Immobilien: Wende beim Aufwärtstrend?
Dass die stete Teuerung im Immobilienmarkt endet, erscheint wie eine Utopie. Doch diese könnte laut der Zeitung „Welt“ bald Realität werden. „Jeder Zyklus ist einmal vorbei“, zitiert das Blatt Reiner Braun, Geschäftsführer der Berliner Forschungsgesellschaft Empirica. Und es gebe erste Anzeichen, dass die Trendwende näher rückt. Allein schon die Statistik spricht dafür: „Im Schnitt dauern die Aufschwungphasen am Immobilienmarkt sieben Jahre“, sagt Braun. Da der Aufschwung 2010 eingesetzt hat, müsste er bald vorüber sein.
Börsianer seien bereits vorsichtig geworden. „Nachdem sich die Aktienkurse deutscher Immobiliengesellschaften in den vergangenen Jahren zum Teil verdoppelt hatten, haben Investoren im vergangenen Herbst begonnen, Gewinne mitzunehmen“, sagt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilienberatungsgesellschaft Catella. Dies habe die Börsennotierungen der Unternehmen merklich unter Druck gebracht. Besonders kräftig verloren hätten die Wohnungsgiganten: Der Aktienkurs der Deutsche Wohnen notiert aktuell rund 12,5 Prozent niedriger als im September. Die Aktien der Vonovia verloren im selben Zeitraum 16,5 Prozent an Wert. „Weil an den Börsen die Zukunft gehandelt wird, nehmen dortige Entwicklungen häufig die späteren Geschehnisse an den realen Immobilienmärkten voraus“, sagt Beyerle. So seien in der Vergangenheit die Aktienkurse von Immobiliengesellschaften regelmäßig gefallen, bevor die Backsteinmärkte selbst auf Talfahrt gingen. „Umgekehrt zogen die Börsennotierungen der Branchenunternehmen bereits wieder an, bevor ein neuer Aufschwungzyklus an den Immobilienmärkten begann“, sagt der Researcher.
Trotz der negativen Indikatoren erwarten Experten jedoch nicht, dass Immobilienmärkte in Deutschland bereits dieses Jahr kippen. Selbst Empirica-Chef Braun rechnet vorerst mit weiter steigenden Preisen und Mieten am Wohnungsmarkt. „Die niedrigen Zinsen und die fehlenden Investmentalternativen werden private Kapitalanleger weiterhin in Wohnimmobilien treiben.“
In der Regel ende ein Zyklus, weil Projektentwickler in der Euphorie des Aufschwungs mehr neue Immobilien errichten als benötigt werden. Dies sei aber bislang nicht der Fall.
Andreas Schulten, Vorstand der Berliner Immobilienforschungsgesellschaft Bulwiengesa, geht deshalb davon aus, dass die Phase extremer Miet- und Preisanstiege vorüber ist. „Der gegenwärtige Aufschwung dürfte noch zwei bis drei Jahre tragen, die Dynamik bei den Miet- und Preiszuwächsen jedoch immer weiter nachlassen.“ Erst 2019 oder 2020 werde das Angebot an neuen Flächen die Nachfrage übersteigen. Dass dann ein kräftiger Einbruch am Markt folgen wird, sieht Schulten nicht. „Wenn die deutsche Wirtschaft weiterhin robust wächst und neue Arbeitsplätze entstehen, wird es am Wohn- und Büromarkt nur eine kurze Delle geben.“
Allerdings könnte der gegenwärtige Aufwind auch ganz schnell enden, wenn „ungünstige politische Ereignisse zusammentreffen sollten“, sagt Schulten. Das Katastrophenszenario: US-Präsident Donald Trump verhängt hohe Importzölle gegen deutsche Produkte, in Paris gewinnt Marine Le Pen dieses Jahr die Wahl, führt mit ihrem rechtspopulistischen Front National Frankreich aus der EU und lässt damit die Euro-Zone kollabieren. „In diesem Fall würde die neue D-Mark massiv aufwerten und deutsche Exportprodukte extrem verteuern“, sagt Schulten. Da Strafzölle im Exportmarkt USA hiesige Waren zusätzlich verteuern würden, bräche die deutsche Wirtschaft zusammen, würden Millionen Menschen ihre Arbeit verlieren, sagt auch Researcher Beyerle. „So eine Gemengelage könnte kein Immobilienmarkt spurlos verkraften.“ (mb)