Publikums-AIF von Swiss Life erhält vorläufiges Rating
Das Analysehaus Scope hat den offenen Immobilienpublikums-AIF „Swiss Life Living + Working“ in einem vorläufigen Rating mit „(P) a+ (AIF)“ bewertet. Die Basis dieses Ratings bildet eine durch den Asset Manager Swiss Life Asset Managers Real Estate zur Verfügung gestellte umfangreiche Datenlieferung und ein zusätzliches Interview mit dem Fondsmanagement. Sobald der Fonds, der am 22. Dezember 2016 von der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft aufgelegt wurde, über eine Mindesthistorie von zwei vollständig abgeschlossenen Geschäftsjahren verfügt, werde das vorläufige Rating aktualisiert und in ein finales Rating überführt.
Der Anleger kann mit diesem Produkt einen offenen Immobilienpublikums-AIF erwerben, der gemäß Anlagebedingungen in die EWR-Staaten und die Schweiz investiert. Darüber hinaus diversifiziert der Fonds über klassische Gewerbeimmobilien hinaus auch in den Wohn- und Gesundheitssektor. Des Weiteren können 20 Prozent des Wertes des Fonds in Projektentwicklungen investiert werden.
Im Scope-Kommentar heißt es: „Die angestrebte sektorale Diversifikation wurde aus Sicht von Scope in der Aufbauphase bereits sehr konsequent umgesetzt. In einer zweiten Phase des Portfolioaufbaus soll nun auch die regionale Diversifikation weiter vorangetrieben werden. Positiv wertet Scope die Integration in den Swiss Life-Konzern. Swiss Life Asset Managers Real Estate verfügt mit circa 1.300 Mitarbeitern an 26 Standorten über ein sehr breit aufgestelltes Netzwerk und kann mit nach Regionen und Nutzungsarten fokussierten Transaktionsteams eine zeitnahe Umsetzung der Investitionsstrategie unterstützen.
Das Preisniveau ist sowohl im Gewerbeimmobiliensektor als auch in den Zielsegmenten Health Care und Wohnen in den stark nachgefragten Metropolregionen aber auch an vielen Standorten abseits dieser weiterhin auf einem historisch hohen Marktniveau. Einige Standorte bilden allerdings bezüglich der Investments in den Wohnungs- und Pflegesektor und unter Diversifikationsaspekten aus Sicht von Scope durchaus sinnvolle Investitionsmöglichkeiten.
Aus Sicht von Scope wird die bisherige Ankaufspolitik positiv beurteilt. Ankäufe wurden zwar auch in peripheren Bereichen von Ballungsgebieten getätigt; diese sind aber überwiegend durch Bevölkerungswachstum geprägt und mit einer guten Verkehrsanbindung versehen.
Die Wertentwicklung des Fonds nach BVI-Methode soll nach Angaben des Asset Managers bei mehr als 2,5 Prozent per annum liegen. Das erste Rumpfgeschäftsjahr (22. Dezember 2016 bis 30. Juni 2017) wurde mit 0,5 Prozent abgeschlossen. Mit Abschluss des ersten vollen Geschäftsjahres zum 30. Juni 2018 konnte der geplante Zielwert bei einer Rendite von 3,6 Prozent deutlich überschritten werden. Getragen wird die Rendite auch durch Wertsteigerungen, die im letzten Geschäftsjahr 170 Basispunkte ausmachten. Aktuell liegt die BVI-Jahresrendite per 31. Oktober 2018 bei 3,7 Prozent.
Die Bewertung der Nachhaltigkeit liegt deutlich unter dem Durchschnitt der Peergroup. Nachhaltigkeitsaspekte sollen künftig aber sowohl im Risikomanagementansatz sowie in den Anlageentscheidungen stärker berücksichtigt werden. 2018 hat Swiss Life Asset Managers die UN Principles for Responsible Investment (UNPRI) unterzeichnet und ist seit diesem Jahr auch Mitglied der Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). Hinsichtlich der Finanzstruktur erreicht das Produkt eine leicht überdurchschnittliche Bewertung im Vergleich zu der Peergroup der offenen Publikumsfonds. Die Liquiditätsanlage erfolgt risikoarm. Die Fremdfinanzierungsquote liegt mit 19,9 Prozent leicht über dem Durchschnitt europäisch investierender offener Publikumsfonds. Ein Währungskursrisiko besteht aufgrund der aktuellen auf Länder des Euro-Raums beschränkten Investments und einer währungskongruenten Finanzierung in Euro nicht.“
Quelle: Ratingmitteilung Scope
Swiss Life Asset Managers managt mit Gesellschaften in der Schweiz, Frankreich und Deutschland ein Immobilienvermögen im Wert von insgesamt mehr als 69,2 Milliarden Euro (per 31. Dezember 2017). (JF1)