Wohninvestments "in zweiter Reihe"
Thomas Wirtz, Vorstand der ZBI Zentral Boden Immobilien AG, schreibt am 18. Dezember 2017 in der aktuellen Ausgabe der EXXECNEWS über einen Marktbericht, der in Zusammenarbeit mit der NAI apollo group valuation & research entstand.
Die Nachfrage nach Wohninvestments sowohl seitens der Eigennutzer als auch professioneller Investoren befindet sich seit Jahren auf einem hohen Niveau. Fehlende Anlagealternativen und ein günstiges Finanzierungsumfeld haben dabei in den letzten Jahren immer wieder zu neuen Umsatzrekorden geführt. Wichtig sei es festzustellen, dass der aktuelle Wohnungsboom mit zum Teil vielleicht bedenklichen Preisentwicklungen nicht vorrangig auf das genannte historisch niedrige Zinsumfeld mit fehlenden Alternativanlagen, sondern auch auf eine vor einer Dekade nicht vorhergesehene Nachfrageentwicklung nach Wohnraum bei gleichzeitiger Neubau-Zurückhaltung zurückzuführen ist.
So habe sich in manchen Metropolen durch das Engagement von Marktteilnehmern, die ihr Geld nur in vermeintliche Sicherheit bringen wollen oder die, wie manche internationale Investoren, lediglich in befristeten Zinsdifferenzen denken, das Preisniveau von Portfolios und Einzelwohnungen von der realistischen Mieterwartung gelöst. Strategische Investitionsüberlegungen müssten also stärker darauf ausgerichtet sein, Standorte zu identifizieren, in denen der demographische Wendepunkt vorerst durchschritten ist, und Leerstände durch Rückbau und Vermietung stark reduziert wurden. Es müssten dann solche Standorte ermittelt werden, die noch erkennbare Miet- und Preispotentiale aufweisen und mittels eines qualifizierten Managements gehoben werden können.
Für eine aktive Investmentpolitik in diversifizierte Portfolios, die riskanten Marktzyklen begegnet, eigneten sich heute besonders Nebenstandorte, die sowohl bei Mieten als auch bei Kaufpreismultiplikatoren Nachholpotentiale aufweisen. Solche Standorte liefen oft den volatileren und schnelleren Entwicklungen in den A-Standorten nach.
Das Ergebnis: auch Städte außerhalb der großen Metropolen haben Stärken und bieten Chancen. Investitionen in Wohnraum könnten hier erfolgreich und speziell zur Portfoliodiversifikation sinnvoll sein. Es könne aber kein allgemeiner Freifahrtschein ausgestellt werden. Letztlich sei bei immobilienwirtschaftlichen Investitionen immer die jeweiligen Makro-, Mikro- und Objekteigenschaften zu betrachten, um die richtige Entscheidung treffen zu können.