Negativzinsen in der Immobilienfinanzierung: Risiko statt Sicherung
Gewerbliche Immobiliengesellschaften, die Zinsänderungsrisiken über Zinsswapgeschäfte absichern wollten, sehen sich aufgrund der Negativzinsphase plötzlich mit einem unbegrenzten Zinsänderungsrisiko konfrontiert. Wer für eine langjährige, planungssichere, gewerbliche Immobilienfinanzierung bei einer Bank ein festverzinsliches Darlehen aufnehmen will, macht oft die Erfahrung, dass Banken langlaufende Festzinsdarlehen nicht mehr anbieten. Angeboten werden vielmehr seit einigen Jahren sogenannte „synthetische Festzinsdarlehen“, also der Versuch, ein festverzinsliches Darlehen aus einem variabel verzinsten Darlehen und einem Zinsswap (Payer-Swap) nachzubauen. Diese Konstruktion bereitete bislang wenig Probleme. Dies hat sich massiv geändert, so merkt Rechtsanwältin Sarah Mahler an, Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht von der Kanzlei Roessner Rechtsanwälte in München.
Infolge der Staatsschuldenkrise hat die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen immer weiter gesenkt – mit Auswirkungen auf das allgemeine Zinsniveau. Die Auswirkungen bekomme der Darlehensnehmer im Alltag zu spüren. Banken berechnen aus Payer-Swaps aufgrund vielfach bestehender Klauseln im Vertrag plötzlich variable negative Zinsen. Der Swapkunde müsse also nicht nur den Festzins, sondern zusätzlich auch noch den Negativzins, als absolute Zahl ausgedrückt, an die Bank zahlen.
Umgekehrt zahlen die Banken keine variablen Zinsen an den Kunden aus dem Darlehen. Teilweise begnügten sich darlehensgebende Banken noch nicht einmal damit, ihrerseits keine Zinsen zu zahlen, sondern fordern darüber hinaus sogar mindestens ihre Kreditmarge vom Darlehensnehmer. Somit fallen die Zinszahlungen aus dem variabel verzinsten Darlehen und aus dem Payer-Swap auseinander. Der Payer-Swap sei nicht zur Zins- und Kalkulationssicherung geeignet. Dort stelle sich die Frage nach einer Fehlberatung. Ein betroffener Kunde sollte also aufklären, wie es zu einem derartigen Swap kam.
Achtung sei zudem geboten, da Banken aktuell versuchen, nachträglich von Kunden die Zustimmung zu Vertragsänderungen zu erlangen. Hierzu bestehe grundsätzlich kein Anlass. Wenn die Bank mit einem Floor eine für sich günstige Vertragsänderung herbeiführen will, habe sie grundsätzlich diesen wirtschaftlichen Wert – beispielsweise durch eine Verringerung der Kreditmarge – auszugleichen. Banken begründen einen vermeintlichen Anspruch der Bank auf Vertragsanpassung damit, dass sich durch das negative Zinsniveau nach Vertragsschluss die tatsächlichen Verhältnisse schwerwiegend verändert hätten und bei Voraussehen dieser Veränderung ein Darlehensvertrag nicht ohne „Floor-Klausel“ abgeschlossen worden wäre. Ein bloßer Verweis auf ein geändertes Zinsniveau mache indes ein Festhalten am Darlehensvertrag nicht unzumutbar. Insoweit müsse eine Bank substantiiert zu ihrer Refinanzierung vortragen. Als Faustregel lasse sich zwar sagen, dass bei gewöhnlichen Darlehensverträgen und auch Payer-Swaps vieles gegen Umschlagen der Schuldnerstellung bezüglich der variablen Zinszahlungsverpflichtung spreche - letztendlich komme es aber auf die Einzelheiten der konkreten Vertragsklauseln, also beispielsweise die Existenz von „Floor-Klauseln“, an.
Angesichts der gegenwärtig vielfach nicht vertragskonformen Abrechnungsweise der Banken sollten die Zinsabrechnungen der Banken anhand der aufgezeigten Kriterien überprüft werden.
Quelle: Rechtstipp Sarah Mahler, Kanzlei Rössner Rechtsanwälte
Rössner Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft ist eine Anwaltskanzlei in München. (mb1)