Pflege- und Seniorenwohnimmobilien bleiben eine attraktive Assetklasse
Investments in Sozialimmobilien werden von Marktteilnehmern verhalten beurteilt. Zu Unrecht, mein Nils Harde, Vorstand der Hamburger INP Holding AG, einem der führenden Investoren in deutsche Sozialimmobilien.
Die jüngsten Veröffentlichungen der großen Immobilienberatungsgesellschaften und Research-Häuser über die gebremsten Transaktionsvolumina im Bereich der Sozial- und Gesundheitsimmobilien zeigen, dass die Assetklasse momentan vor Herausforderungen gestellt ist. Hierzu haben verschiedene Einflussfaktoren beigetragen.
Trotz Finanzhilfen ist die Branche geschwächt aus den Corona-Jahren gekommen. Finanzielle Reserven mussten in Anspruch genommen werden, und insbesondere das Pflegepersonal hat unter den Arbeitsbedingungen während dieser Zeit gelitten. Nicht selten haben sich Pflegekräfte in andere Berufszweige umorientiert. Das – nach Jahren der Niedrigzins-Phase – veränderte Zinsumfeld der letzten knapp zwei Jahre hat zudem zu einem deutlichen Rückgang der Kaufpreisfaktoren geführt. Gleichzeitig herrschen aufgrund unterschiedlicher Renditeanforderungen stark voneinander abweichende Kaufpreisvorstellungen von Verkäufern und potenziellen Käufern, was zu dem gesunkenen Transaktionsgeschehen geführt hat.
Auch die Entwicklungen im Neubausektor haben die Situation stark beeinträchtigt. Obwohl kurzfristige Materialknappheit und Lieferprobleme sich wieder normalisiert haben, belastet die seit Frühjahr 2022 gestiegene Inflation weiterhin die Energie-, Rohstoff- und Produktionskosten. Mit Blick auf das Segment der Pflege- und Gesundheitsimmobilien erschweren zusätzlich Probleme wie Fachkräftemangel, gestiegene Personalkosten sowie zunehmende Regulierungen die Situation auf dem Pflegemarkt, insbesondere für die Betreiber von Pflegeeinrichtungen oder Häusern für Betreutes Wohnen. Insgesamt haben diese Einflussfaktoren zu vermehrten Betreiberinsolvenzen im Pflege- und Seniorenwohnsektor geführt. In vielen Fällen fanden sich aber schnell neue Betreiber, die den Betrieb der Einrichtungen übernahmen.
Trotz dieses gegenwärtigen Marktumfeldes bleiben Pflege- und Seniorenwohnimmobilien eine attraktive Assetklasse. Der Bedarf an Pflegeplätzen und Wohnangeboten für Senioren wird weiterhin hoch sein und bedingt durch den demografischen Wandel auch weiter steigen. Es gibt aus Nutzersicht keine Alternative zu dieser Immobilienklasse, sodass sie auch für Investoren weiterhin und langfristig von Interesse bleiben wird.
Die derzeitigen Herausforderungen in der Betreiberlandschaft sind hinlänglich bekannt und können durch gezielte Maßnahmen behoben oder zumindest abgemildert werden. Dabei geht der Appell an die Politik, eine zügige Verhandlung von Pflege- und Investitionskostensätzen sicherzustellen, um die entstandenen Finanzierungslücken der Betreiber zu schließen und die Kostendeckung zu gewährleisten. Eine ganzheitliche Herangehensweise und ein konstruktiver Dialog zwischen allen relevanten Akteuren sind unerlässlich, um langfristige Lösungen für die vorliegenden Herausforderungen zu erarbeiten und somit eine nachhaltige und qualitativ hochwertige Pflege und Betreuung in Deutschland sicherzustellen.
Nils Harde ist Vorstand der Hamburger INP Holding AG. Die INP-Gruppe ist ein unabhängiger Unternehmensverbund und seit der Gründung im Jahr 2005 als Produktanbieter und Asset Manager sowie mit der eigenen Kapitalverwaltungsgesellschaft INP Invest GmbH im Bereich der Sozial- und Gesundheitsimmobilien tätig. Der Fokus liegt dabei auf Pflegeeinrichtungen und -wohnanlagen, ergänzt um Kindertagesstätten an ausschließlich deutschen Standorten.
