Anleger brauchen Aufklärung und nicht noch mehr staatliche Betreuung
Kommentar von Alexander Schlichting, Vorstandsvorsitzender der PROJECT Investment Gruppe, zum Gesetzentwurf der Bundesregierung zur weiteren Stärkung des Anlegerschutzes, den der Bundestag am 20. Mai beschließen soll. Es soll laut Bundesregierung ein Umfeld geschaffen werden, „in dem insbesondere auch Privatanlegern weitestgehend eigenständige Anlageentscheidungen ermöglicht werden“:
Ins Blaue hinein investieren, wer will das schon. Bei indirekten Immobilieninvestments weiß der Anleger beim Einstieg jedoch oftmals noch nicht, in welches Objekt genau investiert wird, wo sein Standort ist und welche Eigenschaften es aufweist. Deshalb gelten beispielsweise viele Alternative Investmentfonds (AIF) als Kapitalanlagen mit Blind-Pool-Charakter. Der Gesetzgeber sieht dies als Nachteil für Privatanleger und da der Anlegerschutz ein hohes Gut darstellt, hat das Bundeskabinett einen Gesetzesentwurf in den Bundestag eingebracht, der jüngst weithin für Verunsicherung sorgte.
„So sind Vermögensanlagen in Form sogenannter Blind Pools gegenüber Privatanlegern künftig nicht mehr zulässig“, heißt es im Gesetzentwurf. Wenn nicht klar sei, „welche konkreten Anlageobjekte finanziert werden sollen, dürften künftig von Privatanlegern über öffentlich angebotene Vermögensanlagen keine Gelder mehr eingesammelt werden“. Die Forderung des Bundesrates, künftig neben den im Entwurf angesprochenen Vermögensanlagen nach dem Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) auch geschlossene AIF wegen ihrer strukturellen Ähnlichkeiten gleichzustellen, hat das Bundeskabinett zurecht zurückgewiesen, „da der Schutz der Anleger bereits hinreichend im Kapitalanlagegesetzbuch und in der Verwaltungspraxis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) geregelt ist“.
Auch wenn die bereits ähnlich wie klassische Investmentfonds stark regulierten AIF von diesem Gesetzentwurf nicht betroffen sind, macht diese Gesetzesinitiative deutlich, dass weitere Restriktionen bei der Gestaltung von Kapitalanlagen vor der Tür stehen. Die Beteiligungsbranche ist gefordert, diesem Trend entschieden entgegenzutreten und sich gleichzeitig noch mehr als bisher auf die Aufklärung und das Wissen der Anleger zu konzentrieren. Das gilt ganz besonders beim Thema Blind Pool.
Erfahrung, Seriosität, Performance des Emittenten geben erste Einschätzung
Die präzise Nennung der Investitionsobjekte und sich selbst ein Bild zu machen oder machen zu können, das wünschen sich viele Anleger. Der erste Blick eines gut informierten Investors gilt daher zuvorderst der Seriosität, Markterfahrung und Leistungsstärke des Anbieters. Dessen möglichst aktuelle, testierte Leistungsbilanz gibt Aufschluss über den Track Record, die Summe der bisher in Entwicklung befindlichen Immobilien sowie neu getätigte Investitionen. Mit zum Bild zählt die Performance der Vorgängerfonds, aber auch die Beurteilung unabhängiger Analysehäuser oder der Fachpresse. Daneben enthält der Verkaufsprospekt zum AIF transparente Angaben zu den bevorzugten Regionen beziehungsweise Metropolen, in die der Fonds investiert sowie die Mindestanzahl der Immobilienentwicklungen. Hat der Anbieter die Investitionskriterien eingehalten? Wie hoch lagen die bislang erzielten Objektrenditen? Wie planbar funktioniert der Wiederverkauf der entwickelten Wohnobjekte, der die zügige Reinvestition des Fondskapitals garantiert? Diese Kriterien ermöglichen eine erste Einschätzung des zukünftigen Investments und offenbaren zugleich Vorteile des Blind Pool-Konzepts.
Blind Pools gewährleisten Marktnähe und Flexibilität beim Investieren
Das Konzept sieht vor, die Investitionsobjekte erst in der Platzierungsphase des Fonds auszuwählen. Sprich: Wenn das Anlegerkapital bereitsteht, wird investiert. Auf diese Weise kann der AIF flexibler auf die in dieser Phase vorherrschenden Marktentwicklungen und Veränderungen reagieren beziehungsweise sich an den jeweiligen Marktgegebenheiten orientieren. Im derzeit hochpreisigen Immobilienmarktumfeld ist beispielsweise ein besonders behutsames Vorgehen beim Ankauf erforderlich, denn die Grundstücke müssen auch in konjunkturellen Stagnations- und Schwächephasen Ertragsstabilität gewährleisten. PROJECT-Publikumsfonds bleiben mit dem Kapital der Anleger unabhängig, sie vermeiden die Risiken und Nachteile, die mit der Aufnahme von Fremdkapital und der Einflussnahme von Drittpartnern verbunden sind. Ankäufe können mit Eigenkapital schneller getätigt werden, was angesichts der Knappheit entwicklungsfähiger Grundstücke bei Kaufverhandlungen oftmals einen entscheidenden Vorzug darstellt.
Große Nachfrage im Wohnungsneubau begünstigt zügige Investitionen bei Blind Pools
Infolge der Situation an den Finanzmärkten mit niedrigsten Zinsen fehlen adäquate Alternativen im klassischen Anlagebereich. Immobilieninvestments sind demzufolge seit Jahren stark gefragt, daran hat auch die Corona-Krise nichts geändert. Aktuelle Marktanalysen zeigen, dass Wohnungskäufer inzwischen aus den Kernstädten in günstigere Randlagen der Metropolen wandern und nicht zuletzt wegen des Home-Office-Trends längere Anfahrtswege zum Arbeitsplatz in Kauf nehmen. Dass die Nachfrage nach Wohneigentum hoch bleibt, dafür sorgt daneben die auf eher hölzernen Stützen stehende staatliche Altersvorsorge, die Eigeninitiative dringender als früher erfordert. Der Wert einer eigenen Immobilie als tragende Säule der Altersvorsorge dürfte sich demzufolge auf lange Sicht noch erhöhen. All dies bewirkt, dass genügend Platzierungskapital in die Fonds fließt, sodass erste Zukäufe zeitnah getätigt werden können. Schon in den vergangenen Jahren waren Blind-Pool-Konzepte daher schnell mit einem attraktiven Investmentportfolio ausgestattet und Anleger konnten oft schon nach sehr kurzer Zeit sehen, an welchen Standorten ihr Kapital investiert wird.
Fazit
Sicherlich ist eine Beteiligung ein komplexes Anlageprodukt und bedarf – wie übrigens jedes andere Investment auch – im Vorfeld Mühen bei Informationsbeschaffung und Beratung. Noch mehr staatliche Regulierung, als es sie bislang gibt, ist jedoch kontraproduktiv. Denn staatliche Fürsorge kann nicht jedes Restrisiko ausschalten und sie darf Anleger vor allem nicht dazu verführen, Eigenverantwortung abzugeben. Ganz im Gegenteil: Nur gut informierte, kritische Anleger können guten Gewissens und mit klarem Blick in ihre eigene Zukunft investieren.
EXXECNEWS-Autor Alexander Schlichting ist Vorstandsvorsitzender der PROJECT Beteiligungen AG. Die PROJECT-Unternehmensgruppe mit Sitz in Bamberg ist Marktführer bei eigenkapitalbasierten Alternativen Investmentfonds (AIF) im Bereich der Immobilienentwicklung. Die Beteiligungen werden von der Kapitalverwaltungsgesellschaft PROJECT Investment AG aufgelegt.
