeben. „Schnäppchen“ liegen nicht auf der Straße, denn die Immobilienpreise in den USA erleben seit geraumer Zeit einen deutlichen Anstieg. Insbesondere das von der BVT frühzeitig fokussierte Segment „Multi-Family Residential“ ist heute stark nachgefragt, die Preise für qualitativ hochwertige Objekte entsprechend hoch. Das macht die Entwicklung ausgewählter neuer Objekte oder die Modernisierung gut gelegener Bestandsobjekte noch attraktiver als sonst. Es braucht allerdings eine exzellente Vernetzung im Markt und entsprechende Ortskenntnisse, um die lukrativen Gelegenheiten aufzuspüren – und nachhaltig zu nutzen.
Wie das gelingt, zeigt die BVT bereits seit mehreren Jahrzehnten mit erfolgreichen US-Engagements. Die ersten Investitionen in Multi-Family-Wohnimmobilien tätigte die BVT schon Anfang der 1980er-Jahre. Der Grundgedanke zielt darauf ab, mit einer Projektentwicklung direkt am Anfang der Wertschöpfung dabei zu sein, wenn die Margen am höchsten sind. Nach Fertigstellung werden die Objekte dann veräußert. Nach diesem Prinzip funktioniert auch die 2004 ins Leben gerufene „Residential-USA-Serie“, die bis heute zwölf Fonds mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von weit über einer Milliarde US-Dollar hervorgebracht hat. Aktuell geht jetzt nach Fertigstellung der Objekte und annähernder Vollvermietung mit nur noch fünf Prozent Fluktuationsreserve der „BVT Residential USA 9“ in den Verkauf an institutionelle Investoren. Aktuell befindet sich der Fonds „BVT Residential USA 12“ für institutionelle Investoren in der Platzierung, ein Beteiligungsangebot für Privatanleger steht in den Startlöchern. Investiert wird an ausgewählten Boom-Standorten in die Entwicklung von Class-A-Apartmentanlagen. Anleger können dabei von überdurchschnittlichen Ertragschancen bei geplanter kurzer Laufzeit von rund drei bis vier Jahren ab Investitionszeitpunkt profitieren. Dafür sorgt die US-Immobilienkompetenz und -erfahrung von BVT im Zusammenspiel mit bewährten einheimischen Projektpartnern. Der Markt verändert sich, die Chancen für Investoren bleiben groß – und sind je nach Lage sogar gewachsen.
EXXECNEWS-Autor Christian Dürr ist Geschäftsführer Immobilien Global bei der BVT-Unternehmensgruppe, einem 1976 gegründeten, bankenunabhängigen Asset Manager mit Sitz in München und US-Niederlassung in Atlanta. Der Gastbeitrag ist zuerst erschienen in EXXECNEWS Ausgabe 12/2019.
