Expo Real 2018: „Angebotsmangel wird das dominante Thema“

Die Expo Real 2018 findet vom 8. bis 10. Oktober in München statt. „Nach Jahren eines kontinuierlichen Aufschwungs zeichnen sich am Horizont dunkle Wolken ab, gleichzeitig ist die Nachfrage der Aussteller für die Expo Real hoch. Neben vielen internationalen Unternehmen präsentieren sich zahlreiche Technologie-Anbieter“, sagt Klaus Dittrich, Vorsitzender der Geschäftsführung der Messe München. Nachfolgend finden Sie erste Erwartungen der deutschen Immobilienbranche an die diesjährige Immobilien-Leitmesse.

Guido Nabben
Guido Nabben

Guido Nabben, Sprecher von German Property Partners (GPP): „Es zeichnet sich ab, dass der Run auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt auch 2018 weitergehen wird. Die gute Verfassung der deutschen Wirtschaft und der Status der Republik als sicherer Hafen unter Investoren treiben diese Dynamik voran. Der Boom geht allerdings nicht ohne Wachstumsschmerzen einher und so wird das dominante Thema der Expo Real wohl der allgegenwärtige Angebotsmangel sein – sowohl auf dem Bürovermietungs- als auch auf dem Investmentmarkt.

Besonders auf den Bürovermietungsmärkten stellen die kritisch niedrigen Flächenkapazitäten mittlerweile einen echten, limitierenden Faktor dar. Während sich die Leerstandsquote der Top-7-Standorte auf einem historischen Allzeittief befindet, sind die meisten Märkte beim Flächenumsatz 2018 von neuen Rekorden weit entfernt. Mietinteressenten müssen sich auf weiter steigende Mietpreise gefasst machen. Vor 2020 erwarten wir angesichts der stabil hohen Büronachfrage keine Entspannung. Hinzu kommt die immer größere Flächennachfrage durch Co-Working-Anbieter.

Etwas entspannter verhält sich die Lage am Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt der deutschen Top-7, der für Investoren weiterhin eine sichere Bank ist. Das Transaktionsvolumen wird bis Jahresende nahe an der magischen Schwelle von 30 Milliarden Euro liegen. Aber auch hier wird es vor dem Hintergrund steigender Preise und fallender Renditen zunehmend schwieriger werden, geeignete Objekte für Investoren zu finden.

Lokale Vernetzung und Marktexpertise sind mehr denn je gefragt, um geeignete Objekte für Kauf- und Mietinteressenten zu identifizieren. Als deutschlandweit agierendes Maklernetzwerk mit starker regionaler Verankerung wollen wir die Messe nutzen, um unsere Kontakte zu pflegen und auszubauen – letztlich mit dem Ziel, zahlreiche Gespräche mit Interessenten zu führen. Wir fahren daher sehr gespannt zur diesjährigen Expo Real und sind optimistisch, wieder konkrete Deals anzubahnen.“

Andreas Spathelf
Andreas Spathelf

Andreas Spathelf, Geschäftsführer der Thost Projektmanagement GmbH: „Die wachsende Komplexität bei Projektvorhaben wird sicherlich eines der wesentlichen Themen der Baubranche auf der diesjährigen Expo Real sein. Die nutzerspezifischen Ansprüche steigen, der Aufgabenumfang wird immer unübersichtlicher. Unklarheiten führen, wie so manches Großprojekt zeigt, zu Problemen und Verzögerungen im Planungs- und Bauprozess. Gleichzeitig verändert die digitale Transformation derzeit die Rahmenbedingungen der Branche. Sie bietet Chancen, stellt die Marktteilnehmer aber auch vor neue Herausforderungen. Das zwingt Bauherren, Investoren und auch Projektentwickler verstärkt zum Umdenken und Ausbruch aus der liebgewonnenen Silomentalität. Es besteht also Gesprächsbedarf.

Als eines der führenden Unternehmen im Bereich Projektmanagement sind wir an technischen Innovationen und ganzheitlichen Lösungen besonders stark interessiert. Entsprechend gespannt auf die Diskussionen und Präsentationen zu neuen richtungsweisenden Entwicklungen fahren wir auf die Expo. Wir begreifen technologischen Wandel als Chance und wollen die Messe daher zum Austausch mit unseren Kunden und Marktteilnehmern nutzen.

Eines unserer Kernanliegen in den Gesprächen wird daher sein, für den Mehrwert unseres Ansatzes der ‚integrierten Bedarfsplanung‘ zu werben. Wir haben ihn in der Vergangenheit bereits mehrfach erfolgreich angewendet und so Kosten-, Zeit- und Änderungsrisiken für unsere Kunden reduzieren können. Ein weiteres Augenmerk wollen wir auf die Methode des Building Information Modeling (BIM) lenken. Angesichts der gestiegenen Anforderungen bei Bauprojekten entwickelt sich BIM zum unverzichtbaren Bestandteil erfolgreicher Projektumsetzung im Digitalzeitalter. Die Expo bietet damit die ideale Plattform, hier einen Mentalitätswandel voranzutreiben.“

Marco Lueder
Marco Lüder

Marco Lüder, Managing Partner von NAS Real Süd-West: „Wie jedes Jahr fahren wir gespannt zur Expo Real. Netzwerke pflegen und neue Kontakte knüpfen – dafür hat sich die Messe bewährt. Dabei werden wir auf der Investmentseite vor allem mit Maklern das Gespräch suchen. In der Vergangenheit konnten wir so Face-to-Face neue Objekte finden und Neugeschäft generieren. So haben wir einige Transaktionen direkt aus der letzten Expo heraus erfolgreich abgeschlossen. In einem anspruchsvollen Marktumfeld ist die Immobilienfachmesse daher für uns von besonderer Bedeutung.

Ob und wann aber ein Abschwung kommt und der Boom am Immobilienmarkt endet, ist allen Unkenrufen zum Trotz derzeit nicht abzusehen. Auch aus welcher Richtung das Ende des Zyklus eingeläutet wird – politische Risiken, ein Einbruch der Realwirtschaft oder eine Krise im Finanzsektor – ist offen. Mit Sicherheit wird das sehr limitierte Angebot an Immobilien das beherrschende Thema der Expo. Es wird immer schwieriger, gute Produkte zu einem vernünftigen Rendite-Risiko-Verhältnis zu finden. Entsprechend wichtig ist eine gründliche Prüfung der Objekte, welche die Risiken im Blick behält. Das gilt auch zunehmend für das B- und C-Segment, wo wir in der letzten Zeit einen starken Anstieg der Preise registrieren konnten. Investoren stehen damit vor der Frage, wie weit sie die Preisrallye mitgehen oder ob sie auch mal eine Transaktion nicht durchführen.

Angesichts stabiler politischer und ökonomischer Rahmenbedingungen bleibt der deutsche Immobilienmarkt dennoch weiterhin für Anleger interessant. Zwar können manche Märkte im (west- und ost-) europäischen Ausland die Renditeerwartungen internationaler Investoren mittlerweile besser abbilden. Eine niedrigere Rendite in Deutschland trifft hier allerdings auch auf weniger Risiko. Wir sind davon überzeugt, dass es gerade in den Metropolregionen noch Objekte mit guter Bausubstanz und starkem Mieterbesatz gibt. Aufgrund der positiven Erfahrungen mit unserer ‚German Mittelstand Properties‘-Strategie halten wir folglich an unserem Fokus auf Büro- und Ärztehäuser fest.“

Iris Schoeberl
Iris Schöberl

Iris Schöberl, Managing Director Germany und Head of Institutional Clients bei BMO Real Estate Partners Deutschland: „Wird es endlich wieder mehr Produkte auf dem Markt geben? Auf diese Frage finden wir auf der diesjährigen Expo Real bestimmt eine Antwort. Denn die Markteinschätzungen sind nicht mehr so homogen wie noch vor ein paar Monaten und es gibt unterschiedliche Meinungen zu künftigen Miet- und Wertentwicklungen. Das könnte zu einer größeren Produktpipeline führen. Diese Marktlage wollen wir nutzen.

Viele Investoren zeigen sich zunehmend vorsichtig, wenn es darum geht, in Einzelhandelsobjekte zu investieren. Denn Mieter sind sensibler als in der Vergangenheit, was ihre Mietvertragsdauer betrifft. Der Zehn-Jahresmietvertrag im Einzelhandel ist insbesondere bei Verlängerungen nicht mehr Standard. Damit reagiert der Einzelhandel auf verändertes Konsumverhalten und höhere Anforderungen der Kundschaft.

Die Expo Real ist für mein Team und mich eine gute Möglichkeit, die verschiedenen Meinungen auf dem Markt zu sondieren und mit Vorbehalten gegenüber Investitionen in den Einzelhandel aufzuräumen. Beispielsweise sind Mieter entspannter bei der Miethöhe, wenn ihm der Vermieter bei der Mietlaufzeit entgegenkommt. Kürzere Laufzeiten können andererseits auch dem Vermieter Wertsteigerungspotentiale bieten. Ein professioneller Asset Manager kann mit beidseitig flexiblen Mietmodellen gut arbeiten.

Ein weiteres Thema, das in der Assetklasse Einzelhandel auf der Expo Real diskutiert werden wird, ist sicher die Professionalisierung der Gastro-Szene in Deutschland. Von ihr profitieren nicht nur die Betreiber von Shoppingcentern – der moderne Foodcourt ist auch für Investoren eine Chance. Auch die Innenstadtlage profitiert von einer Durchmischung mit professioneller Gastronomie.

Wir als BMO Real Estate Partners Deutschland haben uns auch vor dem Hintergrund eines engen Marktumfeldes 2018 dynamisch entwickelt. Mit dem Ankauf von Landmark-Objekten wie dem Ensemble Leipziger Platz in Berlin-Mitte sowie Portfolioverkäufen haben wir auf uns aufmerksam gemacht, hohe Transaktionsvolumina realisiert und so unseren Ruf als aktiver Asset Manager bestätigt. Entsprechend selbstbewusst können wir in die Gespräche auf der Expo Real gehen und werden uns intensiv mit Investoren, Projektentwicklern und Finanzierern austauschen. Wir setzen weiterhin primär auf den Ankauf hochwertiger Einzelhandelsimmobilien in Top-Lagen und das auch in B-Städten. Zunehmend suchen wir aber für unsere Kunden auch nach Investmentmöglichkeiten in den Sektoren Wohnen und Büro. Darüber hinaus werden wir die Expo Real nutzen, um unser Europageschäft voranzutreiben und für den zweiten Fonds unserer Best-Value-Europe-Reihe die Trommel zu schlagen, den ‚Best Value Europe II‘.“

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