Analyse: Institutionelle Investoren erobern niederländischen Hypothekenmarkt
Institutionelle Investoren in den Niederlanden haben den Hypothekenmarkt für Wohnimmobilien als Zielinvestment für sich entdeckt. Rund 28 Prozent aller privaten Immobilienkäufe wurden im Jahr 2018 von Pensionskassen und Versicherungen finanziert. Die Quote der von Banken finanzierten Immobilien sank von über 80 Prozent im Jahr 2008 auf unter 65 Prozent im Jahr 2018. Das meldet der Vermögensverwalter Dutch Mortgage Funding Company (DMFCO).
Gründe für das stark steigende Engagement der institutionellen Investoren in den viertgrößten Hypothekenmarkt nach England, Deutschland und Frankreich gebe es viele. Vor allem bieten Immobilienkredite für Privatpersonen laut Analyse ein vergleichsweise attraktives Rendite-Risiko-Profil: Sie liegen im Schnitt etwa 150 bis 200 Basispunkte höher als niederländische Staatsanleihen. Lange Laufzeiten, typischerweise zwischen zehn und 30 Jahren, eine im europäischen Vergleich sehr geringe Ausfallquote, ein staatliches Garantiesystem für private Hypotheken sowie für den Kreditgeber günstige gesetzliche Rahmenbedingungen machen Immobilienkredite für Privatpersonen zu einer interessanten Assetklasse. Dies gelte vor allem für Anleger mit langfristigem Investmenthorizont wie Versicherungen und Pensionskassen.
Treiber des schnellen Wachstums sei aber auch der Aufbau einer eigenen Infrastruktur für den Vertrieb von Hypotheken an Privatkunden. 2014 gründeten niederländische Pensionskassen die DMFCO, der die Investorengelder verwaltet und über ihren eigenen Hypothekenfinanzierer MUNT Hypotheken direkt an niederländische Immobilienkäufer vertreibt. Rund 300 Millionen Euro investiert DMFCO monatlich in ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio in ganz Holland, eine Summe, die in den kommenden Jahren weiter steigen soll. Insgesamt hat DMFCO nur vier Jahre nach der Gründung bereits 13 Milliarden Euro in Hypotheken investiert und sei damit einer der am schnellsten wachsenden Vermögensverwalter der Welt.
„Wir haben uns für den Aufbau einer eigenen Plattform entschieden, weil wir so die Auswahlkriterien, Laufzeiten, Erträge und vor allem auch die Kosten im Interesse der Anleger am besten steuern können. Davon profitieren auch die Verbraucher, weil wir moderne digitale Prozesse nutzen und zusätzliche Kosten für traditionelle Mittelsmänner wie Banken entfallen“, sagt Jeroen van Hessen, Vorstandsvorsitzender von DMFCO. Plattformen, die ohne die Beteiligung von Banken Kredite direkt vergeben, gebe es auch in Deutschland schon. Vor allem im Bereich der Mittelstandskredite seien solche Modelle bisher erfolgreich. Das niederländische Modell jedoch sei besonders, weil hier kein FinTech als Anbieter auftritt, sondern die Investoren ihre Plattform selbst geschaffen haben. Erste Nachahmer für das niederländische Modell gebe es bereits. In Schweden baut der Anbieter Stabelo aktuell eine vergleichbare, bankenunabhängige Plattform auf. Das im April 2018 gegründete Unternehmen hat nach zehn Monaten bereits Hypotheken in Höhe von rund 500 Millionen Euro finanziert.
Bisher seien es vor allem inländische Investoren, die über DMFCO in private Hypotheken in den Niederlanden investieren. Das Interesse der europäischen Nachbarn sei jedoch geweckt. „DMFCO ist auch für institutionelle Investoren aus Deutschland offen, die ihr Portfolio um eine risikoarme und langfristig stabil verzinste Anleihekomponente erweitern wollen“, so van Hessen. Pensionskassen, Versicherungswerken und Vermögensverwaltern stehe eine Auswahl an Laufzeiten und Risikoklassen offen, die sich individuell an den jeweiligen Bedarf anpassen lasse.
Bedarf an weiterem Kapital gebe es im niederländischen Hypothekenmarkt auf jeden Fall, so van Hessen: „Die Banken ziehen sich in den Niederlanden zunehmend aus dem Hypothekengeschäft zurück, weil neue Vorschriften zur Eigenkapitalanforderungen und Risikoerwägungen die Kreditvergabe zunehmend teuer und unattraktiv machen. Gleichzeitig führt der demografische Wandel auch in Holland dazu, dass sich die Immobilientransaktionen weiter erhöhen dürften. Zum einen kommt die Generation der Babyboomer in die Jahre und wird ihre abbezahlten Häuser an die nächste Generation verkaufen. Zum Zweiten haben die Häuserpreise auch in den Niederlanden in den letzten Jahren stark angezogen, sodass das Kreditvolumen pro Kaufvertrag eher weiter steigen wird.“
Quelle: Pressemitteilung DMFCO
Die Dutch Mortgage Funding Company (DMFCO) ist ein spezialisierter Vermögensverwalter für institutionelle Investoren, die in niederländische Hypotheken für den privaten Immobilienkauf investieren wollen. Derzeit sind 16 führende niederländische Pensionsfonds an DMFCO beteiligt. (mb1)