US-Immobilien: Investoren müssen mit mehr Druck rechnen

Erhöhte Aktivitäten in den Primärmärkten und ein erhöhtes Volumen an Akquisitionen auf Unternehmensebene führten 2018 zu einem Anstieg der Transaktionstätigkeit um 16,4 Prozent auf den gewerblichen Immobilienmärkten in den USA. Dies teilt der Immobiliendienstleister JLL in seinem „Investment Outlook“ zum vierten Quartal 2018 mit. Aber das Wirtschaftswachstum in den USA und im Ausland wird sich 2019 verlangsamen. Dies wird nach Einschätzung von JLL zu einer divergierenden Performance der Immobilienmärkte führen.

Die Aufmerksamkeit der Anleger verlagert sich zunehmend auf liquide und sichere Märkte und Anlageklassen. Nach drei Jahren des Rückgangs in Folge hat der Anteil der Transaktionstätigkeit auf den Primärmärkten die Talsohle durchschritten und stieg 2018 um zwei Prozentpunkte. Vor allem Investitionen im Bürobereich belegen nach Ansicht von JLL eine Flucht in die Qualität. Die Käufer werden ihren Fokus auf risikoärmere Märkte verlagern und längerfristige Vermögenswerte halten, die zyklischen Veränderungen standhalten können.

Das Fondstätigkeit in den USA blieb 2019 stabil. Das noch nicht investierte Kapital („Dry Powder“) bleibt auf einem Allzeithoch von 187 Milliarden US-Dollar. Geschlossene Fonds favorisieren mit 69,2 Prozent weiterhin ertragreichere wertschöpfende und opportunistische Strategien.

Der Sektor „Multyfamily“ bleibt die am aktivsten gehandelte Anlageklasse und übertrifft den Sektor „Büro“. In diesem Sektor erwartet JLL für 2019 die günstigste Investitionsentwicklung der Immobilienanlageklassen im Vergleich zum Vorjahr, die durch ein solides Lohnwachstum und einen nach wie vor unterversorgten Wohnungsmarkt auf nationaler Ebene getragen wird.

Während die Renditen auf oder in der Nähe von zyklischen Tiefstständen verharren, zeigten ausgewählte Märkte Ende 2018 Anzeichen einer Preisabschwächung, die sich 2019 noch deutlicher zeigen werden. Sekundärmärkte und Vermögenswerte außerhalb der Wachstumspfade werden höchstwahrscheinlich zu einer Neubewertung der Preise führen.

Die Zusammensetzung und das Verhalten von grenzüberschreitenden Käufern haben in den letzten zwölf bis 18 Monaten deutliche Veränderungen gezeigt. Für Investoren, die ihre Währungen absichern, darunter ausgewählte Gruppen aus Deutschland, Südkorea und Japan, bleiben die USA ein weniger attraktives Anlageziel, so dass sich ein Großteil dieses Kapitals weiter nach Europa verlagert.

Die Verfügbarkeit von Fremdkapital ist nach wie vor hoch. Die angebotsseitigen Aussichten der Kapitalmärkte werden 2019 eine Herausforderung für die Liquidität darstellen, die vor dem Hintergrund eines verlangsamten Wachstums zu einem Rückgang des Transaktionsvolumens in den USA um zehn Prozent für das Gesamtjahr führen dürfte. Dies erfordert weiterhin einen strategischeren Ansatz bei der Identifizierung von Investitionszielen durch Off-Market-Transaktionen, Transaktionen auf Unternehmensebene und strategische Joint Ventures, so JLL.

Quelle: JLL Investment Outlook

Jones Lang LaSalle Incorporated ist ein international tätiges Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobiliensektor mit Sitz in Chicago. Das Unternehmen bietet unter der Marke JLL in mehr als 80 Ländern Dienstleistungen für Eigentümer, Nutzer und Investoren an und verantwortet ein Immobilienportfolio von 316 Millionen Quadratmetern. (AZ)

www.us.jll.com

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